מהו שיעור פנויות?
מהו שיעור פנויות? שיעור הפנויות הוא האחוז של כל היחידות הפנויות בנכסי הורים, כגון מלון או מתחם דירות, הפנויות או לא מאוכלסות בזמן מסוים. שיעור פנויות הוא ההפך משיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס להשכרה המאוכלסים. שיעורי פנויות גבוהים מצביעים על כך שנכס לא שוכר היטב בעוד ששיעורי פנויות נמוכים יכולים להצביע על מכירות חזקות של שכירות. בנוסף לשימוש לניתוח נדל"ן, ניתן להחיל שיעורי פנויות גם על מגזר התעסוקה.
מהו שיעור פנויות? – שיעור פנויות הוא ההפך משיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס להשכרה המאוכלסים. שיעורי פנויות גבוהים מצביעים על כך שנכס לא שוכר היטב בעוד ששיעורי פנויות נמוכים יכולים להצביע על מכירות חזקות של שכירות.
מהו שיעור פנויות? – בנוסף לשימוש לניתוח נדל"ן, ניתן להחיל שיעורי פנויות גם על מגזר התעסוקה.
מהו שיעור פנויות? – הבנת שיעורי פנויות
שיעורי הפנויות הם גורם מכריע מאוד עבור בעלי נכסים מכיוון שהם מספרים להם כיצד הבניינים שלהם מתפקדים בהשוואה לשיעור הפנויות באזור. שיעורים אלה הם גם אינדיקטורים כלכליים שכן הם מציירים דיוקן של תנאי השוק הרחב.
בנדל"ן, שיעור הפנויות מייצג לרוב יחידות פנויות ומוכנות להשכרה, יחידות שנכבו עם יציאת שוכר ויחידות שאינן ניתנות להשכרה כעת כי הן זקוקות לתיקון או שיפוץ. שיעורי פנויים נמוכים נחשבים חיוביים מכיוון שבדרך כלל זה אומר שאנשים רוצים לגור באזור או בבניין מסוים, בעוד ששיעורים גבוהים יותר פירושם ההפך.
התעריף מחושב על ידי לקיחת מספר היחידות הפנויות, הכפלת מספר זה ב-100, וחלוקת תוצאה זו במספר היחידות הכולל. שיעור הפנויות ושיעור התפוסה אמורים להסתכם ב-100%. אז אם בבניין דירות יש 300 יחידות, ו-30 יחידות לא מאוכלסות, זה אומר ששיעור הפנויות הוא 10%.
על מנת לשמש ביעילות, יש להשתמש בשיעורי הפנויות של נכס אחד כדי להשוות לנכס דומה. זו לא השוואה הוגנת כשמניחים בניין משרדים מסחרי ליד מתחם דירות בן שלוש קומות. באופן דומה, עשויים להיות גורמים שונים במשחק בין שיעורי הפנויים בעיירה קטנה לעיר גדולה, כך ששני האזורים הללו לא מתאימים להשוואה יחד.
ניתוח שיעורי פנויות נדל"ן
בעל נכס יכול להשתמש בשיעורי הפנויות כמדד אנליטי. שינויים באחוז היחידות הפנויות לעומת יחידות תפוסות, משך הזמן שהיחידות התפוסות נשארות פעילות, או תנאי שכירות אחרים יכולים לספק הנחיות לגבי מידת התחרותיות של בעל הנכס הפך את הנכס לנכס. אם בעל נכס גובה משמעותית יותר או פחות משאר שוק השכירות, הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי בשיעורי הפנויות הכוללים. זה גם יכול לספק מידע על ההשפעות של שינויי מחירים או פרסום על תפוסת יחידות.
בעוד ששיעורי פנויות פנויים משמשים בדרך כלל להערכת ביצועים של נכס בודד, כגון מלון שעוקב אחר שיעור הפנויות הלילי שלו, שיעורי הפנויות המצטברים משמשים גם כאינדיקטורים כלכליים לבריאות הכללית של שוק הנדל"ן. חברות רבות המשרתות את מגזר הנדל"ן המסחרי מודדות את חוזק התעשייה הכוללת באמצעות מדדים כגון שיעורי פנויות, תעריפי שכירות ופעילות בנייה.
