מהי משכנתא המרת הון בית (HECM)?
מהי משכנתא המרת הון בית (HECM)? משכנתא להמרת הון בית (HECM) היא סוג של משכנתא הפוכה המבוטחת על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA). משכנתאות להמרת הון דירה מאפשרות לקשישים להמיר את ההון העצמי בבתיהם למזומן. הסכום שניתן ללוות מבוסס על הערך המוערך של הבית (וכפוף למגבלות FHA). הלווים חייבים להיות גם בני 62 לפחות. מקדמים כסף כנגד שווי ההון העצמי בבית. נצברת ריבית על יתרת ההלוואה, אך אין לשלם תשלומים עד למכירת הבית, הלווה/ים מתים או שהלווה/ים עוזבים את הנכס, ובשלב זה יש להחזיר את ההלוואה במלואה.
מהי משכנתא המרת הון בית (HECM)? – הסכום שניתן ללוות מבוסס על הערך המוערך של הבית (וכפוף למגבלות FHA). הלווים חייבים להיות גם בני 62 לפחות. מקדמים כסף כנגד שווי ההון העצמי בבית. נצברת ריבית על יתרת ההלוואה, אך אין לשלם תשלומים עד למכירת הבית, הלווה/ים מתים או שהלווה/ים עוזבים את הנכס, ובשלב זה יש להחזיר את ההלוואה במלואה.
מהי משכנתא המרת הון בית (HECM)? – נקודות מרכזיות
2:00
לחץ על הפעל כדי ללמוד אם משכנתא להמרה ביתית מתאימה לך
איך עובדת משכנתא המרת הון עצמי
משכנתאות המרת הון בית הן סוג פופולרי של משכנתא הפוכה; למעשה, הם מהווים את עיקר שוק המשכנתאות ההפוכות. באופן כללי, תנאי משכנתא הפוכה יכולים להשתנות עם מוצרי משכנתא הפוכה בחסות פרטית – הידועים רשמית כמשכנתאות הפוכה קנייניות – העלולים לאפשר סכומי הלוואה גבוהים יותר עם עלויות נמוכות יותר מאשר HECMs.
עם זאת, HECMs יציעו בדרך כלל שיעורי ריבית נמוכים יותר ללווים. הכלכלה של HECM – לעומת משכנתא הפוכה בחסות פרטית – תהיה תלויה בגיל הלווה וכמה זמן הלווה מצפה לגור בבית או להחזיק בבית. סוגים רבים של משכנתאות הפוכה יפנו אך ורק לקשישים ללא דרישות החזר עד שהלווה ימכור את ביתו או ימות.
HECM יכול להיחשב גם בהשוואה להלוואה ביתית. הלוואת הון לבית אינה דומה למשכנתא הפוכה, שכן ללווים מונפקת מקדמה במזומן המבוססת על השווי ההון העצמי של ביתם, המשמש כבטוחה. עם זאת, עם הלוואת הון לבית, יש להחזיר את הכספים, בדרך כלל בתשלומי ריבית חודשיים קבועים זמן קצר לאחר חלוקת הכספים.
970,800 דולר
בעוד שהלוואות HECM אינן מחייבות מלווים לבצע תשלומים חודשיים, עמלות מסוימות קשורות לסגירה ולטיפול בהלוואה. הלווים צריכים גם לשלם דמי ביטוח משכנתא. למרות שניתן להכניס את הפרמיות והעמלות הללו לתוך ההלוואה, הדבר מוריד את כמות ההון העצמי שאלווה יכול לנצל, המכונה אז מגבלת קרן נטו.
מי זכאי למשכנתא להמרה ביתית (HECM)?
מינהל הדיור הפדרלי נותן חסות למשכנתא להמרת הון עצמי ומספק ביטוח על המוצרים. ה-FHA גם קובע את ההנחיות והזכאות להלוואות אלו. לווים יכולים להשיג HECMs רק מבנקים שבהם ה-FHA נותן חסות למוצר. כדי לקבל משכנתא להמרת הון, על הלווה למלא בקשה רגילה.
כדי לקבל אישור, על הלווה לעמוד בכל הדרישות שנקבעו על ידי ה-FHA. הם חייבים:
בנוסף, הנכס חייב להיות אחד מהבאים:
מה ההבדל בין HECM למשכנתא הפוכה?
כל המשכנתאות ההפוכות הן משכנתאות הפוכה, אבל לא כל המשכנתאות ההפוכות הן HECMs. HECMs הם משכנתאות הפוכה המגובות על ידי FHA ומונפקות על ידי מלווה מאושר FHA.
האם אתה יכול לאבד את הבית שלך עם HECM?
כן, אתה יכול לאבד את הבית שלך במספר דרכים עם משכנתא הפוכה HECM. אם לא תצליח לשמור על הנכס במצב תקין או לשלם ארנונה וביטוח, יתרת ה-HECM שלך מגיעה לפירעון. אם הנכס מפסיק להיות בית המגורים הראשי שלך במשך יותר מ-12 חודשים רצופים, היתרה מגיעה לפירעון. גם אם תעזוב את ביתך שלא מרצונך בגלל שהות ממושכת בבית חולים, בית אבות או דיור מוגן, אתה עלול לאבד את ביתך אם אינך יכול להרשות לעצמך לשלם את היתרה על המשכנתא ההפוכה שלך.
האם HECMs יקרים?
כן, HECMs נושאים מקור גבוה מאוד, פרמיות ביטוח משכנתא ודמי תחזוקה.
מהן חלופות טובות ל-HECM?
ישנן מספר חלופות טובות ל-HECM בהתאם למצב שלך. אם אתה יכול להיות זכאי למשכנתא הפוכה חד-תכליתית דרך עמותה מקומית, אלו בדרך כלל זולות הרבה יותר. אם אתה יכול להקטין את הבית שלך, ייתכן שלא תזדקק להכנסה הנוספת מ-HECM ואז תוכל להעביר את הבית שלך ליורש שלך להשאיר אותו לצדקה שתבחר כשתעבור.
סיכום ומסקנות
משכנתא המרת הון בית (HECM) היא הסוג הנפוץ ביותר של משכנתא הפוכה. זה מאפשר ללווים מבוגרים יותר לנצל את ההון העצמי בבתים שלהם מבלי שיאלצו להחזיר אותו עד שיעברו או יעברו. אם הלווים אינם צריכים ללוות מעל מגבלות ה-HUD עבור משכנתא הפוכה קניינית, והם אינם זכאים למשכנתא הפוכה חד-מטרית דרך עמותה מקומית או ישות ממשלתית, אז ה-HECM הוא הבחירה ההגיונית ביותר שלהם.
