מהי חברה לתפעול נדל"ן (REOC)?
מהי חברה לתפעול נדל"ן (REOC)? חברה לתפעול נדל"ן (REOC) היא חברה ציבורית שמשקיעה באופן פעיל בנכסים – בדרך כלל נדל"ן מסחרי. שלא כמו קרנות השקעות בנדל"ן (REITs), REOCs משקיעים מחדש את הכסף שהם מרוויחים בחזרה בעסק שלהם וכפופים למסי חברות גבוהים יותר מאשר REITs.
מהי חברה לתפעול נדל"ן (REOC)? – נקודות מרכזיות
הבנת חברות תפעול נדל"ן (REOCs)
למשקיעים יש מספר אפשרויות אם הם רוצים לגוון את אחזקותיהם ולהוסיף נדל"ן לתיקיהם. רכישת נכס נדל"ן היא אפשרות אחת, אבל זה יכול לעלות בעלות גדולה ובסיכון עצום. משקיעים שרוכשים נכסים – נדל"ן למגורים ו/או מסחריים – חייבים להיות מסוגלים לשאת בנטל הכספי של רכישת ותחזוקת נכסים בנוסף לסיכונים ואי הוודאות הנלווים לשוק הדיור.
REOCs יכולים להגן על משקיעים מחלק מהסיכונים הכרוכים בהחזקת נכסי נדל"ן. בעלות על מספר מניות באחת מהחברות הללו מעניקה לך חשיפה מיידית למספר סוגים שונים של נדל"ן שנבחרים בקפידה ולאחר מכן מנוהלים על ידי צוות מומחים.
רוב אחזקותיהם הן נכסים מסחריים כגון חנויות קמעונאיות, בתי מלון, בנייני משרדים, קניונים ובתים רב-משפחתיים. REOCs רבים גם משקיעים ומנהלים נכסים. לדוגמה, חברה עשויה למכור או להשכיר יחידות של בית משותף או בניין משרדים לאנשים שונים, אך עדיין לתחזק ולהרוויח כסף ממקומות משותפים כגון חניונים ולובי.
מניות REOCs נסחרות בבורסות בדיוק כמו כל חברה ציבורית אחרת. משקיעים יכולים לרכוש מניות באמצעות סוחר-ברוקר אחר בעל מקצוע פיננסי אחר. למרות שהם מבטלים את הסיכון בהחזקת רכוש פיזי, REOCs כפופים לסיכוני שוק מסוימים כולל סיכון ריבית, סיכוני שוק הדיור, סיכון נזילות וסיכון אשראי.
REOCs לעומת REITs
למרות ששניהם משקיעים בהחזקות נדל"ן, ישנם הבדלים תפקודיים ואסטרטגיים בין REOCs ו-REITs. חברות REIT מחזיקות ומפעילות נכסים שמייצרים רווחים משכר דירה או חכירה. אלה עשויים להיות דירות מגורים, בתי מלון ואפילו נכסי תשתית כגון צינורות ומגדלי טלפונים סלולריים. משקיעים יכולים לבחור לקנות מניות בשלושה סוגים שונים של REIT – REIT מניות, REIT למשכנתאות ו-REIT היברידי.
REOCs בנויים בצורה המאפשרת להם להשקיע מחדש את הרווחים שלהם בחברה במקום לחלק אותם לבעלי המניות. ככאלה, הם יכולים להרחיב את אחזקותיהם על ידי רכישת נכסים חדשים או להחזיר כסף לאחזקות קיימות כדי לשפר אותם. הם עשויים גם להשתמש ברווחים כדי לקנות נכסים חדשים במטרה מפורשת למכור אותם בחזרה במועד מאוחר יותר. היכולת להשקיע מחדש את הרווחים שלהם פירושה ש-REOC לא מקבלים יחס מס נוח, ולכן הם משלמים מסים גבוהים יותר מ-REIT.
על מנת להעפיל כ-REIT, חברות חייבות לעמוד בדרישות מסוימות. אלה כוללים, בין היתר, השקעת מינימום של 75% מהנכסים שלהם בנדל"ן וחלוקת לפחות 90% מהרווחים שלהם לבעלי יחידות. בתמורה, קרנות REIT מקבלים יחס מס נוח. מסי חברות עבור REIT נמוכים בהרבה מאלה המוטלים על REOC מכיוון שהם פטורים ממיסוי פדרלי.
חברות REIT נוטות להשקיע ולרכוש נכסים המגבילים את כמות הסיכון הכרוכה בנכסים מסחריים מסוימים בגלל מעמד המס המיוחד שהם נהנים מהם. אסטרטגיות ההשקעה שלהם נוטות להיות לטווח ארוך. המשמעות היא ש-REIT לא רוכשים נכסים להשקעה כדי למכור אותם בעתיד באותה דרך שחלק מה-REOC עושים.
