מהו שיעור ההיוון?
מהו שיעור ההיוון? שיעור ההיוון (הידוע גם כ-cap rate) משמש בעולם הנדל"ן המסחרי כדי לציין את שיעור התשואה שצפוי להיווצר על נכסים להשקעה בנדל"ן. מדד זה מחושב על סמך ההכנסה נטו שהנכס צפוי להניב ומחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו לפי שווי נכס הנכס ומבוטאת באחוזים. הוא משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתו בשוק הנדל"ן. בעוד ששיעור המכסים יכול להיות שימושי להשוואה מהירה של הערך היחסי של השקעות נדל"ן דומות בשוק, אין להשתמש בו כאינדיקטור הבלעדי לחוזק ההשקעה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון מינוף, ערך הזמן של הכסף, ותזרימי מזומנים עתידיים מהשבחת נכסים, בין היתר.
מהו שיעור ההיוון? – מדד זה מחושב על סמך ההכנסה נטו שהנכס צפוי להניב ומחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית נטו לפי שווי נכס הנכס ומבוטאת באחוזים. הוא משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתו בשוק הנדל"ן.
מהו שיעור ההיוון? – בעוד ששיעור המכסים יכול להיות שימושי להשוואה מהירה של הערך היחסי של השקעות נדל"ן דומות בשוק, אין להשתמש בו כאינדיקטור הבלעדי לחוזק ההשקעה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון מינוף, ערך הזמן של הכסף, ותזרימי מזומנים עתידיים מהשבחת נכסים, בין היתר.
מהו שיעור ההיוון? – נקודות מרכזיות
הבנת שיעור ההיוון
שיעור הגג הוא המדד הפופולרי ביותר שבאמצעותו השקעות נדל"ן מוערכות על רווחיותן ופוטנציאל התשואה שלהן. שיעור המכסה פשוט מייצג את התשואה של נכס על פני אופק זמן של שנה בהנחה שהנכס נרכש במזומן ולא בהשאלה. שיעור ההיוון מציין את שיעור התשואה הפנימי, הטבעי והלא ממונף של הנכס.
פירוש שיעור ההיוון
מאחר ששיעורי המכסה מבוססים על האומדנים החזויים של ההכנסה העתידית, הם נתונים לשונות גבוהה. לאחר מכן, חשוב להבין מה מהווה תעריף גג טוב עבור נכס להשקעה.
התעריף מציין גם את משך הזמן שייקח להשבת הסכום המושקע בנכס. לדוגמה, נכס עם שיעור תקרה של 10% ייקח בערך 10 שנים להשבת ההשקעה.
שיעורי מכסה שונים בין נכסים שונים, או שיעורי מכסה שונים על פני אופקי זמן שונים באותו נכס, מייצגים רמות סיכון שונות. עיון בנוסחה מצביע על כך שערך התעריף יהיה גבוה יותר עבור נכסים שמייצרים הכנסה תפעולית נטו גבוהה יותר ובעלי שווי נמוך יותר, ולהיפך.
נניח, ישנם שני מאפיינים הדומים בכל התכונות מלבד היותם נפרדים גיאוגרפית. האחד נמצא באזור מרכז העיר יוקרתי ואילו השני נמצא בפאתי העיר.
כל הדברים שווים, הנכס הראשון יניב דמי שכירות גבוהים יותר בהשוואה לשני, אך אלו יקוזזו חלקית על ידי עלות התחזוקה הגבוהה יותר ומסים גבוהים יותר. הנכס במרכז העיר יהיה בעל תעריף גג נמוך יחסית לנכס השני בשל שווי השוק הגבוה משמעותית שלו.
זה מצביע על כך ששיעור תקרת ערך נמוך יותר מתאים להערכת שווי טובה יותר וסיכוי טוב יותר לתשואות עם רמת סיכון נמוכה יותר. מצד שני, ערך גבוה יותר של תעריף מכסה מרמז על סיכויים נמוכים יחסית לתשואה על השקעה בנכס, ומכאן רמת סיכון גבוהה יותר.
בעוד שהדוגמה ההיפותטית לעיל הופכת את הבחירה הקלה למשקיע ללכת עם הנכס במרכז העיר, תרחישים בעולם האמיתי עשויים להיות לא כל כך פשוטים. המשקיע המעריך נכס על בסיס תעריף המכסה עומד בפני המשימה המאתגרת לקבוע את שיעור התקרה המתאים לרמת סיכון נתונה.
