מהו ניהול נכסים?
מהו ניהול נכסים? ניהול נכסים הוא פיקוח יומיומי על נדל"ן למגורים, מסחריים או תעשייתיים על ידי קבלן צד שלישי. בדרך כלל, מנהל הנכסים נושא באחריות לתיקונים שוטפים ותחזוקה שוטפת, אבטחה ותחזוקה של נכסים. בדרך כלל הם עובדים עבור הבעלים של נכסים להשקעה כגון מתחמי דירות ובתים משותפים, קהילות בתים פרטיים, מרכזי קניות ופארקים תעשייתיים. תפקידם העיקרי הוא לנהל משימות שגרתיות המואצלות להם על ידי הבעלים ולשמור על ערך הנכסים אותם הם מנהלים תוך הפקת הכנסה.
מהו ניהול נכסים? – תפקידם העיקרי הוא לנהל משימות שגרתיות המואצלות להם על ידי הבעלים ולשמור על ערך הנכסים אותם הם מנהלים תוך הפקת הכנסה.
מהו ניהול נכסים? – נקודות מרכזיות
הבנת ניהול נכסים
מפתחי נכסים בדרך כלל רוצים לעבור לפרויקט הבא ברגע שכל אחד מהם יסתיים. גם אם הם ממשיכים להחזיק בנכס, הם מעדיפים להאציל את הפעילות השוטפת לחברה חיצונית.
תחומי האחריות של מנהל נכסים כוללים בדרך כלל את הדברים הבאים:
החברות חייבות לציית לכל החוקים והתקנות של בעלי הדירה והמקומיים.
הבעלים משלמים למנהלי הנכסים אחוזים מדמי השכירות המופקים מנכס בזמן שהוא בניהולם.
סוגי ניהול נכסים
כשם שרכוש קיים בסוגים רבים, כך גם מנהלי נכסים. חלק מהחברות מתמחות במתן ניהול לסוג מסוים של נכסים, בעוד שאחרות מציעות שירותי ניהול במגוון סוגי נכסים. ניתן לנהל מגוון עצום של סוגי נכסים.
ניהול נכסים למגורים
מנהלי נכסים למגורים נשכרים בדרך כלל עבור נכסים להשכרה, והם מנהלים את תהליך ההשכרה. ניתן לשכור אותם לניהול:
ניהול נכסים מסחריים
לבעלי נכסים מסחריים יש צרכים שונים מאלה שבבעלותם נכס למגורים. ניהול נכסים מסחריים יכול לחול על:
ניהול נכסים תעשייתיים
נכסים תעשייתיים שיכולים ליהנות מניהול כוללים:
ניהול נכסים למטרות מיוחדות
ישנם גם סוגים רבים של נכסים שאינם מתאימים היטב לקטגוריות לעיל, אך דורשים ניהול בכל זאת. אלו כוללים:
מי צריך מנהל נכסים?
מספר סוגים של בעלי נכסים יכולים ליהנות מהשירותים שמנהלי נכסים מציעים.
בעלי דירות, למשל, שוכרים חברות לניהול נכסים ממגוון סיבות. לחלקם עשויים להיות נכסים להשכרה מרובים בתיק שלהם וחסר להם זמן או מומחיות לתחזק את הנכסים ולהתמודד עם שוכרים בודדים. לחלק מהבעלים יש רק אינטרס להחזיק בנכסים להשכרה ולהרוויח מהם רווחים. כאשר זה המקרה, הם שוכרים מנהלי נכסים מקצועיים. בעלי בית נפקדים גם עושים שימוש בשירותי ניהול נכסים. חלק מחברות ניהול הנכסים נותנות מענה למשכירים בודדים המשכירים נכס בודד כמו בית נופש.
בעלי נכסים המשתתפים בתוכניות דיור לא סבירות נוטים להשתמש בשירותי ניהול נכסים מכיוון שנכסי ההשכרה שלהם כפופים להנחיות פדרליות מורכבות הדורשות מומחיות מיוחדת. מתווכים מסוימים פועלים גם כמנהלי נכסים. לדוגמה, אברוקרין בעיר נופש עשויה לספק שירותי קונים וסוכני מוכר, כמו גם שירותי ניהול נכסים. כאשר זה המקרה, מתווך הנדל"ן מפרט, מציג, משכיר ומתחזק דירות נופש עבור מספר בעלי נכסים.
