מהי הכנסה תפעולית נטו (NOI)?
מהי הכנסה תפעולית נטו (NOI)? רווח תפעולי נטו (NOI) הוא חישוב המשמש לניתוח הרווחיות של השקעות נדל"ן מניבות הכנסה. NOI שווה לכל ההכנסות מהנכס, בניכוי כל הוצאות התפעול הנחוצות באופן סביר. NOI הוא נתון לפני מס, המופיע בדוח הכנסה ותזרים מזומנים של נכס, שאינו כולל תשלומי קרן וריבית על הלוואות, הוצאות הוניות, פחת והפחתות. כאשר משתמשים במדד זה בתעשיות אחרות, הוא מכונה "EBIT", כלומר "רווחים לפני ריבית ומיסים".
מהי הכנסה תפעולית נטו (NOI)? – NOI הוא נתון לפני מס, המופיע בדוח הכנסה ותזרים מזומנים של נכס, שאינו כולל תשלומי קרן וריבית על הלוואות, הוצאות הוניות, פחת והפחתות. כאשר משתמשים במדד זה בתעשיות אחרות, הוא מכונה "EBIT", כלומר "רווחים לפני ריבית ומיסים".
מהי הכנסה תפעולית נטו (NOI)? – נקודות מרכזיות
הבנת הכנסה תפעולית נטו (NOI)
רווח תפעולי נקי הוא שיטת הערכה המשמשת אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לקבוע את השווי המדויק של הנכסים המניבים שלהם. לצורך חישוב ה-NOI, יש להפחית את הוצאות התפעול של הנכס מההכנסה שנכס מייצר.
בנוסף להכנסה מדמי שכירות, נכס עשוי גם לייצר הכנסות משירותים כגון מבני חניה, מכונות אוטומטיות ומתקני כביסה. הוצאות התפעול כוללות את עלויות ההפעלה והתחזוקה של הבניין, לרבות דמי ביטוח, הוצאות משפט, שירותים, מיסי רכוש, עלויות תיקון ודמי ניקיון. הוצאות הון, כגון עלויות עבור מערכת מיזוג חדשה לכל הבניין, הן לא נכלל בחישוב.
NOI עוזר למשקיעי נדל"ן לקבוע את שיעור ההיוון, אשר בתורו עוזר להם לחשב את שווי הנכס, ובכך מאפשר להם להשוות בין נכסים שונים שהם עשויים לשקול לקנות או למכור.
עבור נכסים ממומנים, NOI משמש גם ביחס כיסוי החוב (DCR), אשר אומר למלווים ולמשקיעים אם ההכנסה של נכס מכסה את הוצאות התפעול ותשלומי החוב שלו. NOI משמש גם לחישוב מכפיל ההכנסה נטו, החזר מזומן על ההשקעה והחזר הכולל על ההשקעה.
רכיבי NOI
בהתבסס על הנוסחה לעיל, המרכיבים העיקריים של NOI הם סך ההכנסות וסך ההוצאות התפעוליות. סך ההכנסות כולל את כל ההכנסות מנכס מקרקעין, לא רק את שכר הדירה. בבניינים מסוימים, זה עשוי לכלול את ההכנסה הנוספת מהשכרת חניה או מקומות אחסון, או את ההכנסה ממכונות אוטומטיות באתר או שירותי כביסה.
הוצאות התפעול מייצגות את סך העלויות הקשורות לנכס להשכרה. בנוסף לתחזוקה ותיקונים, הוא כולל גם עלויות מיסים וביטוח, דמי ניהול נכסים וכל שירות שאינו מכוסה על ידי השוכרים.
הכנסה תפעולית נטו לעומת הכנסה תפעולית ברוטו
NOI שונה מהרווח התפעולי הגולמי. בנדל"ן, זה מייצג את סך ההכנסה הפוטנציאלית מנכס, בניכוי אבדן הכנסה עקב משרות פנויות. הרווח התפעולי הנקי הוא ההכנסה התפעולית ברוטו, בניכוי הוצאות תפעול.
