מהו דומיין Eminent?
מהו דומיין Eminent? תחום בולט הוא הכוח של ממשלת ארצות הברית, מדינות ועיריות לקחת רכוש פרטי לשימוש ציבורי, לאחר תשלום פיצוי צודק. זהו נוהג שמתרחש במדינות רבות ושונות תחת שמות שונים והוא לא רק מושג בארצות הברית. זה אולי לא נראה הוגן לבעלי הנכס, ומקרים בולטים בתחום, במיוחד כאשר הבעלים מרגיש שהם לא מקבלים פיצוי בצדק, הם נפוצים למדי.
מהו דומיין Eminent? – נקודות מרכזיות
הבנת דומיין Eminent
תחום בולט הוא זכות המוענקת לפי התיקון החמישי לחוקה. סמכויות דומות נמצאות ברוב המדשאות הנפוצות. המכונה "הפקעה" בקנדה, "רכישה מחייבת" באוסטרליה, בבריטניה, ניו זילנד ואירלנד, התחום הבולט מכונה "רכישה חובה".
רכוש פרטי נלקח באמצעות הליכי גינוי, שבהם הבעלים יכולים לערער על חוקיות התפיסה ולהסדיר את עניין שווי השוק ההוגן המשמש לפיצוי. הדוגמאות הפשוטות ביותר של גינוי כוללות קרקע ומבנים שנתפסו כדי לפנות מקום לפרויקט ציבורי. היא עשויה לכלול מרחב אווירי, מים, עפר, עצים וסלע שהופקו מקרקע פרטית לבניית כבישים.
תחום בולט יכול לכלול שכירות, מניות וקרנות השקעה. בשנת 2013, עיריות החלו לשקול להשתמש בחוקי תחום מובהקים כדי למחזר משכנתאות תת-מימיות על ידי תפיסתן ממשקיעים לפי שווי השוק הנוכחי שלהן ומכירה מחדש בתעריפים סבירים יותר. הקונגרס העביר חוק האוסר על מינהל הדיור הפדרלי לממן משכנתאות שנתפסו על ידי תחום מוביל כחלק מתחום ה-FY תקציב 2015.
מכיוון שזכויות חוזים, פטנטים, זכויות יוצרים וקניין רוחני כפופים כולם לתחום מובהק, הממשל הפדרלי יכול, תיאורטית, להשתמש בדומיין מובהק כדי לתפוס את Meta (לשעבר פייסבוק) ולהפוך אותו לשירות ציבורי כדי להגן על הפרטיות והנתונים של אנשים.
סוגי לקיחת
הממשלה מחליטה איזה שימוש יש לה ברכוש שלך. כל קטגוריית שימוש נלקחת, משמשת ומתוגמלת בצורה שונה. למרבה הצער, בעלי נכסים מגלים שאין להם הרבה מה לומר באיזה אופן הרכוש שלהם נתפס, והם מהססים להיכנס למאבקים משפטיים ארוכים נגד הממשלה.
לקיחת השלמה
נטילה מלאה, המכונה גם נטילה מוחלטת, היא כאשר כל חלקת האדמה נתפסת. למרות שסכום הפיצוי הצודק הוא שווי השוק הגבוה ביותר, רבים לא מרגישים שהם מקבלים פיצוי הוגן. כאשר פרויקטי בנייה גדולים או שירותים זקוקים לכל החבילה על מנת לתפקד, נטילת גמילה היא בדרך כלל סוג הגינוי הנובע מכך.
לקיחה חלקית
לקיחה חלקית תחת תחום מובהק זה בדיוק מה שזה נשמע – חלק חלקי מהנכס נלקח. זה קצת יותר מסובך מאשר לקיחת שלם, מכיוון שהרבה יותר קל להעריך יצירה כמכלול מאשר להקצות שווי הוגן לכל חלק בנפרד. הממשלה מבינה שתפיסה של היבט אחד של הנכס עלולה להפחית את ערך היתרה, וזו הסיבה שיש שני מרכיבים בחשבון כאשר נכס נלקח חלקית. הראשון הוא שווי הנכס שנרכש, והשני הוא אובדן הערך לנכס שנותר, הנקרא השארית.
לקיחת זמנית
לקיחת נכס לתקופת זמן מוגדרת ידועה בשם לקיחת נכס זמנית. בעלים רבים רואים בסוג זה של דומיין מובהק סוג של ליסינג, ועבור חלק זה יכול להיות משב רוח צח. דוגמה נפוצה היא כאשר פרויקט בנייה דורש הקלות בנכס. ההקלה משולמת על סמך שווי השכירות של הקרקע ויכולה לספק לחלק מהבעלים זרם הכנסה קבוע עבור נכס שאולי לא יכלו לשכור בנסיבות אחרות.
אם הקלות מחייבת מניעת גישה לכל חלק אחר של הנכס מזה שנתפס כעת, ישולם פיצוי רק עבור כל החלקים המושפעים של הנכס, לא רק מה שנדרש ישירות.
לקיחת רגולציה
ניתן לחלק את הנטילה הרגולטורית לשני חלקים, לקיחת רגולציה מלאה ולקיחת רגולציה חלקית. נקיטה רגולטורית כוללת מתרחשת כאשר רגולציה משפיעה על נכס במידה כזו שלא ניתן להשתמש בו. לקיחה רגולטורית חלקית מתרחשת כאשר רגולציה משפיעה גם על הנכס, אך אינה גורמת לו לאבד את כל ערכו, אלא רק חלק ניכר.
רק פיצוי
רק פיצוי הוא הסכום שאתה נחוש לקבל אם אתה עובר מקרה של דומיין מובהק. בהתאם לאיזה סוג של לקיחת אתה עומד, הממשלה תחשב את שווי הנכס ותציע לך את מה שהם רואים רק בפיצוי, שהוא שווי השוק ההוגן של הנכס שלך.
