מהי משכנתא ניתנת להנחה?
מהי משכנתא ניתנת להנחה? משכנתא ניתנת להנחה היא סוג של הסדר מימון לפיו משכנתא שטרם עומדת ותנאיה מועברים מהבעלים הנוכחי לקונה. על ידי נטילת החוב שנותר של הבעלים הקודם, הקונה יכול להימנע מלקבל את המשכנתא שלו. סוגים שונים של הלוואות יכולים להיחשב כמשכנתאות הניתנות להנחתה, אם כי יש כמה שיקולים מיוחדים שצריך לזכור.
מהי משכנתא ניתנת להנחה? – נקודות מרכזיות
2:03
לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על משכנתאות ניתנות להנחה
הבנת משכנתאות ניתנות להנחתה
רוכשי דירות רבים נוטלים בדרך כלל משכנתא ממוסד מלווה כדי לממן רכישת בית או נכס. ההסכם החוזי להחזר ההלוואה כולל את הריבית שעל הלווה לשלם וכן את החזר הקרן למלווה.
אם בעל הבית יחליט למכור את ביתו מאוחר יותר, ייתכן שהוא יוכל להעביר את המשכנתא לרוכש הדירה. במקרה זה ניתן לקבל את המשכנתא המקורית שנלקחה.
משכנתא ניתנת להנחתה מאפשרת לרוכש דירה לקבל את יתרת הקרן הנוכחית, שיעור הריבית, תקופת ההחזר וכל תנאי חוזי אחר של המשכנתא של המוכר. במקום לעבור תהליך קפדני של קבלת הלוואת דירה מהבנק, קונה יכול להשתלט על משכנתא קיימת.
יכול להיות יתרון חיסכון בעלויות אם שיעורי הריבית הנוכחיים גבוהים מהריבית על ההלוואה הניתנת להנחה. בתקופה של עליית ריבית, גם עלות ההלוואות עולה. כאשר זה יקרה, הלווים יתמודדו עם ריבית גבוהה על כל הלוואה שאושרה. לכן, משכנתא ניתנת להנחתה צפויה להיות בעלת ריבית נמוכה יותר, תכונה אטרקטיבית לקונים. אם למשכנתא הניתנת להנחה יש ריבית נעולה, היא לא תושפע מעליית הריבית. מחשבון משכנתא יכול להיות משאב טוב לתקציב עבור העלות החודשית של התשלום שלך.
אילו סוגי הלוואות ניתן לקבל?
ניתן להניח כמה מסוגי המשכנתאות הפופולריים ביותר: רשות הדיור הפדרלית (FHA), עניינים ותיקים (VA) ומשרד החקלאות האמריקאי (USDA). קונים המעוניינים לקחת משכנתא ממוכר חייבים לעמוד בדרישות ספציפיות ולקבל אישור מהסוכנות המממנת את המשכנתא.
הלוואות FHA
ניתן להניח הלוואות FHA כאשר שני הצדדים העוסקים בעסקאות עומדים בדרישות ההנחה. לדוגמה, הנכס חייב לשמש את המוכר כמקום מגוריו העיקרי. קונים חייבים תחילה לוודא שהלוואת ה-FHA ניתנת להנחה ולאחר מכן להגיש בקשה להלוואה אישית של FHA. המלווה של המוכר יוודא שהקונה עומד בדרישות, לרבות כשיר אשראי. אם תאושר, המשכנתא תילקח על ידי הקונה. עם זאת, אלא אם המוכר ישוחרר מההלוואה, הם עדיין אחראים לה.
הלוואות VA
המחלקה לענייני חיילים משוחררים מציעה משכנתאות לאנשי צבא מוסמכים ולבני זוג של אנשי צבא. עם זאת, כדי לקבל הלוואת VA, הקונה לא צריך להיות חבר בצבא כדי להיות זכאי. אמנם, המלווה ומשרד הלוואות VA האזורי יצטרכו לאשר לקונה את הנחת ההלוואה, ולרוב, קונים הנוטלים הלוואות VA הם חברי צבא.
