מהי מנעול ריבית על משכנתא?
מהי מנעול ריבית על משכנתא? המונח ריבית משכנתא ציפה כלפי מטה מתייחס לאפשרות מימון הנועלת את הריבית על המשכנתא עם אפשרות להפחית אותה אם שיעורי השוק יורדים במהלך תקופת הנעילה. נעילת ריבית טיפוסית מספקת ללווה ביטחון מפני עלייה בתקופת נעילת הריבית. אפשרות ה-float down מאפשרת במיוחד ללווה לנצל את ירידת הריבית במהלך תקופת הנעילה.
מהי מנעול ריבית על משכנתא? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלת מנעול ריבית על משכנתא
מנעול משכנתא הוא סוג של מוצר משכנתא המציע ללווים גם ביטחון וגם גמישות כאשר הריבית משתנה. ריבית המשכנתא לצוף מטה מאפשרת ללווה להסתיר את ריבית המשכנתא שלו. אבל אם הריבית יורדת במהלך תהליך החיתום, הם יכולים להצטרף לאופציה להורדת המשכנתא כדי לעבד את המשכנתא בשיעור הנמוך יותר. זו עשויה להיות אפשרות הגיונית כאשר שיעורי המשכנתא משתנים או אם הם עלו ויורדים במשך תקופה קצרה .
לווים יכולים לבקש לממש את אופציית ה-float down בכל עת לפני סגירת המשכנתא כדי לנצל ריבית נמוכה יותר של משכנתא. מימוש אופציית ה-float down עשוי להתרחש כבר שבוע לאחר תחילת הליכי המשכנתא, בהתאם לתנאים מול המלווה. התנאים צריכים להגדיר את מסגרת הזמן שבה המנעול קיים, שיכול להיות 30 או 60 יום. פרק הזמן מאפשר ללווה לנצל שיעורי ריבית משופרים בזמן עיבוד בקשת המשכנתא.
המלווים עשויים להציע אפשרות להורדת ריבית ללווים מכיוון שהם לא רוצים שהם יספרו או יממנו את ההלוואה שלהם עם מוסד או מתווך אחר. באופן אידיאלי, המלווה רוצה את העסק של הלווה לטווח ארוך מכיוון שהבנקים מרוויחים את הריבית על המשכנתא בניכוי כל העלויות לבנק לשירות המשכנתא.
אפשרות ההורדה בציפה על נעילת תעריפים כרוכה בתשלום. הלווה משלם בתשלום עבור הגמישות של אפשרות הציפה, שיכולה להיות כמה או כמה מאות דולרים בהתאם למלווה. כתוצאה מכך, מנעולי תעריף עם אפשרות להורדת ציפה יקרים יותר ממנעולי תעריף ללא אפשרות להורדת ציפה.
נסיבות ייחודיות
למרות שייתכן שיש להם אפשרות לצוף להורדה זמינה עבורם, הלווים אינם מקבלים באופן אוטומטי תעריפים נמוכים יותר. משמעות הדבר היא שאחריותם להצטרף לשיעור הנמוך יותר, שכן למלווה אין חובה ליידע את הלווה שהשיעורים ירדו. על הלווה להתקשר למלווה סוכן המשכנתאות כדי להגיש את הבקשה לאפשרות הציפה.
הנה עוד שיקול. אם השערים יורדים ומתייצבים, אז נראה שהם נמצאים בתחתית מחזור השערים, כנראה שלא הגיוני לשלם עבור אפשרות ה-float down. הלווים עשויים לרצות לראות את הריבית יורדת מספיק כדי לשלם יותר עבור העמלה של אפשרות הציפה. ירידה מ-5.10% ל-5.00% במהלך תהליך החיתום כנראה לא מספיקה כדי לקזז את העלות של אופציית ה-float down. אבל אם יש ציפייה שהשיעורים יזוזו מ-5.10% ל-4.60%, החיסכון בטווח הארוך עשוי להאפיל את העמלה על ההנפקה, מה שהופך אותה לאופציה טובה.
מימון מחדש עשוי להיות אופציה אם הריבית יורדת מספיק נמוכה כדי לחסוך כסף בטווח הארוך ומספיק לכסות את עלויות הסגירה של משכנתא חדשה. מלווים רבים מאפשרים ללווים לממן החל משישה חודשים לאחר סגירת המשכנתא. במילים אחרות, אם תפספסו את ההורדה והריבית יורדת בחצי נקודת אחוז או יותר, תמיד תוכלו למחזר ולנצל את הריבית הנמוכה יותר.
נעילת ריבית משכנתא לציפה לעומת משכנתא מתכווננת להמרה (ARM)
מנעול ריבית המשכנתא יורד מתחיל עם נעילת הריבית או עם משכנתא בריבית קבועה, אך הלווה יכול לממש את האפשרות לקחת ריבית נמוכה יותר אם הריבית יורדת. האופציה לקבל את התעריף הנמוך פג בדרך כלל תוך 30 עד 60 יום. משכנתא בריבית מתכווננת להמרה (ARM), לעומת זאת, מאפשרת ללווה לנצל שיעורים נמוכים יותר למשך מספר שנים לפני ההמרה למשכנתא בריבית קבועה.
משכנתאות בריבית מתכווננת עם שיעור טיזר מבוא נמוך בהרבה, אך לאחר תקופה מוגדרת – בדרך כלל שלוש עד 10 שנים – התעריף מותאם לפי מדד פלוס אמרגין. התעריף מותאם בדרך כלל כל שישה חודשים ויכול לעלות או לרדת בהתאם לתנאים המפורטים בחוזה.
מכשירי ARM להמרה משווקים כדרך לנצל את ירידת שיעורי הריבית וכוללים בדרך כלל תנאים ספציפיים. המוסד הפיננסי גובה בדרך כלל עמלה כדי להעביר את ה-ARM למשכנתא בריבית קבועה.
דוגמה למנעול ריבית משכנתא לציפה למטה
נניח שלווה מוצא בית ומציע הצעה. כעת הם בתהליך של חיתום המשכנתא לפני הסגירה בעוד 30 יום. הלווה מחליט לנצל אופציית ציפה למטה מכיוון שהריביות ירדו במהלך החודשים האחרונים. כך עשויה להיראות אפשרות הנעילה של נעילת התעריפים שלהם:
