מהו נכס להשקעה?
מהו נכס להשקעה? נכס להשקעה הוא נכס נדל"ן שנרכש בכוונה להרוויח מוחזר על ההשקעה, בין אם באמצעות הכנסה מדמי שכירות, מכירה חוזרת עתידית של הנכס, או שניהם. הנכס עשוי להיות מוחזק על ידי משקיע בודד, קבוצת משקיעים או תאגיד. נכס להשקעה יכול להיות השקעה לטווח ארוך או השקעה לטווח קצר. עם האחרון, משקיעים יעסקו לעתים קרובות ב-inflipping, כאשר נדל"ן נקנה, משפץ או משופץ, ונמכר ברווח תוך מסגרת זמן קצרה. המונח "נכס להשקעה" עשוי לשמש גם לתיאור נכסים אחרים שמשקיע רוכש למען הערכה עתידית כגון אמנות, ניירות ערך, קרקעות או פריטי אספנות אחרים.
מהו נכס להשקעה? – נכס להשקעה יכול להיות השקעה לטווח ארוך או השקעה לטווח קצר. עם האחרון, משקיעים יעסקו לעתים קרובות ב-inflipping, כאשר נדל"ן נקנה, משפץ או משופץ, ונמכר ברווח תוך מסגרת זמן קצרה.
מהו נכס להשקעה? – המונח "נכס להשקעה" עשוי לשמש גם לתיאור נכסים אחרים שמשקיע רוכש למען הערכה עתידית כגון אמנות, ניירות ערך, קרקעות או פריטי אספנות אחרים.
מהו נכס להשקעה? – נקודות מרכזיות
הבנת נכסי השקעה
נכסים להשקעה הם כאלה שאינם משמשים למגורים ראשיים. הם מייצרים הכנסה כלשהי – דיבידנדים, ריבית, שכר דירה או אפילו תמלוגים – הנופלות מחוץ לתחום העיסוק הרגיל של בעל הנכס. ולאופן השימוש בנכס להשקעה יש השפעה משמעותית על ערכו.
משקיעים עורכים לפעמים מחקרים כדי לקבוע את השימוש הטוב והרווחי ביותר בנכס. זה מכונה לעתים קרובות השימוש הגבוה והטוב ביותר של הנכס. לדוגמה, אם נכס להשקעה מיועד לשימוש מסחרי ומגורים כאחד, המשקיע שוקל את היתרונות והחסרונות של שניהם עד שהוא מגלה לאיזה שיעור התשואה הפוטנציאלי הגבוה ביותר. לאחר מכן הם מנצלים את הנכס בצורה זו.
נכס להשקעה מכונה לרוב בית שני. אבל השניים לא בהכרח מתכוונים לאותו הדבר. לדוגמה, משפחה יכולה לרכוש קוטג' או נכס נופש אחר כדי להשתמש בעצמה, או מישהו עם בית ראשי בעיר יכול לרכוש נכס שני בארץ כמקום מפלט לסופי שבוע. במקרים אלו, הנכס השני מיועד לשימוש אישי — לא כנכס הכנסה.
סוגי נכסים להשקעה
מגורים
בתים להשכרה הם דרך פופולרית עבור משקיעים להשלים את הכנסתם. משקיע שרוכש נכס למגורים ומשכיר אותו לשוכרים יכול לגבות דמי שכירות חודשיים. אלה יכולים להיות בתים חד-משפחתיים, בתים משותפים, דירות, בתים עירוניים או סוגים אחרים של מבני מגורים.
מִסְחָרִי
נכסים מניבים לא תמיד חייבים להיות מגורים. חלק מהמשקיעים – במיוחד תאגידים – רוכשים נכסים מסחריים המשמשים במיוחד למטרות עסקיות. תחזוקה ושיפורים לנכסים אלו יכולים להיות גבוהים יותר, אך ניתן לקזז עלויות אלו על ידי תשואה גדולה יותר. הסיבה לכך היא שחוזי השכירות עבור נכסים אלה לרוב מחייבים דמי שכירות גבוהים יותר. בניינים אלה עשויים להיות בנייני דירות בבעלות מסחרית או מיקומי חנויות קמעונאיות.
שימוש מעורב
ניתן להשתמש בנכס מעורב בו זמנית למטרות מסחר ומגורים כאחד. לדוגמה, לבניין עשוי להיות חלון ראווה קמעונאי בקומה הראשית כגון חנות נוחות, בר או מסעדה, בעוד בחלק העליון של המבנה יש יחידות מגורים.
מימון נכסי השקעה
בעוד שללווים שמבטיחים הלוואה למגורים הראשיים שלהם יש גישה למגוון אפשרויות מימון כולל הלוואות FHA, הלוואות VA והלוואות קונבנציונליות, זה יכול להיות מאתגר יותר להשיג מימון לנכס להשקעה.
מבטחים אינם מספקים ביטוח משכנתא לנכסים להשקעה, וכתוצאה מכך, ללווים צריכים להיות לפחות 20% ירידה כדי להבטיח מימון בנקאי לנכסים להשקעה.
הבנקים גם מתעקשים על ציוני אשראי טובים ויחסי הלוואה לערך נמוכים יחסית לפני אישור ללווה למשכנתא לנדל"ן להשקעה. חלק מהמלווים גם דורשים מהלווה חסכונות רבים כדי לכסות הוצאות של שישה חודשים לפחות על הנכס להשקעה, ובכך להבטיח שהמשכנתא והתחייבויות אחרות יישמרו מעודכנות.
השלכות מס
אם משקיע גובה דמי שכירות מנכס להשקעה, שירות מס ההכנסה (IRS) דורש ממנו לדווח על דמי השכירות כהכנסה, אך הסוכנות גם מאפשרת להם להפחית הוצאות רלוונטיות מסכום זה. לדוגמה, אם בעל בית גובה שכר דירה של $100,000 במהלך שנה אבל משלם $20,000 בתיקונים, תחזוקת דשא והוצאות נלוות, הם מדווחים על ההפרש של $80,000 כהכנסה מעבודה עצמאית.
אם אדם מוכר נכס להשקעה עבור יותר ממחיר הרכישה המקורי, יש לו רווח הון, אותו יש לדווח ל-IRS. עבור 2021 ו-2022, שיעורי מס רווחי הון הם 0%, 15% או 20% עבור רוב הנכסים המוחזקים במשך יותר משנה.
לעומת זאת, אם משלם מסים מוכר את מקום מגוריו העיקרי, עליו לדווח רק על מס רווחי הון על מכירת בית עודף של $250,000 אם הם מגישים בנפרד ו-500,000 $ אם הם נשואים ומגישים במשותף. רווח ההון על נכס להשקעה הוא מחיר המכירה שלו פחות מחיר הרכישה שלו פחות כל שיפורים משמעותיים.
לשם המחשה, דמיינו משקיע קונה נכס ב-100,000$ ומוציא 20,000$ בהתקנת צנרת חדשה. כמה שנים לאחר מכן, הם מוכרים את הנכס תמורת 200,000 דולר. לאחר הפחתת ההשקעה הראשונית ותיקוני ההון, הרווח שלהם הוא 80,000 דולר.
