מהו צרור זכויות?
מהו צרור זכויות? צרור זכויות הוא מונח למכלול ההרשאות המשפטיות המוענקות בדרך כלל לרוכש נכסים עם העברת הבעלות. החבילה כוללת את הדברים הבאים: זכות החזקה זכות השליטה זכות ההדרה זכות ההנאה זכות הדיספוזיציה בעלות על מקרקעין נושאת עמה מערכת מורכבת של זכויות, ותפיסת צרור הזכויות הייתה באופן מסורתי כיצד מתוארות ומתמצות זכויות אלו. זהו מאפיין של מבחני רישיונות נדל"ן רבים ושיעורי משפטים בשנה הראשונה.
מהו צרור זכויות? – בעלות על מקרקעין נושאת עמה מערכת מורכבת של זכויות, ותפיסת צרור הזכויות הייתה באופן מסורתי כיצד מתוארות ומתמצות זכויות אלו. זהו מאפיין של מבחני רישיונות נדל"ן רבים ושיעורי משפטים בשנה הראשונה.
מהו צרור זכויות? – נקודות מרכזיות
הבנת צרור זכויות
רוכש דירה ממוצע יכול לצפות לכל צרור הזכויות המסורתי לאחר ביצוע העסקה. כלומר, רוכשי דירות מצפים לקבל את זכות החזקה, השליטה, ההדרה, ההנאה והדיספוזיציה.
עם זאת, ניתן לפרק זכויות אלו ולהקצותן לגורמים שונים. זה חל בדרך כלל על רכישות של נכסים מסחריים והשקעות. לדוגמה, לרוכש נכס להשכרה עשויות להיות זכויות המוגבלות על ידי החוקים והתקנות המקומיים של בעל בית-שוכר, או שהבעלים של נכס בחזית החנות עשוי לחלוק זכויות מסוימות עם השוכר שמנהל שם עסק.
בכל מקרה, צרור זכויות של בעל מקרקעין ניתן למימוש רק בגבולות של חוקים רבים אחרים. לדוגמה, אין לממש את זכותו של בעל בית מעבר לגבולות חוקי בקרת הרעש המקומיים.
זכות החזקה
זכות החזקה קובעת בפשטות כי בעל הזכות הוא הבעלים החוקי של הנכס.
זכות שליטה
בעל הזכות יכול להשתמש בנכס בכל דרך שאינה בלתי חוקית. בפועל, איגוד בעלי הבית (HOA) יכול להטיל הגבלות נוספות על כל דבר, החל מקישוטי גינה ועד בעלות על חיות מחמד, אם כי כללים אלה אינם חוקים.
זכות ההדרה
זכות ההרחקה מאפשרת לבעל הזכות להגביל מי רשאי להיכנס לנכס. לזה יש מעט גבולות אמיתיים. יתכנו הקלות המאפשרות גישה לקווי שירות שגוברים על זכות זו. צו המאשר חיפוש בנכס גובר על זכות ההדרה. בנוסף, ייתכן שלבעלים של נכס להשכרה אין זכות החרגה עבור מי שהשוכר שלו משכיר את הנכס בהתאם לתנאי השכירות והחוקים המקומיים.
זכות הנאה
הזכות להנאה קובעת את זכותו של בעל הזכות להשתתף בכל פעילויות שימצאו מהנות בזמן שהותו בנכס. זה מניח, שוב, שפעילויות אלה הן חוקיות.
זכות דיספוזיציה
זכות הדיספוזיציה מגנה על זכותו של בעל הזכות להעביר את הבעלות, לצמיתות או זמנית, לצד אחר. זכות זו מתממשת במלואה רק כאשר הנכס נמצא בבעלות על הסף ואינו ממושכן. החרגה חלה גם אם הנכס נתון לזר.
האם רשות איגוד בעלי הבית (HOA) מחליפה את זכויותיי כבעלים של נכס?
זה תלוי במדינה שבה אתה גר ובאמנות, הרשעות והגבלות (CC&Rs) שחתמתם והסכמתם אליהם כשרכשתם את הנכס. ייתכן שלארגון בעלי הבית (HOA) תהיה הזכות להטיל עליך עונשים מסוימים אם לא תמלא אחר הכללים שלהם, מה שיכול למעשה להגביל את זכויותיך כבעלים של נכס.
למי יש יותר זכויות, בעל בית או שוכר?
זה תלוי בחוקים המקומיים שלך ועד כמה הם ידידותיים לשוכרים או לבעלי הבית. במדינות מסוימות, לבעלי הדירות יש מעט מאוד הגבלות על כניסה לנכס, מכירת נכס, פינוי דיירים וכן הלאה. במדינות אחרות, לשוכרים יש יותר זכויות, והם, למשל, חייבים לתת אישור לפני שבעל בית יוכל להיכנס לנכס ויש לתת להם תקופות הודעה מסוימות לפני שבעל בית יוכל למכור את הנכס. בנוסף לחוקים המקומיים, לכל מערכת משפט יש סמכות להחליט באילו תיקים לדון ומתי, מה שמכניס כמה חוקים לתוקף ללא קשר לחוקים המופיעים בספרים.
כיצד פועל צרור הזכויות עם מספר בעלים?
אם יש מספר בעלים בנכס, אזי צרור הזכויות שייך לשניהם באותה מידה – מה שמהווה גם הגנה וגם מכשול, בהתאם לנסיבות. לדוגמה, אם בית נמצא בבעלות זוג נשוי וזוג זה מתגרש, אז אחד מבני הזוג יזדקק לאישור מהשני כדי למכור את הבית.
סיכום ומסקנות
כבעל נכס, אתה מקבל את זכויות החזקה, השליטה, ההדרה, ההנאה והדיספוזיציה ברגע שאתה סוגר את הנכס. חבילת זכויות זו מעניקה לך את כל הזכויות שהיית מצפה להן ברגע שבבעלותך נכס. עם זאת, ישנן חריגות, בהתאם לסוג הנכס שבבעלותך ואם אתה משכיר אותו לשוכרים.
