מהו בית נופש?
מהו בית נופש? בית נופש הוא דירת מגורים משנית, מלבד בית המגורים הראשי של הבעלים, והוא משמש בעיקר למטרות פנאי לרבות חופשות או חופשות. בית נופש, הידוע גם כנכס פנאי או משני או מגורים, ממוקם לעתים קרובות במיקום שונה ממקום המגורים הראשי של הבעלים. מכיוון שבתי נופש משתמשים רק בתקופות מסוימות של השנה, בעלים רבים משכירים דירות אלה כאשר הם אינם משתמשים בהם.
מהו בית נופש? – נקודות מרכזיות
הבנת בתי נופש
רכוש מחולק למספר קטגוריות שונות, בדרך כלל למטרות מס הכנסה. הנכס שבו מתגורר בעל בית מכונה בית המגורים הראשי או הראשי שלו. נכס זה יכול להיות בית, דירה, בית משותף או קרוואן. על מנת להיות זכאי כבית מגורים ראשי, בעל הבית – בין אם זה יחיד, זוג או משפחה – חייב לגור שם במשך רוב השנה.
בית נופש, לעומת זאת, שונה בהרבה. נכס מסוג זה נחשב לרוב כבית שני. ברוב המקרים, זה נמצא במיקום שונה ממקום המגורים הראשי, הראשי של הבעלים. כפי שצוין לעיל, הבעלים רשאי להשתמש בנכס זה למטרות פנאי לרבות חופשות, בדרך כלל למספר ימים או שבועות בכל שנה. בדיוק כמו מגורים ראשיים, בתי נופש יכולים ללבוש כל צורה – הפופולריים ביותר הם קוטג'ים או דירות.
ההבחנה בין מקום מגורים ראשוני לנכס נופש עשויה להיות קו מטושטש עבור אנשים, במיוחד אם הם מבלים זמן ניכר בשני המיקומים. עם זאת, ההבחנה חשובה למספר עניינים פיננסיים.
השכרת נכס נופש
מלבד לספק לבעל הבית מקום לברוח, ניתן גם להשכיר נכסי נופש כדי לייצר הכנסה נוספת כאשר הם אינם בשימוש. במקרה זה, זוג עם בית מגורים ראשי במיין עשוי להיות בעל בית נופש בפלורידה. בני הזוג עשויים לבקר בבית המגורים בפלורידה במהלך החודשים הקרים ביותר של מיין תוך השכרתו לאנשים אחרים לשארית השנה.
למרות שהם נכס גדול שיש להם, בתי נופש עשויים להיות אתגר כלכלי. לדוגמה, משכנתא לבית נופש עשויה להיות בעלת ריבית גבוהה יותר מאשר הלוואה על בית המגורים העיקרי של בעל הבית. הסיבה לכך היא שלבעלים עשוי להיות סיכון גבוה יותר למחדל, שכן אנשים נוטים יותר להציל את מקום המגורים העיקרי שלהם מאשר ארעי במקרה של היפוך הון. בעלי נכסי נופש עשויים גם לקחת על עצמם משכנתא שנייה אם המשכנתא של הנכס העיקרי טרם נפרעה.
צורת השקעה זו מסוכנת גם כאשר בוחנים את הפוטנציאל להכנסה מדמי שכירות. השכרת נכס נופש אינה מספקת תזרים מזומנים יציב או עקבי; גם אם הנכס נמצא במיקום רצוי, רוב שוכרי נכסי הנופש יתנו שירות ללקוחות לטווח קצר יותר בהשוואה לשוכרים או לדיירים לטווח ארוך. לכן, בעלי דירות של נכסי נופש חייבים להיערך למחסור פוטנציאלי בתזרים המזומנים ולהיות זמינים להתערב ולשלם עבור הוצאות שאינן מכוסות על ידי הכנסות משכירות.
