מהי מתנה של הון עצמי?
מהי מתנה של הון עצמי? מתנת הון היא מכירת בית מגורים לבן משפחה או למי שעמו למוכר קשר הדוק, במחיר נמוך משווי השוק הנוכחי כפי שנקבע בהערכה מקצועית. ההבדל בין מחיר המכירה בפועל לבין שווי השוק של הבית הוא המתנה בפועל של הון עצמי. רוב המלווים מאפשרים להשתמש בהון העצמי למקדמה.
מהי מתנה של הון עצמי? – נקודות מרכזיות
איך פועלת מתנת הון עצמי
מתנת הון שואבת את שמה מהעובדה שמחיר המכירה נמוך בהרבה ממחיר השוק האמיתי של הבית. ההעברה נחשבת כמתנה בשל הפרש הערך, גם אם אין כסף פיזי מחליף ידיים. מתנה נפוצה של הון עצמי מתרחשת כאשר הורים רוצים למכור את ביתם לילד במחיר נוח; עם זאת, זה יכול לכלול גם בני משפחה אחרים, כגון סבים וסבתות, דודות ודודים, בני דודים או אחים.
רוב המלווים מאפשרים למתנה להיחשב כמקדמה על הבית או כמקדמה. בית המגורים שמחליף ידיים עשוי להיות בית מגורים ראשי או בית שני.
יתרונות וחסרונות של מתנת הון עצמי
משפחות או מתעניינים יכולים להשתמש במתנה של הון עצמי במקום לעבור דרך חברת נדל"ן שתגבה עמלה על המכירה. הבעלים נותנים מחיר ו"מוכרים" את הבית לילדיהם בסכום זה, למרות שהבית יכול להיות שווה יותר בשוק הפתוח.
מתנות הון עצמי אינן נמנעות מסגירת עלויות או הוצאות נחוצות אחרות בעת העברת הבעלות של הנכס. מתנה של הון יכול גם לעורר מס מתנה. האדם שמעביר את הבית אחראי להגשת החזר מס מתנה ולתשלום כל מס מתנה שחייב, ולא האדם שמקבל את המתנה של ההון העצמי.
המתנה תשפיע על בסיס העלות של הנכס, ותגרום לרווח ההון להיות גבוה יותר כאשר המקבל ימכור את הבית בעתיד. מתנה של הון יכול גם להיות בעל השלכות רחבות יותר ולהשפיע על שוק הנדל"ן המקומי על ידי רישום מכירה של נכס מתחת לשווי השוק.
מתנה של הון יתרונות וחסרונות
יתרונות
חסרונות
דרישות למתנה של הון עצמי
מתנה של הון מחייבת מתנה של מכתב הון, שהוא מכתב המציין את עובדות המכירה וחתום על ידי המוכר והקונה כאחד. באופן ספציפי, יש לציין במכתב מי מציע את המתנה, גובה מתנת ההון העצמי, הנכס המדובר, ולהעיד על כך שמדובר למעשה במתנה, ולא בהלוואה. לצד המכתב יש לעמוד בשיקולים נוספים:
לסיום, מכתב שני יציין את מתנת ההון העצמי. זה תלוי באדם שמעניק את המתנה להחליט כמה הון עצמי לתת. לדוגמה, תגיד שאתה הבעלים של בית שאתה מתכנן למכור לאחד מילדייך הבוגרים. הבית מוערך ב-$400,000, אבל אתה מסכים למכור אותו תמורת $200,000, מה שהופך אותם למתנה של 200,000$ של הון עצמי בתהליך.
נסיבות ייחודיות
למתנה של הון עצמי יכולות להיות השלכות מס הן על נותן המתנה והן על מקבל המתנה. ערך הבית יכול להשפיע על בסיס עלות הנכס עבור בעל הבית החדש ולהשפיע על רווחי הון על המוכר. כמו כן, אם לא מבוצעת כראוי, מתנה של הון עצמי עלולה לעורר מס מתנה. המוכרים חייבים לציית להנחיות של שירות מס ההכנסה (IRS) לגבי מתנות. עבור שנת 2022, זוג נשוי יכול לתת עד $32,000 ורווק עד $16,000 ליחיד לשנה מבלי להיות חייב במס מתנות. זה עולה ל-$34,000 לזוג או ל-$17,000 ליחיד לשנת קלנדרית 2023.