עבור הלוואות שבוצעו לפני 1 במרץ 1988, קונים רשאים לקחת את הלוואת VA באופן חופשי. במילים אחרות, הקונה אינו זקוק לאישור של VA או של המלווה כדי לקבל את המשכנתא.
הלוואות USDA
הלוואות USDA מוצעות לרוכשים של נכסים כפריים. הם אינם דורשים תשלום מקדמה ולעתים קרובות יש להם ריביות נמוכות. כדי לקבל הלוואה של USDA, הקונה חייב לעמוד בדרישות הסטנדרטיות, כגון עמידה בדרישות האשראי וההכנסה, ולקבל אישור מה- USDA להעברת בעלות. הקונה רשאי להניח את שיעור הריבית וההלוואה הקיים או תעריפים ותנאים חדשים. גם אם הקונה עומד בכל הדרישות וקיבל אישור, לא ניתן לקבל את המשכנתא אם המוכר פוגר בתשלומים.
חָשׁוּב
יתרונות וחסרונות של משכנתאות ניתנות להנחתה
היתרונות של רכישת משכנתא ניתנת להנחה בסביבת ריבית גבוהה מוגבלים לסכום יתרת המשכנתא הקיימת על ההלוואה או על ההון העצמי של הבית. לדוגמה, אם קונה רוכש בית ב-$250,000 ולמשכנתא הניתנת להסתערות של המוכר יש רק יתרה של 110,000$, הקונה יצטרך לשלם מקדמה של 140,000$ כדי לכסות את ההפרש. או שהקונה יזדקק למשכנתא נפרדת כדי להבטיח את הכספים הנוספים.
חסרון הוא כאשר מחיר הרכישה של הבית עולה בסכום משמעותי על יתרת המשכנתא, מה שמחייב את הרוכש לקבל משכנתא חדשה. בהתאם לפרופיל האשראי של הקונה ולשיעורים הנוכחיים, הריבית עשויה להיות גבוהה במידה ניכרת מההלוואה הנלקחת.
בדרך כלל, קונה ייקח משכנתא שנייה על יתרת המשכנתא הקיימת אם ההון העצמי של המוכר בבית גבוה. ייתכן שהקונה יצטרך לקחת את ההלוואה השנייה עם מלווה שונה מהמלווה של המוכר, מה שעלול להוות בעיה אם שני המלווים לא ישתפו פעולה זה עם זה. כמו כן, מתן שתי הלוואות מגדיל את הסיכון למחדל, במיוחד כאשר לאחת יש ריבית גבוהה יותר.
אם ההון העצמי של המוכר נמוך, לעומת זאת, המשכנתא הניתנת להנחתה עשויה להיות רכישה אטרקטיבית עבור הקונה. אם ערך הבית הוא 250,000 דולר ויתרת המשכנתא הניתנת להנחה היא 210,000 דולר, הקונה צריך להעמיד רק 40,000 דולר. אם יש לקונה סכום זה במזומן, הוא יכול לשלם למוכר ישירות מבלי להבטיח מסגרת אשראי נוספת.
יתרונות
חסרונות
אישור העברת משכנתא אפשרית
ההחלטה הסופית בשאלה האם ניתן להעביר משכנתא ניתנת להסתערות אינה נתונה לקונה ולמוכר. על המלווה של המשכנתא המקורית לאשר את הנחת המשכנתא לפני שניתן יהיה לחתום על העסקה על ידי מי מהצדדים. על רוכש הדירות להגיש בקשה להלוואה הניתנת להנחתה ולעמוד בדרישות המלווה, כגון בעל מספיק נכסים ועמידה באשראי.
אם יאושר, בעלות הנכס מועברת לקונה אשר מבצע את ההחזרים החודשיים הנדרשים לבנק. אם ההעברה לא מאושרת על ידי המלווה, על המוכר למצוא קונה אחר שמוכן לקחת את המשכנתא שלו ובעל אשראי טוב.