השלכות מס של השכרת נכסי נופש
על מנת שבית נופש יסווג כבית מגורים על ידי מס הכנסה, עליו להציע מקומות מגורים בסיסיים הכוללים מקום שינה וכן מתקני בישול ושירותים. הבית חייב לשמש גם למטרות אישיות יותר מ-14 יום ו-10% ממספר הימים הכולל שהבית מושכר בשווי שכירות הוגן. כמו כן, פופולרי יותר ויותר להשכיר בתי נופש לטווח קצר באמצעות שירותים כמו Airbnb או Vrbo.
כללי המס של דירות נופש למגורים יחולו אם הדרישות הללו מתקיימות. הוצאות הניכוי יכללו את חלק השכירות של ריבית משכנתא מוסמכת לבית, מיסי מקרקעין והפסדי נפגעים. הוצאות אחרות שניתן לנכות נובעות ישירות מרכושם והן כוללות פרסום, תשלום עמלות, הוצאות משפט וציוד משרדי. כמו כן ניתנות בניכוי הוצאות הקשורות לתחזוקה ותפעול של הנכס המושכר.
אם בית נופש מושכר ל-15 ימים או יותר בשנה, יש לדווח על הכנסות השכירות ל-Internal Revenue Service (IRS) באמצעות לוח זמנים E. בעלים יכולים גם לנכות את כל ההוצאות הקשורות למגורים זה. אם הבית נחשב למגורים אישיים, ההוצאות הניכויות לא יכולות לעלות על ההכנסה מדמי שכירות. אם בית הנופש אינו בית מגורים אישי, ההוצאות המנוכות עשויות לחרוג מרף זה, אך ההפסד המדווח עשוי להיות מוגבל על ידי תקנות פעילות פסיבית.
השלכות פיננסיות של בעלות על בית נופש
בעלות על בית נופש עשויה להיות דומה מבחינה כלכלית לבעלות על בית מגורים ראשוני. לאור זאת, ישנם היבטים פיננסיים רבים בבעלות על בית נופש, כלומר הבעלים חייב לשקול יותר מאשר רק את מחיר הרכישה של חלקת הנדל"ן שהוא קונה. להלן עלויות התפעול הנפוצות ביותר שבעל בית נופש יכול לצפות להעלות.
בנוסף להוצאות השוטפות לעיל, בעלי בתי נופש חייבים לשקול כיצד נכסי נדל"ן עשויים להשתנות בערכם. מחיר השוק של נכס עשוי לעלות או לרדת בהתבסס על התנאים המקרו-כלכליים השוררים כגון מדיניות מוניטרית, שיעורי ריבית או היצע בתעשייה.
מכירת נכסי נופש
כאשר הבעלים של בית נופש מוכר את הנכס, עליו לשקול את ההשלכות על רווחי הון. ברוב המקרים, יש לדווח על רווחי הון אלו ל-IRS. הסיבה לכך היא שבתי נופש מתייחסים כנכסי הון אישיים. בעלים מחויבים במס על רווחי המכירה, המדווחים בנספח ד', עבור השנה שבה נמכר הנכס. טופס זה מלווה את דוח המס השנתי של הבעלים.
ההבחנה החשובה כאן היא שכלל זה נוגע רק לנכסי נופש, שכן לנישומים יש הטבת מס ניכרת בעת מכירת בית מגורים ראשוני. בעת מכירת בית מגורים ראשוני, הנישום פטור מ-$250,000 הראשונים עבור מגישים בודדים או $500,000 עבור זוגות המגישים משותף.
אתגרים בבעלות על בית נופש
היבטים רבים של בעלות על בית נופש מושכים; אחרי הכל, דמיינו לעצמכם בריחה ממזג אוויר נורא או מאורח חיים עמוס בגחמה למיקום שני בבעלותכם. עם זאת, ישנם אתגרים מתמשכים בבעלות על בית נופש שיוצרים מכשולים פיננסיים ולא פיננסיים.
אחד האתגרים הלוגיסטיים העיקריים בבעלות על בית נופש הוא תחזוקה ותחזוקה. בתי נופש דורשים תחזוקה ותחזוקה שוטפת, גם כשאתה לא שם. זה יכול להיות מאתגר במיוחד אם בית הנופש שלך ממוקם הרחק ממקום המגורים הראשי שלך, מה שמקשה על הטיפול בכל בעיה בלתי צפויה שעלולה להתעורר.
