מהי קרן השקעות בנדל"ן (REIT)?
מהי קרן השקעות בנדל"ן (REIT)? קרן השקעות בנדל"ן (REIT) היא חברה המחזיקה, מפעילה או מממנת נדל"ן מניב. קרן ה-REIT, שעוצבה במודל של קרנות נאמנות, מאגדת את ההון של משקיעים רבים. זה מאפשר למשקיעים בודדים להרוויח דיבידנדים מהשקעות נדל"ן – מבלי שהם צריכים לקנות, לנהל או לממן נכסים בעצמם.
מהי קרן השקעות בנדל"ן (REIT)? – קרן ה-REIT, שעוצבה במודל של קרנות נאמנות, מאגדת את ההון של משקיעים רבים. זה מאפשר למשקיעים בודדים להרוויח דיבידנדים מהשקעות נדל"ן – מבלי שהם צריכים לקנות, לנהל או לממן נכסים בעצמם.
מהי קרן השקעות בנדל"ן (REIT)? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלות REIT
הקונגרס הקים REITs בשנת 1960 כתיקון להרחבת מס סיגרים. ההוראה מאפשרת למשקיעים לקנות מניות בתיקי נדל"ן מסחריים – דבר שהיה זמין בעבר רק לאנשים עשירים ובאמצעות מתווכים פיננסיים גדולים.
נכסים בפורטפוליו של REIT עשויים לכלול מתחמי דירות, מרכזי נתונים, מתקני בריאות, בתי מלון, תשתיות – בצורה של כבלי סיבים, מגדלי סלולר וצינורות אנרגיה – בנייני משרדים, מרכזים קמעונאיים, אחסון עצמי, שטחי עצים ומחסנים.
באופן כללי, חברות REIT מתמחות במגזר נדל"ן ספציפי. עם זאת, חברות REIT מגוונות ומתמחות עשויות להחזיק בסוגים שונים של נכסים בתיקים שלהן, כגון REIT המורכב מנכסי משרדים וקמעונאות כאחד.
ריט רבים נסחרים בפומבי בבורסות ניירות ערך הגדולות, ומשקיעים יכולים לקנות ולמכור אותם כמו מניות לאורך כל מועד המסחר. ריטים אלה נסחרים בדרך כלל בנפח משמעותי ונחשבים למכשירים נזילים מאוד.
מה מתאים כ-REIT?
לרוב ה-REIT יש מודל עסקי פשוט: ה-REIT שוכר שטחים וגובה דמי שכירות על הנכסים, ואז מחלק את ההכנסה כדיבידנדים לבעלי המניות. קרנות ריט למשכנתאות אינן מחזיקות בנדל"ן, אלא מממנות נדל"ן, במקום זאת. REITs אלה מרוויחים הכנסה מהריבית על ההשקעות שלהם.
כדי להעפיל כ-REIT, חברה חייבת לציית להוראות מסוימות בקוד ההכנסה הפנימית (IRC). הדרישות הללו כוללות בעיקר להחזיק בנדל"ן מניב לטווח הארוך ולחלק הכנסה לבעלי המניות. באופן ספציפי, חברה חייבת לעמוד בדרישות הבאות כדי להיות זכאי כ-REIT:
סוגי REIT
ישנם שלושה סוגים של REIT:
השוואת סוגי REIT סוג של REITHoldingsEquity מחזיקה ומפעילה נדל"ן מניב משכנתא מחזיקה במשכנתאות על נכסי נדל"ן;
ניתן לסווג מניות ריט על סמך האופן שבו המניות שלהם נרכשות ומוחזקים:
כיצד להשקיע ב-REIT
אתה יכול להשקיע ב-REIT הנסחרים בבורסה – כמו גם בקרנות נאמנות של REIT וקרנות ריט הנסחרות בבורסה (ETF) – על ידי רכישת מניות דרך ברוקר. אתה יכול לקנות מניות של ריט לא נסחר דרך ברוקר או יועץ פיננסי שמשתתף בהנפקה של ריט לא נסחר.
קרנות REIT נכללות גם במספר הולך וגדל של תוכניות השקעה בהטבה מוגדרת ובתרומה מוגדרת. על פי הערכות, כ-145 מיליון משקיעים אמריקאים מחזיקים ב-REIT באופן ישיר או באמצעות חסכונות הפנסיה שלהם וקרנות השקעה אחרות, לפי Nareit, חברת מחקר REIT מוושינגטון הבירה.
503,000
יתרונות וחסרונות של השקעה ב-REIT
קרנות REIT יכולות למלא תפקיד חשוב בתיק השקעות מכיוון שהן יכולות להציע דיבידנד שנתי חזק ויציב ופוטנציאל לעליית הון לטווח ארוך. ביצועי התשואה הכוללת של REIT ב-20 השנים האחרונות עלו על מדד S&P 500, מדדים אחרים ושיעור האינפלציה. כמו בכל השקעות, ל-REIT יש את היתרונות והחסרונות שלהם.
