מהו מינהל הדיור הפדרלי (FHA)?
מהו מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? המונח Federal Housing Administration (FHA) מתייחס לסוכנות אמריקאית המספקת ביטוח משכנתא למלווים שאושרו ב-FHA. ה-FHA הוקם בשנת 1934 על ידי ממשלת ארה"ב והפך לחלק מהמשרד האמריקאי לשיכון ופיתוח עירוני (HUD) בשנת 1965. ה-FHA מממן את פעולותיו עם הכנסה שנוצרת באמצעות פרמיות ביטוח משכנתא (MIPs). הלוואות FHA מאפשרות תשלומים נמוכים יותר וציוני אשראי נמוכים יותר מאשר מלווים מסורתיים. זה פותח בעלות על בתים לאלפי אמריקאים שאחרת לא יכלו להיות זכאים למשכנתא. ביטוח המשכנתא מגן על המלווים מפני הפסדים מחדלים במשכנתא, כך שאם הלווה אכן אינו מחדל, ה-FHA משלם למלווה.
מהו מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? – ה-FHA מממן את פעולותיו עם הכנסה שנוצרת באמצעות פרמיות ביטוח משכנתא (MIPs). הלוואות FHA מאפשרות תשלומים נמוכים יותר וציוני אשראי נמוכים יותר מאשר מלווים מסורתיים. זה פותח בעלות על בתים לאלפי אמריקאים שאחרת לא יכלו להיות זכאים למשכנתא. ביטוח המשכנתא מגן על המלווים מפני הפסדים מחדלים במשכנתא, כך שאם הלווה אכן אינו מחדל, ה-FHA משלם למלווה.
מהו מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? – נקודות מרכזיות
הבנת ה-FHA
ה-FHA הוא אחד ממבטחי המשכנתאות הגדולים בעולם, המגן על מלווים שאושרו על ידי FHA מפני הפסדים – במיוחד אם הלווה אינו מצליח. הוא הוקם בשנת 1934 כדי לעזור לעורר את שוק הדיור בארה"ב. הרעיון הבסיסי היה שיותר אנשים יהיו זכאים למשכנתאות לרכישת בתים אם למלווים יסופקו ביטוח. כפי שצוין לעיל, הסוכנות נכנסה לסמכות משרד השיכון של HUD ב-1965.
ה-FHA מבטח הלוואות משכנתא בארצות הברית ובטריטוריות ארה"ב עבור סוגי הנכסים הבאים:
רוב הלוואות ה-FHA דורשות מקדמה מינימלית נמוכה יותר – עד 3.5%, מה שאומר שההלוואות מבוטחות בעד 96.5%. מלווים מאושרים של FHA יכולים גם לספק הלוואות לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים יותר מאשר לרוב המלווים הרגילים. יתרונות אלו הופכים את הלוואות FHA לפופולריות בקרב רוכשי בתים הראשונים. הלווים המתאימים חייבים לרכוש גם ביטוח משכנתא. פרמיות אלה מועברות ל-FHA, שבה היא משתמשת כהכנסה עצמית.
כאשר הלווה מפסיק לשלם את המשכנתא שלו, המלווה יכול להגיש תביעה דרך ה-FHA. הסוכנות משלמת לחברה המשכנת את יתרת הקרן על ההלוואה באמצעות ה-MIP הנ"ל שהיא גובה. זה מאפשר למלווים להציע הלוואות גדולות יותר ללווים.
נסיבות ייחודיות
ה-FHA דורש מהלווים לשלם שני סוגים של MIP:
סכומי התשלום משתנים בהתאם לסכום ההלוואה, משך ההלוואה ויחס ההלוואה לערך המקורי (LTV). במקור, ה-MIP השנתי הוסר אוטומטית ברגע שהלווים הגיעו ל-78% LTV על בסיס מחיר הרכישה המקורי. לאחר משבר משכנתאות הסאב-פריים, ה-FHA עמד בפני משבר פיסקאלי ובשנת 2013 יישם כלל לפיו ה-MIP השנתי נשאר לאורך חיי ההלוואה. כתוצאה מהשינוי, רוב הלווים עם משכנתאות FHA יממנו באמצעות משכנתא מסורתית ברגע שיגיעו ל-80% LTV. גם אם ציוני האשראי שלהם לא השתפרו משמעותית, יש סיכוי גבוה יותר שהם יאושרו להלוואה קונבנציונלית עכשיו שיש להם 20% הון עצמי בנכס שלהם.
היסטוריה של ה-FHA
כישלונות בנקים גרמו לירידה בהלוואות לדירות, והקטינו את הבעלות על בתים באופן משמעותי במהלך השפל הגדול. ברירת המחדל והעיקולים זינקו, שכן הלוואות הוגבלו ל-50% מערך השוק של נכס ותנאי המשכנתא (כולל לוחות זמנים להחזרים קצרים יחד עם תשלומי בלון) היו קשים עבור רוכשי דירות רבים לעמוד בהם. כתוצאה מכך, ארצות הברית הייתה בעיקר אומה של שוכרים – רק אחד מכל 10 משקי בית היה הבעלים של בתיהם.