בנימה דומה, בהתאם למיקום בית הנופש שלך, ייתכן שתצטרך לדאוג לנושאים כגון הוריקנים, שיטפונות או שריפות. אסונות טבע אלו עלולים להיות יקרים להתמודדות ועלולים לגרום לנזק משמעותי לרכוש שלכם. נכס הנופש שלך עשוי לדרוש גם פעולות למניעת חירום (כלומר עלייה לחלונות) בהתראה קצרה, דבר שאולי לא יתאפשר בהתבסס על מקום המגורים הראשי שלך.
ישנם מספר היבטים רגשיים שעליהם להתגבר כאשר שוקלים בית נופש. בהתאם לאורח החיים וללוח הזמנים שלך, ייתכן שלא תוכל להשתמש בבית הנופש שלך ככל שתרצה. זה יכול להיות מתסכל, במיוחד אם החלטתם להשקיע סכום כסף נכבד בנכס. הקצה ההפוך של הספקטרום מתרחש כאשר הגיע הזמן להיפרד מבית נופש. בדומה לצורות אחרות של השקעות בעלות ערך סנטימנטלי, זה עשוי להיות מאתגר להיפרד ממשהו שכבר בבעלותך גם אם זה הגיוני ביותר עבורך ועבור המורשת שלך. כמו כן, כמו צורות אחרות של השקעה, ישנם אלמנטים רבים של מסחר בפסיכולוגיה.
לבסוף, כפי שנדון בסעיפים לעיל, ישנם מספר אתגרים פיננסיים ייחודיים בבעלות על בית נופש. ייתכן שההכנסה משכירות לא תהיה יציבה, והסתמכות על צד שלישי שישכיר את הנכס שלך תגרור דמי ניהול מהותיים. כמו כן, תגרור עלויות פוטנציאליות גבוהות יותר לתפעול הנכס שלך אם אינך מתכנן להיות תמיד באתר. מסיבה זו, מי ששוקל בית נופש כהשקעה טוב יעשה אם ישקול את ההשלכות הפיננסיות האמיתיות ארוכות הטווח של רכישתם.
בית נופש מול נכס להשקעה
חלק מבתי הנופש עשויים להיחשב כנכסים להשקעה, אך לא כל הנכסים להשקעה הם בתי נופש. כפי שצוין לעיל, הבעלים של בית נופש עשוי להשתמש בו כדי לייצר הכנסה נוספת מהשכרה, מה שהופך אותו לנכס להשקעה כאשר הם לא משתמשים בו.
במקרים אחרים, מי שרוכש נכס להשקעה עשוי לעשות זאת רק במטרה לייצר הכנסה או באמצעות שכירות או מכירה חוזרת עתידית של הנכס. בניגוד לנכסי נופש, נכסים להשקעה אינם צריכים להיות בתים. הם יכולים להיות מגורים וגם נכסים מסחריים, או אפילו מבנים מעורבים – נכסים עם שטחי מגורים ומסחר כאחד. משקיעים אלה עשויים לעולם לא להיכנס פנימה של הנכס; עם זאת, ייתכן שהם עדיין יוכלו לייצר זרם הכנסה דומה בהשוואה למישהו שבבעלותו ומשתמש בסוג נכס דומה.
נכס נופש לעומת שיתוף זמן
נכס נופש ו-atimeshare הם מבחינה טכנית אותו דבר, עם זאת, לא לכל צורות נכסי הנופש עשוי להיות אותו מבנה בעלות כמו שיתוף זמן.
בגדול, רוב בתי הנופש הם נכס שבבעלותך באופן מוחלט ויכולים להשתמש בהם מתי שתרצה. יש לך שליטה מלאה על הנכס, ואתה יכול להשתמש בו כבית שני או להשכיר אותו כדי לייצר הכנסה. אתה גם אחראי לכל ההוצאות שנדונו לעיל הנלוות לבעלות על הנכס ולתחזוקתו.