שיקולי ניהול נכסים מיוחדים
דרישות הרישוי לניהול נכסים משתנות בהתאם למדינה. רוב המדינות דורשות שחברות ניהול נכסים יהיו מורשות על ידי מועצת הנדל"ן המקומית, כך שבעלי נכסים צריכים לוודא שהחברות שהם שוכרים ברישיון כראוי.
לדוגמה, מנהלי נכסים בפלורידה נדרשים להחזיק ברישיונות מתווך נדל"ן כדי לפעול במדינה. הסיבה לכך היא שחלק מהאחריות שלהם נחשבת לפעילות נדל"ן. החזקת רישיון מתווך נדל"ן מאפשרת למנהלי נכסים לרשום נכסים להשכרה בשירות רישום מרובה (MLS) ולשווק את הנכסים בשיטות שיווק נדל"ן סטנדרטיות. החזקת רישיון מתווך נדל"ן מאפשרת גם לחברת ניהול הנכסים להציב ארגז נעילה של לוח נדל"ן על דלת הנכס כך שסוכנים מורשים אחרים יוכלו להציג את הנכס.
פלורידה גם דורשת ממנהלי נכסים להחזיק ברישיון מתווך אם הם עוסקים בהשכרות או בחכירה ומקבלים עמלה עבור השירותים שלהם. עם זאת, מנהלי נכסים המנהלים את הנכסים שבבעלותם במדינה אינם צריכים רישיון לעשות זאת.
מנהלים במסצ'וסטס אינם דורשים רישיון מתווך. הסיבה לכך היא שחובות מסוימות הנחשבות לפעילות נדל"ן, כגון רישום והשכרת נכסים, עשויות להיות משניות לחובות העיקריות שמבצע מנהל הנכס.
האם מנהל נכסים שווה את זה?
זה תלוי. ניהול נכסים עלול להיות יקר ולקחת הרבה זמן. אם העלות של מנהל נכסים נמוכה מעלות ההזדמנות לניהול נכסים בעצמך, כנראה שזו השקעה טובה. עם זאת, זו משוואה שכל משקיע יצטרך לעבוד דרכה בעצמו.
מי מרוויח מהעסקת מנהל נכסים?
כל מנהל נכסים שלא רוצה להתעסק בניהול השוטף של הנכס יכול להרוויח מניהול הנכס. זה יכול לכלול בעל נכס למגורים שלא רוצה את כאבי הראש של התמודדות עם שוכרים, או בעלי נכסים מסחריים שמעדיפים שאחרים יביאו וינהלו שוכרים, חוזי שכירות ותחזוקה.
האם מנהלי נכסים מוסדרים?
כן. דרישות הרישוי לניהול נכסים משתנות בהתאם למדינה, אך רוב המדינות דורשות שחברות ניהול נכסים יהיו ברישיון מועצת הנדל"ן המקומית. בעלי נכסים צריכים לוודא שלחברות שהם שוכרים יש רישיון מתאים.
סיכום ומסקנות
ניהול נכס הוא פיקוח על נדל"ן על ידי צד שלישי, בדרך כלל מנהל נכסים מקצועי או חברת ניהול נכסים. מנהלי נכסים יכולים לנהל סוגים רבים ושונים של נכסים: מגורים, מסחר, תעשייה ונכסים למטרות מיוחדות.
מנהלי נכסים אחראים בדרך כלל לתפעול השוטף של הנדל"ן, החל מסינון שוכרים ועד הסדרת תיקונים ותחזוקה, והם משולמים באמצעות עמלה או אחוזים מדמי השכירות שמפיק הנכס. לכל מדינה יש חוקים משלה המסדירים את פעילותם של מנהלי נכסים, ולכן חשוב לבעלי נכסים לבדוק שמנהלי נכסים פוטנציאליים בעלי רישיון נאות למדינתם.