רווח תפעולי נקי שימושי בהערכת ההכנסה הפוטנציאלית מנכס להשקעה. עם זאת, זה לא לוקח בחשבון כמה עלויות פוטנציאליות, כגון מס הכנסה או הפחתת משכנתא.
NOI ו-Cap Rate
הרווח התפעולי הנקי משמש לחישוב שיעור ההיוון, מדד לרווחיות של נכס להשקעה ביחס לעלות הכוללת. שיעור המכסה מחושב על ידי חלוקת ה-NOI בעלות הכוללת של נכס.
בביטוי באחוזים, שיעור ההיוון מייצג את תשואות ההשקעה מנכסים שונים. משקיעים משתמשים בשיעורי מכסה כדי להשוות את התשואות של נכסים שונים.
דוגמה ל-NOI
נניח שאתה הבעלים של נכס שמושך מדי שנה הכנסות של 120,000$ ונוסף להוצאות תפעול של 80,000$. בנסיבות אלה, יהיה לו NOI של $40,000 ($120,000 – $80,000). אם הסכום שלילי, כאשר ההוצאות התפעוליות גבוהות מההכנסות, התוצאה נקראת הפסד תפעולי (NOL).
נושים ומלווים מסחריים מסתמכים במידה רבה על NOI כדי לקבוע את פוטנציאל ייצור ההכנסה של הנכס שיש למשכן, אפילו יותר ממה שהם מביאים את היסטוריית האשראי של משקיע להחלטותיהם. במילים פשוטות: מדד זה עוזר למלווים להעריך באופן יסודי את הערך ההתחלתי של הנכס על ידי חיזוי תזרימי המזומנים שלו.
אם נכס נחשב רווחי, המלווים גם משתמשים בנתון זה כדי לקבוע את גודל ההלוואה שהם מוכנים לתת. מצד שני, אם הנכס מציג הפסד תפעולי נקי, סביר שהמלווים ידחו את בקשת המשכנתא של הלווה, על הסף.
בעלי נכסים יכולים לתמרן את הוצאות התפעול שלהם על ידי דחיית הוצאות מסוימות תוך האצת הוצאות אחרות. ניתן להגדיל את ה-NOI גם על ידי העלאת שכר הדירה ועמלות אחרות, ובמקביל להקטין את הוצאות התפעול הנחוצות באופן סביר.
כדוגמה לאחרון, שקול תרחיש שבו בעל דירה מוותר על שכר דירה שנתי של 12,000 דולר של שוכר, בתמורה לכך שהשוכר ישמש כמנהל נכס. אם בעל הדירה ישלם בדרך כלל למנהל בניין משכורת של 30,000 דולר, כתוצאה מכך הם עשויים להפחית את העלות "ההכרחי באופן סביר" של 30,000 דולר מההכנסות, ולא את העלות בפועל של 12,000 דולר.
מה ההבדל בין הכנסה נטו להכנסה תפעולית נטו?
הכנסה תפעולית נטו היא הכנסה בניכוי כל ההוצאות התפעוליות בעוד שהרווח הנקי הוא הכנסה בניכוי כל ההוצאות, לרבות הוצאות תפעוליות והוצאות שאינן תפעוליות, כגון מיסים.
מהו אחוז הכנסה תפעולית נטו טובה?
NOI אינו אחוז אלא מספר שלוקח בחשבון את ההכנסות וההוצאות של נכס. ניתן להשוות אותו לכל שווי הנכס אם הנכס הזה היה שולם במלואו במזומן. במקרה זה, ככל שהרווח התפעולי נטו גבוה יותר ממחיר הנכס, כך ייטב.
סיכום ומסקנות
הכנסה תפעולית נטו (NOI) היא נתון נפוץ להערכת הרווחיות של נכס. החישוב כרוך בהפחתת כל הוצאות התפעול בנכס מכל ההכנסות המופקות מהנכס. ככל שההכנסות גבוהות יותר וההוצאות קטנות יותר, כך הנכס משתלם יותר. זה אומר לבעלים אם ההכנסה שנוצרת מהבעלות והאחזקה של הנכס שווה את העלות.