שיתוף זמן, לעומת זאת, הוא סוג של בעלות על חופשה המאפשרת לך להשתמש בנכס לתקופת זמן מסוימת בכל שנה. מניות זמן נמכרות בדרך כלל במרווחים של שבוע אחד. מסיבה זו, העלות של בעלות על צורה זו של בית נופש זולה בהרבה מ-100% בעלות מוחלטת על בית נופש. עם זאת, המשקיע בשיתוף זמן רשאי להתגורר בבית הנופש רק לפרק הזמן המתאים לבעלותו.
בגלל פרק הזמן המוגבל שמשקיע יכול להתגורר בשיתוף זמן, כל שיתוף הזמן נחשב לרוב כנכס נופש. עם זאת, מכיוון שסוגים שונים של נכסי נופש עשויים להיות מלווה בתקופות שהייה קצרות או ארוכות יותר, לא לכל תקופות החופשה יש אותן מגבלות כמו שיתוף זמן.
האם זה חכם להחזיק בית נופש?
תשובה זו תהיה שונה עבור כל אדם, שכן חלקם עשויים להשתמש בנכס נופש לעתים קרובות יותר או בעלי הכנסה פנויה גדולה יותר שניתן להשתמש בה לנכס שני. באופן רחב מאוד, בית נופש עשוי להיות השקעה מסוכנת מכיוון שהוא אינו מבטיח זרם הכנסה קבוע אך מגיע עם עלויות תפעוליות מתמשכות. בית נופש הוא אפשרות מעשית יותר עבור אדם בטוח יותר מבחינה כלכלית עם חסכון מספיק כדי לכסות את ההוצאות השוטפות הללו.
כמה רחוק זה רחוק מדי עבור בית נופש?
שוב, זה תלוי בהעדפה של כל אחד. חלקם עשויים להעדיף נסיעה קצרה לשינוי מהיר של הנוף. אחרים עשויים להעדיף טיסה לאזור גיאוגרפי אחר לגמרי. קווים מנחים כלליים שיש לקחת בחשבון הם משך השהות הממוצעת של טיולי החופשה שלך. לנסיעות קצרות יותר, שקול לקנות נכס שקל יותר להגיע אליו (כלומר לא יותר מ-5 שעות נסיעה). לנסיעות ארוכות יותר, אולי כדאי וכדאי יותר להשקיע בנכס רחוק יותר.
כמה מהשווי הנקי שלך אתה צריך להוציא על בית נופש?
יועצים פיננסיים עשויים להציע לא יותר מ-10% עד 15% מהשווי הנקי של האדם להיות קשור לנכס נופש. היבט נוסף שיש לקחת בחשבון הוא הכנסה מתמשכת ויציבה. ודא שניתן לכסות את כל הוצאות ההשקעה בנכסי נופש על ידי תזרים מזומנים חודשי בין אם באמצעות הכנסה, הטבות ממשלתיות או חיסכון לפנסיה.
האם אוכל לגור בבית נופש כל השנה?
בעיני מס הכנסה, בית נופש הוא בית שבו גרת בנכס חלק מהשנה. למרות שמבחינה לוגיסטית אתה יכול לבחור לגור בכל מקום מסיבות אישיות, ישנן השלכות מס שונות על נכסי נדל"ן שונים בהתבסס על כללים שונים כולל כמה זמן אתה מתגורר בנכס והאם יש לך שליטה בלעדית על הנכס.
סיכום ומסקנות
בית נופש עשוי להיות מפלט מרגיע ליהנות משינוי נוף. זו עשויה להיות גם השקעה כספית כדי לייצר הכנסה מדמי שכירות. זה עלול גם להוות נטל פיננסי עם הוצאות תפעול שוטפות והכנסות לא יציבות. כאשר אתה שוקל בית נופש, שקול כיצד מס הכנסה מגדיר בית נופש, מה תהיה עלות הבעלות השוטפת, ובאיזו תדירות אתה באמת מצפה לבקר בנכס הנוסף שלך.