ייצוג מודל גורדון עבור Cap Rate
ייצוג נוסף של שיעור המכסה מגיע ממודל הצמיחה של גורדון, הנקרא גם מודל הנחה על דיבידנד (DDM). זוהי שיטה לחישוב הערך הפנימי של מחיר המניה של חברה ללא תלות בתנאי השוק הנוכחיים, וערך המניה מחושב כערך הנוכחי של הדיבידנדים העתידיים של המניה. מבחינה מתמטית,
ערך מניה = תזרים מזומנים דיבידנד שנתי צפוי / (שיעור התשואה הנדרש של המשקיעים – קצב צמיחת דיבידנד צפוי)
ארגון מחדש של המשוואה והכללת הנוסחה מעבר לדיבידנד,
(שיעור תשואה נדרש – קצב צמיחה צפוי) = תזרים מזומנים צפוי / ערך נכס
הייצוג לעיל תואם את הנוסחה הבסיסית של שיעור ההיוון שהוזכר בסעיף הקודם. ערך תזרים המזומנים הצפוי מייצג את הרווח התפעולי הנקי ושווי הנכס תואם את מחיר השוק הנוכחי של הנכס.
זה מוביל לכך ששיעור ההיוון יהיה שווה ערך להפרש בין שיעור התשואה הנדרש לשיעור הצמיחה הצפוי. כלומר, שיעור הגג הוא פשוט שיעור התשואה הנדרש פחות קצב הצמיחה.
זה יכול לשמש כדי להעריך את הערכת נכס עבור שיעור נתון של תשואה צפוי על ידי המשקיע. לדוגמה, נניח שההכנסה התפעולית נטו של נכס היא 50,000 דולר, והיא צפויה לעלות ב-2% בשנה.
אם שיעור התשואה הצפוי של המשקיע הוא 10% לשנה, הרי ששיעור התשואה נטו יגיע ל- (10% – 2%) = 8%. באמצעות זה בנוסחה שלעיל, הערכת הנכס מגיעה ל-($50,000 / 8%) = $625,000.
מגבלות ה-Cap Rate
למרות ששיעור ההיוון יכול להיות מדד שימושי עבור נכסים המספקים הכנסה יציבה, הוא פחות אמין אם לנכס יש תזרימי מזומנים לא סדירים או לא עקביים. בנסיבות אלה, מודל תזרים מזומנים מוזל עשוי להיות דרך טובה יותר למדוד את התשואות מנכס להשקעה.
שיעור ההיוון מועיל רק במידה שההכנסה של הנכס תישאר יציבה לטווח הארוך. היא לא לוקחת בחשבון סיכונים עתידיים, כמו פחת, או שינויים מבניים בשוק השכירות שעלולים לגרום לתנודות בהכנסה. על המשקיעים לקחת בחשבון את הסיכונים הללו כאשר הם מסתמכים על חישובי תעריף מכסה.
מהו שיעור תקרה טוב?
אין ערך אחד למה שעושה שיעור היוון "אידיאלי", ומשקיעים צריכים לשקול את תיאבון הסיכון שלהם בעת הערכת נכס. ככלל, שיעור היוון גבוה יעיד על רמת סיכון גבוהה יותר, בעוד ששיעור היוון נמוך מצביע על תשואות נמוכות יותר אך סיכון נמוך יותר.
עם זאת, אנליסטים רבים מחשיבים כי שיעור מכסה "טוב" הוא סביב 5% עד 10%, בעוד ששיעור מכסה של 4% מצביע על סיכון נמוך יותר אך ציר זמן ארוך יותר להחזר השקעה. ישנם גם גורמים אחרים שיש לקחת בחשבון, כמו התכונות של שוק נכסים מקומי, וחשוב לא להסתמך על תעריף מכסה או כל מדד בודד אחר.
מה משפיע על ה-cap Rate?
ישנם גורמי שוק פוטנציאליים רבים שיכולים להשפיע על שיעור ההיוון של נכס. בדומה לנכסים להשכרה אחרים, המיקום משחק גורם מרכזי בקביעת התשואות של נכסים מסחריים, כאשר אזורים עתירי תנועה עשויים להגיע עם שיעור היוון גבוה יותר.
חשוב לקחת בחשבון גם תכונות אחרות של השוק המקומי, כמו נכסים מתחרים. בדרך כלל, נכסים בשוק גדול ומפותח ייטו לשיעורי היוון נמוכים יותר, עקב לחצים תחרותיים מצד עסקים אחרים. מגמות עתידיות, כמו צמיחה בשוק המקומי, יכולות גם להשפיע על שיעור ההיוון לטווח ארוך של נכס.
לבסוף, כמות ההון שאתה משקיע בנכס יכול להשפיע גם על שיעור המכסה. שיפוץ שהופך את הנכס לאטרקטיבי יותר עשוי לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר, ולהגדיל את ההכנסה התפעולית של הבעלים.