משכנתא שנלקחה על ידי צד ג' אין פירושה שהמוכר משוחרר מתשלום החוב. המוכר עשוי לשאת באחריות לכל ברירת מחדל אשר, בתורו, עשויה להשפיע על דירוג האשראי שלו. כדי להימנע מכך, על המוכר לשחרר את אחריותו בכתב במועד קבלתו, ועל המלווה לאשר את בקשת השחרור המשחררת את המוכר מכל ההתחייבויות מההלוואה.
מה המשמעות של ניתן להניח?
סביר מתייחס למצב שבו צד אחד משתלט על התחייבותו של אחר. מבחינת משכנתא ניתנת להסתערות, הקונה נוטל על עצמו את המשכנתא הקיימת של המוכר. כאשר נטילת המשכנתא, המוכר לרוב כבר אינו אחראי על החוב.
מה זה אומר לא ניתן לשער?
לא ניתן לשער פירושו שהקונה אינו יכול לקבל מהמוכר את המשכנתא הקיימת. הלוואות קונבנציונליות אינן ניתנות להנחה. בחלק מהמשכנתאות יש סעיפים שאינם ניתנים להנחה, המונעים מהקונים לקחת משכנתאות מהמוכר.
איך עובדת הלוואה ניתנת להנחה?
כדי לקבל הלוואה, הקונה חייב להיות זכאי מול המלווה. במידה ומחיר הבית עולה על יתרת המשכנתא, על הרוכש לשלם מקדמה שהיא ההפרש בין מחיר המכירה למשכנתא. אם ההבדל משמעותי, ייתכן שהקונה יצטרך להבטיח משכנתא שנייה.
איך אני יודע אם המשכנתא שלי ניתנת לביצוע?
ישנם סוגים מסוימים של הלוואות שניתן לקבל. לדוגמה, ניתן להניח הלוואות USDA, VA ו-FHA. לכל סוכנות יש דרישות ספציפיות ששני הצדדים חייבים למלא כדי שההלוואה תילקח על ידי הקונה. משרד החקלאות דורש שהבית נמצא באזור המאושר על ידי משרד החקלאות, אסור שהמוכר יהיה בפיגור בתשלומים, והקונה חייב לעמוד במגבלות הכנסה ואשראי מסוימות. הקונה צריך תחילה לאשר עם המוכר ועם המלווה של המוכר אם ההלוואה ניתנת להנחה.
האם משכנתא אפשרית טובה?
כאשר הריבית הנוכחית גבוהה מהריביות של משכנתא קיימת, בהנחה שהלוואה עשויה להיות האופציה הטובה ביותר. כמו כן, אין כל כך הרבה עלויות המגיעות בסגירה. מצד שני, אם למוכר יש כמות ניכרת של הון עצמי בבית, הקונה יצטרך לשלם מקדמה גדולה או להבטיח משכנתא שנייה עבור היתרה שאינה מכוסה במשכנתא הקיימת.
סיכום ומסקנות
משכנתא ניתנת להנחה עשויה להיות אטרקטיבית עבור קונים כאשר שיעורי המשכנתא הנוכחיים גבוהים ומכיוון שעלויות הסגירה נמוכות במידה ניכרת מאלה הקשורות למשכנתאות מסורתיות. עם זאת, אם לבעלים יש הון עצמי רב בבית, ייתכן שהקונה יצטרך לשלם מקדמה משמעותית או להבטיח הלוואה חדשה עבור ההפרש במחיר המכירה והמשכנתא הקיימת. כמו כן, לא ניתן לקבל את כל ההלוואות, ואם כן, הקונה עדיין חייב להעפיל מול הסוכנות והמלווה. אם היתרונות עולים על הסיכונים, משכנתא אפשרית עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר לבעלות על בתים.
