מהי הלוואת הון עצמי?
מהי הלוואת הון עצמי? הלוואת הון בית – הידועה גם כהלוואה הון עצמי, הלוואה בתשלומים של הון עצמי, או משכנתא שנייה – היא סוג של חוב צרכני. הלוואות להון עצמי מאפשרות לבעלי בתים ללוות כנגד ההון העצמי שבבתיהם. סכום ההלוואה מבוסס על ההפרש בין שווי השוק הנוכחי של הבית לבין יתרת המשכנתא של בעל הבית. הלוואות הון בית נוטות להיות בריבית קבועה, בעוד שלחלופה האופיינית, קווי אשראי של הון ביתי (HELOC), יש בדרך כלל שיעורים משתנים.
מהי הלוואת הון עצמי? – נקודות מרכזיות
1:26
לחץ על 'הפעל' כדי ללמוד את כל מה שאתה צריך לדעת על הלוואות הון לבית
איך עובדת הלוואת הון עצמי
בעיקרו של דבר, הלוואת הון דירה דומה למשכנתא, ומכאן השם משכנתא שנייה. ההון העצמי בבית משמש כבטוחה למלווה. הסכום שמותר לבעל בית ללוות יתבסס חלקית על יחס הלוואה לערך משולב (CLTV) של 80% עד 90% מהשווי המוערך של הבית. כמובן, סכום ההלוואה ושיעור הריבית הנגבה תלויים גם בציון האשראי ובהיסטוריית התשלומים של הלווה.
להלוואות מסורתיות להון בית יש טווח פירעון קבוע, בדיוק כמו משכנתאות קונבנציונליות. הלווה משלם תשלומים קבועים וקבועים המכסים הן את הריבית העיקרית והן. כמו בכל משכנתא, אם ההלוואה לא תיפרע, ניתן יהיה למכור את הבית כדי לספק את יתרת החוב.
הלוואת הון לבית יכולה להיות דרך טובה להמיר את ההון העצמי שבנית בביתך למזומן, במיוחד אם אתה משקיע את המזומנים האלה בשיפוץ הבית שמעלה את ערך הבית שלך. עם זאת, זכור תמיד שאתה שם את הבית שלך על הסף – אם ערכי הנדל"ן יורדים, אתה עלול בסופו של דבר להיות חייב יותר ממה שהבית שלך שווה.
אם תרצה לעבור דירה, אתה עלול להפסיד כסף על מכירת הבית או שלא תוכל לעבור. ואם אתה מקבל את ההלוואה כדי לשלם את החוב בכרטיס אשראי, עמוד בפיתוי להריץ שוב את חשבונות כרטיסי האשראי האלה. לפני שתעשה משהו שמעמיד את הבית שלך בסכנה, שקל את כל האפשרויות שלך.
"אם שוקלים הלוואת הון בית בסכום גבוה, הקפידו להשוות בין מספר סוגי הלוואות. מימון מחדש של Acash-out עשוי להיות אופציה טובה יותר מהלוואת בית, תלוי כמה אתה צריך."
—מרגריטה צ'נג, מתכננת פיננסית מוסמכת, Blue Ocean Global Wealth
נסיבות ייחודיות
הלוואות הון דירה התפוצצו בפופולריות לאחר חוק רפורמת המס משנת 1986, מכיוון שהן סיפקו דרך לצרכנים לעקוף את אחת ההוראות העיקריות שלו: ביטול הניכויים בגין הריבית על רוב הרכישות של הצרכנים. המעשה הותיר במקום חריג אחד גדול: ריבית בשירות חוב על בסיס מגורים.
עם זאת, חוק קיצוצי המס והעבודות משנת 2017 השעה את הניכוי בגין הריבית המשולמת על הלוואות ביתיות ו-HELOC עד 2026 – אלא אם כן, לפי רשות המסים הפנימית (IRS), "הם משמשים לקנייה, בנייה או שיפור מהותי של ביתו של משלם המסים המבטיח ההלוואה." לדוגמה, הריבית על הלוואת בית המשמשת לאיחוד שכר החייב עבור הוצאות המכללה של ילד אינה ניתנת לניכוי מס.