דוגמאות לשיעור ההיוון
נניח שלג'ון יש מיליון דולר והוא שוקל להשקיע באחת משתי אפשרויות ההשקעה הזמינות: האחת, הוא יכול להשקיע באגרות חוב ממשלתיות המציעות ריבית שנתי נומינלית של 3% ונחשבות להשקעות הבטוחות ביותר, או שתיים, שהוא יכול לרכוש. בניין מסחרי שיש בו מספר דיירים שצפויים לשלם שכירות רגילה.
במקרה השני, נניח שסך השכירות המתקבלת בשנה היא 90,000 דולר והמשקיע צריך לשלם סך של 20,000 דולר עבור עלויות תחזוקה שונות וארנונה. זה משאיר את הרווח הנקי מההשקעה בנכס על 70,000 דולר. נניח שבמהלך השנה הראשונה, שווי הנכס נשאר יציב במחיר הקנייה המקורי של מיליון דולר.
שיעור ההיוון יחושב כ-(הכנסה תפעולית נטו/שווי נכס) = 70,000 דולר/מיליון דולר = 7%.
תשואה זו של 7% המופקת מההשקעה בנכס משתפרת מהתשואה הסטנדרטית של 3% הזמינה מאג"ח האוצר חסרות הסיכון. התוספת של 4% מייצגת את התשואה על הסיכון שלוקח המשקיע בהשקעה בשוק הנדל"ן לעומת השקעה באג"ח האוצר הבטוחות ביותר שמגיעות עם אפס סיכון.
שיעור היוון על נכס
השקעה בנכס היא מסוכנת, ויכולים להיות מספר תרחישים שבהם התשואה, כפי שמיוצגת על ידי מדד שיעור ההיוון, יכולה להשתנות מאוד.
לדוגמה, כמה מהשוכרים עשויים לעבור דירה והכנסות השכירות מהנכס עשויות להצטמצם ל-40,000 דולר. הפחתת ה-20,000$ לעלויות תחזוקה וארנונה שונות, ובהנחה ששווי הנכס נשאר במיליון דולר, שיעור ההיוון מגיע ל-(20,000$/1 מיליון$) = 2%. ערך זה נמוך מהתשואה הזמינה מאיגרות חוב ללא סיכון.
בתרחיש אחר, נניח שהכנסות השכירות נשארות ב-90,000$ המקוריים, אך עלות האחזקה ו/או הארנונה גדלה משמעותית, נגיד 50,000$. שיעור ההיוון יהיה אז ($40,000/1 מיליון דולר) = 4%.
במקרה אחר, אם שווי השוק הנוכחי של הנכס עצמו יורד, נניח 800,000$, כאשר הכנסות השכירות והעלויות השונות יישארו זהות, שיעור ההיוון יגדל ל-$70,000/800,000$ = 8.75%.
למעשה, רמות שונות של הכנסה שנוצרות מהנכס, הוצאות הקשורות לנכס והערכת השוק הנוכחית של הנכס יכולים לשנות באופן משמעותי את שיעור ההיוון.
את התשואה העודפת, העומדת תיאורטית לרשות המשקיעים בנכסים מעבר להשקעות באג"ח האוצר, ניתן לייחס לסיכונים הנלווים המובילים לתרחישים הנ"ל. גורמי הסיכון כוללים:
מה אמור להיות שיעור ההיוון שלי?
שיעור ההיוון עבור נכס להשקעה צריך להיות בין 4% ל-10%. המספר המדויק יהיה תלוי במיקום הנכס וכן בשיעור התשואה הנדרש כדי להפוך את ההשקעה לכדאית.
האם עדיף שיעור היוון גבוה או נמוך יותר?
באופן כללי, ניתן לראות את שיעור ההיוון כמדד לסיכון. כך שהקביעה אם תעריף גג גבוה או נמוך יותר עדיף יהיה תלוי במשקיע ובפרופיל הסיכון שלו. שיעור מכסה גבוה יותר פירושו שההשקעה טומנת בחובה יותר סיכון ואילו סיכון תקרה נמוך אומר שהשקעה טומנת בחובה פחות סיכון.
מה ההבדל בין שיעור ההיוון להחזר על ההשקעה?
החזר על השקעה מציין מה התשואה הפוטנציאלית של השקעה יכולה להיות על פני אופק זמן מסוים. שיעור ההיוון יגיד לך מה התשואה של השקעה כרגע או מה היא צריכה להיות בפועל.
סיכום ומסקנות
שיעור ההיוון משמש למדידת הרווחיות של נכסים להשכרה מסחרית. שיעור תקרה גבוה מעיד על הכנסה גבוהה יחסית, ביחס לגודל ההשקעה הראשונית. עם זאת, ישנם גם גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון, כגון סיכון ודינמיקת שוק מקומי. על המשקיעים להקפיד לשקול מגוון רחב של מדדים בנוסף לשיעור ההיוון.