בנוסף, מכירה משמעותית יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי. אם בית נמכר בהרבה פחות מאחרים עם תכונות דומות, אז זה עלול להשפיע לרעה על מכירות בתים אחרות בנקודת המחיר או באזור זה. עם זאת, ייתכן שהעסקה תתבצע באופן פרטי או מחוץ לשוק כדי למנוע את הסיבוך הזה.
קונים עדיין צריכים להיות מסוגלים להיות זכאים למשכנתא אפילו עם מתנה של הון עצמי מחליפים ידיים. המשמעות היא שהם יצטרכו לעמוד בדרישות המלווה לגבי ציוני אשראי והכנסה. הם גם יצטרכו לספק את כל המסמכים הדרושים כדי לקבל אישור למשכנתא, כולל:
ניתן להשתמש במתנות של הון עם אפשרויות משכנתא שונות, כולל הלוואות רגילות ל-15 או 30 שנה, משכנתאות בריבית מתכווננת (ARMs), הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) והלוואות של משרד לענייני ותיקים בארה"ב (VA).
מוכרים צריכים גם לשקול ממה הם מתרחקים כשהם מציעים מתנה של הון עצמי. ייתכן שהם עוזרים לקרוב משפחה לרכוש בית שאולי לא יוכל אחרת. אבל המוכר עלול להפסיד הזדמנות להפיק רווח נכבד ממכירת הבית אם הוא צבר כמות משמעותית של הון עצמי מאז שרכש אותו.
דוגמה למתנה של הון עצמי
מלווה יכול לראות במתנה של הון עצמי את כל התשלום במזומן או חלק ממנו הנדרש כדי לזכות במשכנתא. לדוגמה, נניח שבנק דורש ירידה של 20% (הסכום הסטנדרטי הדרוש ברוב ההלוואות הקונבנציונליות כדי להימנע מביטוח משכנתא). מתנת ההון שהעניק המוכר שווה ל-10% מערך הבית. הקונה צריך כעת לשלם רק מקדמה של 10% מתג המחיר של הנכס.
שימו לב כי הסכום אותו נדרש הרוכש להשלים עבור המקדמה ניתן לקבוע לפי סוג הלוואת המשכנתא. לדוגמה, במקרה של הלוואת FHA, מתנת הון עצמי מותרת מבן משפחה לכיסוי מקדמה של מינימום 3.5%, כל עוד הבית הוא מקום המגורים העיקרי שלהם.
כיצד לכלול מתנה של הון עצמי בהסכם רכישה?
על מנת להעניק מתנת הון עצמי, על המוכרים לכלול מכתב מתנה חתום על ידי המוכרים, תוך ציון יחסיהם עם הקונה, כתובת הנכס ושווי ההון העצמי שהם מעניקים במתנה. הם צריכים גם לערוך הערכה כדי לקבוע את שווי השוק המלא של הנכס.
כיצד משפיעה מתנה של הון עצמי על המוכר?
מתנות הון עצמי גוררות נטל מס על המוכר, בהתאם לגודל המתנה. ייתכן שהמוכר יצטרך לשלם מס מתנה, אלא אם שווי ההון העצמי נמוך מההחרגה השנתית. עבור 2022, החרגה זו היא 16,000 דולר, והיא עולה ל-17,000 דולר עבור 2023 כדי לקחת בחשבון את האינפלציה.
איך מתנת הון משפיעה על המסים?
מתנה של הון עצמי אינה חייבת במס ישירות למקבל, אך היא עשויה לגרור מסים גבוהים יותר של רווחי הון בהמשך. הסיבה לכך היא שמתנת ההון העצמי מפחיתה את בסיס העלות של הקונה, ובכך מגדילה את הסבירות שהם ירוויחו אם בסופו של דבר ימכרו את הנכס.
סיכום ומסקנות
מתנה של הון עצמי היא דרך של מוכר לעזור לקונים, בדרך כלל בני משפחה, לרכוש את ביתם. המוכר אינו נותן לקונים כסף כפי שהיה נותן להם מזומן עבור מקדמה. במקום זאת, הם מסכימים למכור את ביתם מתחת לשווי השוק. זה נותן לקונה גישה מיידית ליותר הון עצמי ממה ששילם עבורו.
