מהו סוכן נדל"ן?
מהו סוכן נדל"ן? סוכן נדל"ן הוא איש מקצוע מורשה שעורך עסקאות נדל"ן, מחבר בין קונים ומוכרים ופועל כנציגם במשא ומתן. סוכני נדל"ן בדרך כלל מתוגמלים במלואם בעמלה – אחוז ממחיר הרכישה של הנכס – כך שהכנסתם תלויה ביכולתם לסגור עסקה. כמעט בכל מדינה סוכן נדל"ן חייב לעבוד אצל מתווך נדל"ן או להיות קשור אליו (אדם פרטי או חברת תיווך), שהוא יותר מנוסה ומורשה ברמה גבוהה יותר.
מהו סוכן נדל"ן? – 2:51
6 שלבים כדי להפוך לסוכן נדל"ן
מהו סוכן נדל"ן? – נקודות מרכזיות
איך עובד סוכן נדל"ן
סוכני נדל"ן מתמחים בדרך כלל בנדל"ן מסחרי או למגורים. כך או כך, הם מבצעים תפקידים שונים, תלוי אם הם עובדים עבור הקונה או המוכר. סוכנים העובדים עבור המוכר, הידועים גם כסוכני רישום, מייעצים ללקוחות כיצד לתמחר את הנכס ולהכינו למכירה, כולל טיפים לשיפורים של הרגע האחרון שיכולים להעלות את המחיר או לעודד הצעות מהירות. סוכני מוכרים משווקים את הנכס באמצעות שירותי רישום, רשתות ופרסומות.
סוכנים העובדים עבור הקונה מחפשים נכסים זמינים התואמים לטווח המחירים ולרשימת המשאלות של הקונה. סוכנים אלה מסתכלים לעתים קרובות על נתוני מכירות בעבר על נכסים דומים כדי לעזור לקונים פוטנציאליים להציע הצעה הוגנת.
הסוכנים פועלים כמתווכים עבור הצדדים העיקריים, נושאים הצעות והצעות נגד ושאלות אחרות הלוך ושוב. ברגע שההצעה מתקבלת, סוכנים משני הצדדים ממשיכים לעתים קרובות לעבוד, עוזרים ללקוחותיהם באמצעות הניירת, מעבירים תקשורת, מייעצים לגבי בדיקות ומעברים, ובאופן כללי מובילים את העסקה עד לסגירה.
חשוב לצרכנים להבין האם סוכן נדל"ן מייצג את הקונה, את המוכר או את שני הצדדים; ברור שנאמנותו של הסוכן יכולה להשפיע רבות על מספר פרטים של העסקה, כולל המחיר הסופי. חוקי המדינה מסדירים אם סוכן יכול לייצג את שני הצדדים בעסקת נדל"ן, המכונה טכנית "סוכנות כפולה". על הסוכנים לחשוף את ייצוגם, כדי שהקונים והמוכרים יהיו מודעים לניגודי עניינים כלשהם.
פיצויי סוכני נדל"ן
באופן מסורתי, לסוכן משלמים עמלה שהיא אחוז ממחיר המכירה של הנכס. ככל שהבית נמכר יותר, כך הסוכן מרוויח יותר כסף. עם זאת, עם רישומים מקוונים המאפשרים לצרכנים לבצע חלק גדול מהקניות בעצמם ללא עזרה מסוכן, מבנה התשלום המסורתי משתנה.
חלק מהברוקרים גובים עמלה נמוכה יותר עבור בתים יקרים יותר, וחלק מטפלים בכל העסקה תמורת עמלה קבועה הנמוכה בהרבה מעמלה רגילה. חברות אחרות מציעות מבנה תמחור בתשלום עבור שירות המאפשר למוכרים לשלם רק עבור חלקים מסוימים בתהליך המכירה, כגון הוספת הנכס לשירות רישום רב (MLS).
סוכן נדל"ן מול מתווך נדל"ן
ההגדרות המדויקות של סוכן נדל"ן וההבחנות בין מתווך נדל"ן משתנות בין מדינות. עם זאת, בדרך כלל, כל מי שמקבל רישיון נדל"ן בסיסי (שכרוך בנטילת מספר מסוים של קורסים מוסמכים ועמידה בבחינה) יכול להיקרא סוכן נדל"ן. סוכן נדל"ן הוא בעצם איש מכירות, המוסמך לעזור לצרכנים לקנות או למכור נכס.
מתווך נדל"ן הוא שלב במעלה שרשרת המזון המקצועית. למתווכים יש הכשרה והשכלה נוספת שהכשירו אותם לעבור בחינת רישוי גבוה יותר; רוב המדינות גם דורשות מהם להיות בעלי כמות מסוימת של ניסיון לאחרונה כסוכן נדל"ן פעיל. מתווכים מטפלים בהיבטים הטכניים של עסקת המקרקעין. לקוח חותם על חוזה עם תיווך, לא הסוכן הבודד. במדינות רבות ההסמכה הנוספת של המתווכים מאפשרת להם לטפל בהיבטים משפטיים ופיננסיים אחרים של עסקה, כגון טיפול בהפקדת הכסף הכי גבוהה והקמת חשבון נאמנות.
מתווכים בדרך כלל הבעלים של חברה או זיכיון. הם יכולים להיות מתרגלים בודדים, אבל הם חייבים להשיג רישיון נוסף ברמה גבוהה יותר אם הם רוצים לשכור סוכנים או מתווכים אחרים שיעבדו תחתיהם. כפי שהוזכר קודם לכן, סוכן נדל"ן בדרך כלל אינו יכול לעבוד לבדו אלא חייב לפעול באמצעות מתווך נדל"ן; היוצא מן הכלל הוא במדינות כמו קולורדו וניו מקסיקו, שמחייבות שכל איש מקצוע בתחום הנדל"ן יהיה מורשה כמתווך. עם זאת, בדרך כלל, סוכנים עובדים עבור מתווכים ומחלקים עמם עמלות.
סוכן נדל"ן מול מתווך
אז כל מתווך נדל"ן הוא סוכן נדל"ן (או היה), אבל לא כל מתווך הוא מתווך. איך מתווכים משתלבים במשוואה?
Arealtoris חבר בהתאחדות המתווכים הלאומית (NAR), איגוד מקצועי. גם סוכנים וגם מתווכים יכולים להיות מתווכים, יחד עם מנהלי נכסים, שמאים ואנשי מקצוע אחרים בענף הנדל"ן. מתווכים צפויים להיות מומחים בתחומם וחייבים לציית לקוד האתי של NAR, המחייב סוכנים לקיים חובות ספציפיות כלפי לקוחות ולקוחות, הציבור ומתווכים אחרים. בנוסף ל-NAR, מתווכים חייבים להשתייך לאגודת נדל"ן ממלכתית או מקומית או לדירקטוריון.
כל המתווכים הם סוכני נדל"ן או מתווכים (או משהו קשור), אבל לא כל הסוכנים או המתווכים הם מתווכים. נכון ליולי 2020, NAR דיווחה שיש לה כמעט 1.4 מיליון חברים. כשני שלישים מהם החזיקו ברישיונות סוכן נדל"ן
