מהי בועת דיור?
מהי בועת דיור? בועת דיור, או בועת נדל"ן, היא עלייה במחירי הדיור הניזונים מביקושים, ספקולציות והוצאות שופעות עד כדי קריסה. בועות דיור מתחילות בדרך כלל עם עלייה בביקוש, לנוכח היצע מוגבל, שלוקח תקופה ממושכת יחסית להתחדש ולהגדיל. ספקולנטים מזרימים כסף לשוק, ומגדילים עוד יותר את הביקוש. בשלב מסוים, הביקוש פוחת או עומד במקביל לעלייה בהיצע, מה שמביא לירידה חדה במחירים — והבועה מתפוצצת.
מהי בועת דיור? – נקודות מרכזיות
1:23
צפו עכשיו: מהי בועת דיור?
הבנת בועת דיור
בועת דיור היא אירוע זמני, אך הוא יכול להימשך שנים. בדרך כלל, זה מונע על ידי משהו מחוץ לנורמה כגון ביקוש מניפולציה, ספקולציות, רמות גבוהות מהרגיל של השקעה, עודף נזילות, שוק מימון נדל"ן משוחרר, או צורות קיצוניות של מוצרים נגזרים מבוססי משכנתא – כל אלה יכולים לגרום למחירי הדירות להפוך לא בר קיימא. זה מוביל לעלייה בביקוש לעומת ההיצע.
על פי קרן המטבע הבינלאומית (IMF), בועות דיור עשויות להיות פחות שכיחות מבועות מניות, אך הן נוטות להימשך זמן רב פי שניים.
בועות דיור לא רק גורמות להתרסקות נדל"ן גדולה, אלא גם להשפיע משמעותית על אנשים מכל המעמדות, השכונות והכלכלה הכללית. הם יכולים לאלץ אנשים לחפש דרכים לשלם את המשכנתאות שלהם באמצעות תוכניות שונות או אולי לגרום להם לחפור לתוך חשבונות פרישה כדי להרשות לעצמם לחיות בבתיהם. בועות דיור היו אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים מפסידים בסופו של דבר את חסכונותיהם.
מה גורם לבועת דיור?
באופן מסורתי, שוקי הדיור אינם מועדים לבועות כמו שווקים פיננסיים אחרים בשל העסקה הגדולה והעלויות הכרוכות בבעלות על בית. עם זאת, עלייה מהירה בהיצע האשראי שמובילה לשילוב של ריביות נמוכות מאוד והתרופפות בסטנדרטים של חיתום אשראי יכולה להביא לווים לשוק ולעורר את הביקוש. עליית ריבית והקשחת תקני האשראי יכולים להפחית את הביקוש, ולגרום לבועת הדיור להתפוצץ.
אמצע 2000 בועת דיור בארה"ב
בועת הדיור הידועה לשמצה של ארה"ב באמצע שנות ה-2000 הייתה תוצאה חלקית של בועה נוספת, זו במגזר הטכנולוגיה. זה היה קשור ישירות למשבר הפיננסי של 2007-2008, ולמה שיש הרואים את הגורם לו.
במהלך בועת הדוטקום של שנות ה-90 המאוחרות, חברות טכנולוגיה חדשות רבות הציעו מחירים גבוהים במיוחד בפרק זמן קצר יחסית. אפילו חברות שהיו מעט יותר מסטארטאפים וטרם הניבו רווחים בפועל, קיבלו הצעות לשווי שוק גבוה על ידי ספקולנטים שניסו להרוויח רווח מהיר. עד שנת 2000, נאסד"ק הגיע לשיא, וכאשר בועת הטכנולוגיה התפוצצה, רבים מהמניות הללו, שהיו בעבר גבוהות, קרסו לרמות מחירים נמוכות באופן דרסטי.
כשהמשקיעים נטשו את שוק המניות בעקבות התפוצצות בועת הדוטקום והתרסקות הבורסה שלאחר מכן, הם העבירו את כספם לנדל"ן. במקביל, הפדרל ריזרב בארה"ב הוריד את הריבית והחזיק אותן במטרה להילחם במיתון המתון שבא בעקבות הפסקת הטכנולוגיה, כמו גם כדי לשכך את אי הוודאות בעקבות מתקפת מרכז הסחר העולמי ב-11 בספטמבר 2001.
המבול הזה של כסף ואשראי נפגש עם מדיניות ממשלתית שונות שנועדה לעודד בעלות על בתים ושלל חידושים בשוק הפיננסי שהגדילו את הנזילות של נכסים הקשורים לנדל"ן. מחירי הדירות עלו, ויותר ויותר אנשים נכנסו לעסק של קנייה ומכירה של בתים.
במהלך שש השנים הבאות, המאניה על בעלות על בתים גדלה לרמות מדאיגות כאשר שיעורי הריבית צנחו, ודרישות ההלוואות המחמירות כמעט ונטשו. ההערכה היא ש-20% מהמשכנתאות בשנים 2005 ו-2006 הלכו לאנשים שלא היו יכולים לזכות בדרישות ההלוואות הרגילות. האנשים האלה כונו לווי סאב-פריים. מעל 75 אחוזים מהלוואות הסאב-פריים הללו היו משכנתאות בריבית מתכווננת עם שיעורים ראשוניים נמוכים ואיפוס מתוכנן לאחר שנתיים עד שלוש.
העידוד של הממשלה לבעלות רחבה על בתים גרם לבנקים להוריד את שיעורי הריבית ואת דרישות ההלוואות שלהם, מה שעורר טירוף רכישת בתים שהעלה את מחיר המכירה החציוני של בתים ב-55% משנת 2000 ל-2007. בספקולנטים שהחלו להעיף בתים ברווחים של עשרות אלפי דולרים תוך שבועיים בלבד.
במהלך אותה תקופה, שוק המניות החל להתאושש, ועד שנת 2006 הריביות החלו לתקתק כלפי מעלה. משכנתאות בריבית מתכווננת החלו להתאפס בשיעורים גבוהים יותר, כאשר סימנים לכך שהכלכלה מאטה הופיעו בשנת 2007. עם מחירי הדירות מתנודדים ברמות גבוהות ברמות, פרמיית הסיכון הייתה גבוהה מדי למשקיעים, שהפסיקו אז לקנות בתים. כאשר התברר לרוכשי הדירות שערכי הדירות אכן יכולים לרדת, מחירי הדירות החלו לצנוח, מה שגרם למכירה מאסיבית של ניירות ערך מגובי משכנתאות. מחירי הדירות ירדו ב-19 אחוזים מ-2007 ל-2009, וכשלונות משכנתא המונית יובילו למיליוני עיקולים במהלך השנים הקרובות.