במאי 2019, חברת הנדל"ן ג'ונס לאנג לסאל דיווחה כי שוק הנדל"ן בארה"ב המשיך לשמור על מגמותיו היציבות משנת 2018, עם שיעורי הפנויים הפנויים קרובים לשפל היסטורי. לפי הדוח, משרות הפנויות בשוק המשרדים הגיעו לכ-5% ברבעון הראשון של השנה. בשנה הקודמת, החברה חזתה תנופת פיתוח שתעלה על העלייה בתפוסה למרות ביקוש כולל חזק בשוק המשרדים במדינה. מבין אזורי המטרופולינים הגדולים במדינה, שוק המשרדים של סן פרנסיסקו התהדר בשיעור הפנויות הנמוך ביותר ב-2018, לפי הנתונים, רק 8.1%. בינתיים, מחוז ווסטצ'סטר בניו יורק רשם את שיעור המשרות הפנויות הגבוה ביותר, 24.9%.
נקודות מרכזיות
נתוני פנויות למגורים
ארצות הברית. Census Bureau מרכיבה את נתוני הפנויות למגורים שלה בדוח רבעוני המספק שלושה נתוני מפתח: שיעור פנויות בשכירות, שיעור פנויות של בעלי בתים ושיעור בעלות בתים. באפריל 2019, הלשכה דיווחה על שיעורי פנויות ארציים של 7% בהשכרות, בעוד ששיעורי הפנויות של בעלי בתים עומדים על 1.4% ברבעון הראשון של השנה.
שני הנתונים נותרו יציבים למדי בשנים האחרונות לאחר שנפלו משיא כל הזמנים שהושג במהלך משבר הדיור בארה"ב, כאשר שיעורי השכירות הפנויים הגיעו לשיא של 11.1% ב-2009 ומספר הפנויות של בעלי בתים הגיע לשיא של 2.9% ב-2008.
לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית אוספת גם נתונים עבור הדוח הרבעוני לגבי מחירי השכירות ומידע על נכסים. בדומה לנתונים עבור שווקי נדל"ן מסחרי, ניתן להשתמש במידע זה – בשילוב עם מידע אחר – כדי לסייע בקביעת מצבו של שוק הנדל"ן למגורים במשק על ידי בחינת שינויים במספר היחידות הזמינות ובמחירים הממוצעים של יחידות זמינות או תפוסות. .
משקיעים ושיעורי פנויות
כפי שצוין לעיל, שיעורי הפנויים ממלאים תפקיד גדול בעסקים ויכולים לעזור למשקיעים לקבוע אם הם עושים מהלך טוב על ידי השקעת כספם בעסקאות נדל"ן מסוימות.
לדוגמה, מי ששוקל מתחם דירות גדול כהשקעה עשוי לרצות לבחון את שיעור הפנויות של הבניין לפני חתימה על חוזה. על ידי השוואת שיעור הפנוי של אותו בניין עם נכסים דומים אחרים באזור, המשקיע יכול לקבוע את ביצועיו ולהחליט האם כדאי לרכוש אותו.
שיעורי משרות פנויות בתעסוקה
בהעסקה, שיעור המשרות הפנויות חל על מספר המשרות הפתוחות שיש לחברה כיום בהשוואה למספר הכולל של המשרות הפנויות ברחבי החברה. במילים אחרות, שיעור משרות פנויות הקשורות לתעסוקה יכול להצביע על שיעור התפקידים שחברה הקצתה לביצוע תפקידים מסוימים שאין להם כרגע עובד שמתפקד באותו מרחב.
כאשר הם קשורים למדדי תעסוקה אחרים, כגון אריכות ימים של עובדים, שיעור משרות פנויות יכול לספק אינדיקציות לגבי מידת ההצלחה של החברה בפרסום ומילוי משרות פתוחות ושימור עובדים קיימים.
