מהי משכנתא עוטפת?
מהי משכנתא עוטפת? משכנתא עוטפת היא סוג של הלוואה זוטר אשר עוטפת או כוללת את השטר השוטף המגיע על הנכס. ההלוואה העוטפת תהיה מורכבת מיתרת ההלוואה המקורית בתוספת סכום לכיסוי מחיר הרכישה החדש של הנכס. משכנתאות אלו הן סוג של מימון משני. מוכר הנכס מקבל שטר חוב מאובטח, המהווה IOU חוקי המפרט את הסכום המגיע לו. משכנתא עוטפת ידועה גם כהלוואת עטיפה, משכנתא עוקפת, הסכם מכירה או משכנתא כוללת.
מהי משכנתא עוטפת? – נקודות מרכזיות
איך עובדת משכנתא עוטפת
לעתים קרובות, משכנתא עוטפת היא שיטת מימון מחדש של נכס או מימון רכישת נכס אחר כאשר משכנתא קיימת אינה ניתנת לפירעון. הסכום הכולל של משכנתא עוטפת כולל את הסכום שלא שולם של המשכנתא הקודמת בתוספת הכספים הנוספים שנדרש על ידי המלווה. הלווה משלם את התשלומים הגדולים יותר על ההלוואה העוטפת החדשה, שבה המלווה ישתמש כדי לשלם את השטר המקורי בתוספת לספק לעצמו שולי רווח. בהתאם לניסוח במסמכי ההלוואה, התואר עשוי לעבור מיד לבעלים החדש או שהוא עשוי להישאר עם המוכר עד לסיפוק ההלוואה.
מכיוון שהעוטף הוא משכנתא זוטר, לכל תביעות עליונות, או בכירות, תהיה עדיפות. במקרה של פירעון, המשכנתא המקורית תקבל את כל התמורה מפירוק הנכס ועד לסילוק כולו.
משכנתאות עוטפות הן סוג של מימון מוכר, כאשר במקום לבקש משכנתא בנקאית קונבנציונלית, קונה יחתום על משכנתא עם המוכר. לאחר מכן, המוכר תופס את מקומו של הבנק ומקבל תשלומים מהבעלים החדש של הנכס. רוב ההלוואות במימון המוכר יכללו פריסה לריבית הנגבה, מה שיעניק למוכר רווח נוסף.
משכנתא עוטפת מול משכנתא שנייה
גם משכנתאות עוקפות וגם משכנתאות שנייה הן צורות של מימון מוכר. משכנתא שנייה היא סוג של משכנתא כפופה שנעשתה בזמן שמשכנתא מקורית עדיין בתוקף. הריבית הנגבית עבור המשכנתא השנייה נוטה להיות גבוהה יותר וסכום ההשאלה יהיה נמוך מזה של המשכנתא הראשונה.
הבדל בולט בין משכנתא עטופת למשכנתא שנייה הוא במה שקורה ליתרה המגיעה מההלוואה המקורית. משכנתא עוטפת כוללת את ההערה המקורית שהתגלגלה לתשלום המשכנתא החדשה. עם משכנתא שנייה, יתרת המשכנתא המקורית והמחיר החדש מתאחדים ליצירת משכנתא חדשה.
דוגמה למשכנתא עוטפת
לדוגמה, מר סמית הוא הבעלים של בית שיש לו יתרת משכנתא של 50,000$ בריבית של 4%. מר סמית מוכר את הבית תמורת 80,000 דולר לגברת ג'ונס שמקבלת משכנתא ממר סמית' או ממלווה אחר בריבית של 6%. גברת ג'ונס מבצעת תשלומים למר סמית' שמשתמש בתשלומים אלה כדי לשלם את המשכנתא המקורית שלו בגובה 4%.
מר סמית' מרוויח הן על ההפרש בין מחיר הרכישה למשכנתא המקורית והן על הפער בין שתי הריביות. בהתאם לניירת ההלוואה, הבעלות על הבית עשויה לעבור לגברת ג'ונס. עם זאת, אם היא לא תעמוד במשכנתא, המלווה או תובע בכיר עשויים לסגור ולתבוע בחזרה את הנכס.