הצד החיובי, קל לקנות ולמכור את ה-REIT, שכן רובן נסחרות בבורסות ציבוריות – תכונה שמפחיתה כמה מהחסרונות המסורתיים של נדל"ן. מבחינת ביצועים, REITs מציעים תשואות אטרקטיביות מותאמות סיכון ותזרים מזומנים יציב. כמו כן, נוכחות בנדל"ן יכולה להיות טובה לתיק מכיוון שהיא מספקת פיזור והכנסה מבוססת דיבידנד – והדיבידנדים לרוב גבוהים ממה שאתה יכול להשיג בהשקעות אחרות.
כבונוס, חוק הפחתת המס ועבודות משנת 2017 מאפשר לנישומים לנצל את ניכוי ההכנסה העסקית המוסמכת (QBI). הניכוי הוא ה-QBI בתוספת 20% מדיבידנדים RIT כשיר או 20% מההכנסה החייבת בניכוי רווחי הון נטו, לפי הנמוך מביניהם.
בצד החיסרון, ריט לא מציע הרבה במונחים של שבח הון. כחלק מהמבנה שלהם, עליהם להחזיר למשקיעים 90% מההכנסה. לכן, ניתן להשקיע מחדש רק 10% מההכנסה החייבת במס בחזרה ל-REIT כדי לקנות אחזקות חדשות. שליליות אחרות הן שדיבידנדים של ריט מחויבים במס כהכנסה רגילה, ולחלק מה-REIT יש עמלות ניהול ועסקאות גבוהות.
יתרונות
חסרונות
הונאה של REIT
הרשות לניירות ערך (SEC) ממליצה למשקיעים להיזהר מכל מי שמנסה למכור REITs שאינם רשומים ב-SEC. הוא מייעץ ש"אתה יכול לאמת את הרישום של ריט ציבוריים ובלתי נסחרים גם יחד באמצעות מערכת EDGAR של ה-SEC. אתה יכול גם להשתמש ב-EDGAR כדי לעיין בדוחות השנתיים והרבעוניים של ריט, כמו גם כל תשקיף הנפקה."
זה גם רעיון טוב לבדוק את הברוקר או יועץ ההשקעות שממליץ על ה-REIT. ל-SEC יש כלי חיפוש חינמי המאפשר לך לחפש אם איש מקצוע השקעות מורשה ורשום.
דוגמה בעולם האמיתי ל-REIT
שיקול נוסף בבחירת REIT הוא להסתכל על הסקטורים של שוק הנדל"ן החמים. לאילו ענפים פורחים בכלכלה, באופן כללי, ניתן לנצל באמצעות נדל"ן? כדוגמה, שירותי הבריאות הם אחד מהענפים הצומחים ביותר בארה"ב – במיוחד בצמיחתם של מבנים רפואיים, מרכזי טיפול חוץ, מוסדות לטיפול בקשישים וקהילות פנסיונרים.
מספר קרנות REIT מתמקדות במגזר זה. Healthpeak Properties (PEAK) – לשעבר HCP – היא דוגמה אחת. נכון לאפריל 2022, היה לה שווי שוק של כמעט 18.9 מיליארד דולר, עם כ-4 מיליון מניות נסחרות מדי יום. התיק שלה מתמקד בשלושה סוגי נכסי ליבה: מתקנים למדעי החיים, משרדי רפואה ודיור לגיל הזהב, בעל זכויות ביותר מ-615 נכסים.
למה מייצגת REIT?
REIT ראשי תיבות של "נאמנות להשקעות בנדל"ן". ריט מאורגן כשותפות, תאגיד, נאמנות או עמותה המשקיעה ישירות בנדל"ן באמצעות רכישת נכסים או על ידי רכישת משכנתאות. REIT מנפיקים מניות הנסחרות בבורסה ונרכשות ונמכרות כמו מניות רגילות. על מנת להיחשב כ-REIT, על החברה להשקיע לפחות 75% מנכסיה בנדל"ן ולהפיק לפחות 75% מהכנסותיה מפעילויות הקשורות לנדל"ן.
האם קרנות REIT חייבות לשלם דיבידנדים?
על פי חוק ורגולציה של מס הכנסה, קרן ריט חייבת לשלם 90% או יותר מהרווחים החייבים במס (לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים. כתוצאה מכך, חברות ריט פטורות לרוב ממרבית מס החברות. בעלי מניות של קרן ריט המקבלים דיבידנדים מחויבים במס כאילו הם דיבידנדים רגילים.
מה זה אטב נייר REIT?
"אטב נייר REIT" מגדיל את יתרונות המס המוענקים ל-REIT תוך שהוא מאפשר לה להפעיל נכסים שנאמנויות כאלה בדרך כלל לא יכולים להפעיל. זה נקרא כך מכיוון שהוא מערב שני ישויות שונות ש"נקזזות" יחד באמצעות הסכם שבו ישות אחת היא הבעלים של הנכסים והאחרת מנהלת אותם. מהדק ה-REIT כרוך בפיקוח רגולטורי קפדני יותר מכיוון שיכולים להיות ניגודי אינטרסים, וכמו כתוצאה מכך, צורה זו של REIT אינה שכיחה. היא דומה אך גמישה יותר במבנה ל"ריט מהודקות".
