מהי הפקעה?
מהי הפקעה? הפקעה היא מעשה של ממשלה התובעת נכס בבעלות פרטית בניגוד לרצונם של הבעלים, לכאורה כדי לשמש לטובת כלל הציבור. בארצות הברית, נכסים מופקעים לרוב על מנת לבנות כבישים מהירים, מסילות ברזל, שדות תעופה או פרויקטי תשתית אחרים. יש לשלם לבעל הנכס עבור התפיסה שכן התיקון החמישי לחוקה קובע כי לא ניתן להפקיע רכוש פרטי "לשימוש ציבורי ללא פיצוי מוצדק".
מהי הפקעה? – נקודות עיקריות:
הבנת הפקעה
בארצות הברית, דוקטרינה המכונה "תחום מובהק" מספקת את הבסיס המשפטי להפקעה. בתי המשפט בארה"ב קיבלו את הדוקטרינה ככוח ממשלתי, מה שמרמז שהיא משתמעת מסעיף התיקון החמישי המכסה פיצויים. על פי רציונל זה, הצהרת התיקון לפיה לא ניתן להפקיע רכוש ללא פיצוי ראוי מרמזת כי ניתן, למעשה, ליטול רכוש.
בתחומי שיפוט מסוימים, ממשלות נדרשות להציע הצעה לרכישת הנכס הנדון לפני שהם פונים לשימוש בדומיין מובהק. אם וכאשר הוא יופקע, רכוש נתפס בהליכי גינוי, שימוש במונח שאין לבלבל עם רכוש במצב רעוע. בעלים יכולים לערער על חוקיות התפיסה ולהסדיר את עניין שווי השוק ההוגן המשמש לפיצוי.
הצדקה עיקרית נוספת להפקעה מגיעה מתחום בריאות הציבור. מקובל להכיר בכך שאירועים המאיימים על בריאות הציבור, כגון זיהום סביבתי רעיל של אזור, מצדיקים את פעולת הממשלה להעברת האוכלוסייה הפגועה באזור, וחלק מפעולה זו עשויה לגרור באופן הגיוני שהממשלה תפקיע את רכושם של התושבים שהועברו. .
הפקעה ממשלתית נפוצה ברחבי העולם, בדרך כלל מלווה בהסכמה לפיה הבעלים צריכים לקבל פיצוי הולם עבור הרכוש שהם מאבדים. החריגים המעטים להסכם על פיצוי צודק הם בעיקר במדינות קומוניסטיות או סוציאליסטיות, שבהן ממשלה עשויה להפקיע לא רק אדמות אלא עסקים מקומיים או זרים שיש להם נוכחות במדינה.
חששות פיצויים בגין הפקעה
הפקעה מעוררת חששות מוצדקים החל מהסיבות המקובלות להפקעה ועד להליך הפנייה להיקף וגובה הפיצוי ההוגן. בכל הנוגע לפיצויים, קיים ויכוח מהו פיצוי הוגן לבעלי נכסים שהופקעו. במקרים שנפרשו על פני חמישה עשורים, משנות ה-30 ועד שנות ה-80, בית המשפט העליון של ארה"ב הודה שוב ושוב שההגדרה של "שווי שוק הוגן" יכולה להיות נמוכה ממה שמוכרים עשויים לדרוש ואולי לקבל בעסקאות וולונטריות.
כתוצאה מכך, במקרים בולטים, הסטנדרט הוא לרוב לא המחיר הסביר ביותר, אלא המחיר הגבוה ביותר שניתן להשיג בעסקת מכר מרצון המערבת את הנכס הנדון. מכיוון שהגינוי שולל מהבעלים את האפשרות לקחת את הזמן כדי להשיג את המחיר האופטימלי שהשוק עשוי להניב, החוק מספק זאת על ידי הגדרת שווי שוק הוגן כמחיר הגבוה ביותר שהנכס יביא בשוק הפתוח.
חוסר עקביות ומחלוקות גוברות גם על בעלי נכסים שמקבלים פיצוי על רכושם, על אי הנוחות שנדרש לעבור דירה, ועל ההוצאות וההפסד העסקי האפשרי שבכך.
עלויות אלו אינן כלולות במושג "שווי שוק הוגן", אך חלקן ניתנות לפיצוי בחלק מהחוקים, כגון ה-Federal Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act (Code of Federal Regulations 49) ועמיתיו במדינה.
שכר טרחת עורכי דין ושמאים שנוטל על בעל הנכס עשויים להיות ניתנים להחזר על פי חוק, ובקליפורניה ובניו יורק, מתן שכר טרחה כזה נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בתנאים מסוימים.
כאשר תשלום פיצוי צודק מתעכב, זכאי הבעלים לקבל ריבית על סכום האיחור בתשלום.
הפקעות להגדלת ההכנסות ממסים
החלטת בית המשפט העליון הפדרלי בתחילת שנות ה-2000 – והתגובות שלאחר מכן להחלטה – עיצבו את יכולתן של ממשלות לתפוס רכוש תחת תחום מובהק מהסיבה היחידה של הגדלת הכנסות ממסים. Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 ( 2005) אישרה את סמכותה של ניו לונדון, קונטינקטור, לקחת רכוש פרטי שאינו מקולקל לפי תחום מובהק ולאחר מכן להעביר אותו תמורת דולר בשנה ליזם פרטי אך ורק במטרה להגדיל את ההכנסות העירוניות.
ההחלטה עוררה זעקה על סמכויות הפקעה רחבות מדי והובילה לפעולה נוספת הן ברמת המדינה והן ברמה הפדרלית.
בתי המשפט העליון של איל', מיש (מחוז וויין נגד האתקוק[2004]), אוהיו (נורווד, אוהיו נגד הורני[2006]), אוקלה ו-ש.סי., פסקו לאחר מכן לא להתיר נטילות כאלה על פי חוקות המדינה שלהם. הייתה גם פעולה פדרלית, למרות הפקעות מעטות יחסית שבוצעו על ידי דרג ממשל זה. ביום השנה הראשון להחלטת Kelodecision, הנשיא ג'ורג' וו. בוש הוציא צו ביצוע הקובע כי הממשל הפדרלי לא יכול להשתמש בדומיין מובהק "במטרה לקדם את האינטרס הכלכלי של גורמים פרטיים לקבל בעלות או שימוש בנכס שנלקח ."