שווי השוק ההוגן מניח שאתה כמוכר לא נאלץ למכור, וקונה מוכן אבל לא נאלץ לקנות. שיקול זה קיים כדי להבטיח שהיבטים בלתי נראים של תהליך המכירה לא ייחשבו במהלך פיצוי רק, כגון בעלים הנואשים למכור, או קונה שעלול לשלם יותר מדי כי הם נואשים לרכוש. יש הרואים בשיטה זו של קביעה בלתי הוגנת, שכן נחיצות התחום הבולט מצביעה על כך שהקונה זקוק לנכס יותר ממה שהמוכר, או האדם שנתפס את רכושו, צריך למכור.
רק פיצוי תלוי בכמה גורמים, כולל הערך של שיפורי קרקע כלשהם, כל נזק שנגרם לנכס עקב התפיסה, ומשהו שנקרא הטבות. הטבות הן מרכיב נדיר בעת עריכת פיצויים בלבד, ומשמשות לקיזוז סך הפיצויים המתקבלים.
שימוש לרעה בדומיין בולט
ההגדרה של מהו פרויקט ציבורי הורחבה על ידי בית המשפט העליון, מכבישים מהירים, מרכזי מסחר, הרחבות שדות תעופה ושירותים אחרים, לכל דבר שהופך עיר לאטרקטיבית יותר מבחינה ויזואלית או מחייה קהילה. לפי הגדרה זו של שימוש ציבורי, התחום הבולט החל להקיף אינטרסים עסקיים גדולים. ג'נרל מוטורס לקחה קרקע פרטית למפעל בשנות ה-80 כדי ליצור מקומות עבודה ולהגדיל את ההכנסות ממסים.
הידוע לשמצה ביותר, פייזר תפסה את בתיה של שכונה ענייה בניו לונדון, קונטיקט, בשנת 2000 כדי לבנות מתקן מחקר חדש. האמריקאים זעמו לגלות שעיר יכולה לגנות בתים ועסקים קטנים כדי לקדם פיתוח פרטי. בעוד שבית המשפט העליון אישר את פסק הדין הזה ב-2005, כמה מדינות העבירו חוקים חדשים כדי להגן על בעלי נכסים מפני ניצול פוגעני של דומיין בולט. זמן רב לאחר שהבתים הודחקו, פייזר נטשה את תוכניותיה.
גינוי הפוך
יש גם ויכוח משפטי לגבי חובה של הממשלה לפצות בצורה הוגנת את אלה שרכושם או נכסיהם נלקח או הושפע בשל תחום מובהק. בעלי נכסים פרטיים תבעו את הממשלה בהליכים הנקראים גינוי הפוך, שבהם הממשלה או העסק הפרטי נטלו או פגעו ברכוש אך לא שילמו פיצויים. זה שימש כדי להשיג נזקים עבור זיהום ובעיות סביבתיות אחרות.
לדוגמה, ניתן למצוא אחריות על חברות חשמל לנזקים כלכליים שנגרמו כתוצאה משריפה שהם התחילו. במקרה אחר, כאשר חיל ההנדסה של הצבא שחרר זרם משני המאגרים של יוסטון במהלך הוריקן הארווי, בתים הוצפו בכוונה, מה שהוביל בעלי נכסים לדרוש פיצוי בגינוי הפוך.
מה אם אני מסרב לתחום Eminent?
יש כמה קווים מנחים ברורים לתחום מובהק. הם שהנכס ישרת מטרה ציבורית, שמוצע פיצוי צודק, ושהנכס נרכש. קל למדי לממשלה לעמוד על מילוי האחריות החוקתית ולכן, בדרך כלל לא ניתן לסרב לתחום מובהק. המקסימום שרוב בעלי הנכסים יכולים לקוות לו הוא הערכת שווי שוק גבוהה, או לעסוק בתביעה משפטית.
מדוע תחום Eminent נמצא בתיקון החמישי?
התחום הבולט נמצא בתיקון החמישי כדי להבטיח שממשלת ארה"ב תוכל לרכוש נכסים המועילים לטובת הציבור. דוגמה לכך תהיה אם עיר הייתה זקוקה למים, והדרך היחידה האפשרית להביא מים לאותה עיירה הייתה באמצעות רכושו של בעל קרקע פרטי. יכול להיות שבעל הקרקע לא ירצה שצינורות יעברו בנכס שלו, אבל מכיוון שזה מועיל לציבור, הממשלה תרדוף אחריו.
האם מישהו זכה אי פעם בתיק דומיין בולט?
אנשים רבים זכו בתיקי תחום בולטים במובן זה שתביעת שווי השוק ההוגן שלהם ניתנה. התובע, במקרה זה, יהיה בעל נכס נפגע שיכול לתבוע שווי גבוה ממה שהממשלה העריכה, אם כי תיקים אלו הם ארוכים ויקרים ביותר לניהול. לרוב בעלי הנכסים הפרטיים קל יותר פשוט לקבל את הערך ולהמשיך הלאה בחייהם. זה כמעט בלתי אפשרי לעצור תיק תחום מובהק, אם כי אפשר להמשיך בפיצוי.
כיצד אוכל להגן על הרכוש שלי מפני דומיין בולט?
למרבה הצער, אין הרבה שאתה יכול לעשות כדי להגן על הנכס שלך מתחום מובהק. לא תמיד מקרקעין נתפסים, ולא ניתן לצפות את צרכי הציבור או הממשלה בעתיד. זה אולי נראה לא הוגן, אבל לבעלי נכסים אין הרבה אפשרויות להגן על רכושם מפני תפיסה על ידי הממשלה.