הקונגרס חוקק את חוק הדיור הלאומי משנת 1934 כדי לסייע בארגון מחדש של מערכת הבנקאות הפדרלית. מטרתו העיקרית הייתה לשפר את סטנדרטים ותנאי הדיור, לספק שיטה של ביטוח משכנתא הדדי, ולהפחית עיקולים על משכנתאות לבית משפחתי. החקיקה יצרה את ה-Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC), מוסד ממשלתי לשעבר שתחומי האחריות שלו הם כיום חלק מחברת ביטוח פיקדונות פדרליים (FDIC), ו-FHA. מעשים אלו הגדילו את שוק הבתים צמודי קרקע ובנו דיור ומשכנתאות בר השגה יותר.
ביקורת על ה-FHA
תוכניות FHA מספקות גירוי כלכלי משמעותי בארה"ב באמצעות פיתוח קהילתי ובית, אשר זורם לקהילות המקומיות בצורה של מקומות עבודה, בתי ספר ומקורות הכנסה אחרים. למרות שהוא גם מבטיח שהמלווים מוגנים ועוזר ללווים לקבל הלוואות גדולות יותר, ה-FHA אינו חף מביקורת.
המבקרים טוענים כי הלווים מחויבים לדרישות מחמירות, כמו ה-MIP מראש והשנתיים. כמה מומחים טוענים שלבעלי בתים אולי עדיף לקחת משכנתא קונבנציונלית אם הם זכאים. הסיבה לכך היא שהם עשויים לחסוך כסף בטווח הארוך באמצעות פרמיות ביטוח משכנתא פרטיות (PMI) הניתנות על ידי מלווים רגילים.
מלווים של משכנתאות קונבנציונליות דורשים מהלווים לרכוש PMI כאשר הם לא יכולים להגיע למקדמה של 20%. ניתן לבטל PMI אם הלווה משלם מספיק מהקרן של המשכנתא. MIP נגבה למשך 11 שנים או עד תום תקופת ההלוואה, המוקדם מביניהם, ללא קשר להון העצמי בבית.
מבחינה היסטורית, ה-FHA יישם מדיניות "likeredlining", שבה גורמים רשמיים היו ממש מותחים קו אדום סביב שכונות שהיו בעיקר שחורות ונראו כ"לא בטוחות" ומסרבים להלוות ללווים בשכונות אלו. נוהג זה, בין היתר, מנע מדורות של אזרחים שחורים לנצל את אותן תוכניות כמו עמיתיהם הלבנים. המחסום הזה בפני הפיכתם לבעלי בתים ובניית עושר דורי החמיר את אי השוויון בעושר הגזעי שאנו רואים עד היום.
מה עושה מינהל הדיור הפדרלי (FHA)?
הקונגרס הקים את מינהל הדיור הפדרלי (FHA) בשנת 1934 במהלך השפל הגדול כדי לעורר את שוק הדיור. ה-FHA מבטיח הלוואות לבית שהונפקו על ידי מלווים מאושרים. ההלוואות מיועדות ללווים עם ציוני אשראי נמוכים מהממוצע ושאין להם את המזומנים להגיע למקדמה גדולה.
איך עובדות הלוואות FHA?
לווים מוסמכים יכולים ללוות עד 96.5% מערך הבית. רוכשי דירות נדרשים לרכוש ביטוח משכנתא. תשלומי פרמיה מבוצעים ל-FHA, ואם לווה אינו עומד במשכנתא, אז ה-FHA משלם למלווה.
האם להלוואות לבית FHA יש מגבלות הכנסה?
להלוואות FHA אין מגבלות הכנסה. יש מגבלות על כמה אתה יכול ללוות, המבוססות על האזור שבו אתה גר.
סיכום ומסקנות
ה-FHA נוצר במקור כדי לעורר את הכלכלה על ידי עידוד רכישת בתים ובניית בתים, וכדי לעזור לאמריקנים בעלי הכנסה נמוכה להפוך לבעלי בתים. כשמסתכלים אותה באור זה, התוכנית זכתה להצלחה מסחררת.
עם זאת, מדיניות מוקדמת כמו ריפוד אדום מנעה ממיליוני אמריקאים שחורים לחוות את העושר הדורי שהעניקה בעלות זולה על בתים לדור שלאחר מלחמת העולם השנייה של עמיתיהם הלבנים. בעוד שהתוכנית נמשכת גם היום וניסתה לתקן כמה ממעשיה השגויים בעבר, שינויים בעקבות משבר משכנתאות הסאב-פריים הופכים את הלוואות ה-FHA לפחות מציאה מכפי שהיו פעם.