כמו עם משכנתא, אתה יכול לבקש הערכה כנה, אבל לפני שתעשה זאת, עשה הערכה כנה משלך לגבי הכספים שלך. "צריך להיות לך תחושה טובה היכן נמצאים האשראי וערך הבית שלך לפני הגשת הבקשה, כדי לחסוך כסף", אומר קייסי פלמינג, מנהל סניף ב-Fairway Independent Mortgage Corp. ומחבר הספר The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage. "במיוחד על הערכה [של הבית שלך], שזו הוצאה גדולה. אם ההערכה שלך נמוכה מדי כדי לתמוך בהלוואה, הכסף כבר הוצא" – ואין החזרים על אי זכאות.
לפני החתימה – במיוחד אם אתה משתמש בהלוואת הון לבית לאיחוד חובות – הצג את המספרים מול הבנק שלך וודא שהתשלומים החודשיים של ההלוואה אכן יהיו נמוכים מהתשלומים המשולבים של כל ההתחייבויות הנוכחיות שלך. למרות שלהלוואות הון עצמי יש שיעורי ריבית נמוכים יותר, תקופתך בהלוואה החדשה עשויה להיות ארוכה מזו של החובות הקיימים שלך.
הלוואות ביתיות לעומת HELOCs
הלוואות להון עצמי מספקות תשלום חד פעמי ללווה, אשר מוחזר על פני פרק זמן מוגדר (בדרך כלל חמש עד 15 שנים) בריבית מוסכם. התשלום והריבית נשארים זהים לאורך חיי ההלוואה. יש להחזיר את ההלוואה במלואה אם הבית עליו היא מבוססת נמכר.
HELOC הוא קו אשראי מסתובב, בדומה לכרטיס אשראי, שאתה יכול למשוך עליו לפי הצורך, להחזיר, ואז למשוך שוב, לתקופה שנקבעה על ידי המלווה. תקופת המשיכה (חמש עד 10 שנים) מלווה בתקופת החזר כאשר משיכות אינן מותרות עוד (10 עד 20 שנים). ל-HELOC יש בדרך כלל ריבית משתנה, אך חלק מהלווים מציעים אפשרויות של HELOC בריבית קבועה.
יתרונות וחסרונות של הלוואת הון עצמי
ישנם מספר יתרונות מרכזיים להלוואות ביתיות, כולל עלות, אך ישנם גם חסרונות.
יתרונות
הלוואות להון עצמי מספקות מקור קל למזומן ויכולות להיות כלים יקרי ערך עבור לווים אחראיים. אם יש לך מקור הכנסה יציב ואמין ואתה יודע שתוכל להחזיר את ההלוואה, הרי שריביות נמוכות והנחות מס אפשריות הופכות הלוואות להון עצמי לבחירה הגיונית.
קבלת הלוואת הון לבית היא די פשוטה עבור צרכנים רבים מכיוון שמדובר בחוב מובטח. המלווה עורך בדיקת אשראי ומזמין הערכה של הבית שלך כדי לקבוע את מידת האשראי שלך ואת CLTV.
הריבית על הלוואת הון דירה – אם כי גבוהה מזו של משכנתא ראשונה – נמוכה בהרבה מזו של כרטיסי אשראי והלוואות צרכניות אחרות. זה עוזר להסביר מדוע הסיבה העיקרית לכך שצרכנים לווים כנגד שווי ביתם באמצעות הלוואת הון בית בריבית קבועה היא לשלם את יתרות כרטיס האשראי.
הלוואות להון עצמי הן בדרך כלל בחירה טובה אם אתה יודע בדיוק כמה אתה צריך ללוות ובשביל מה. מובטח לך סכום מסוים, שתקבל במלואו בסגירה. "הלוואות הון בית מועדפות בדרך כלל למטרות גדולות ויקרים יותר כמו שיפוץ, תשלום עבור השכלה גבוהה או אפילו איחוד חובות מכיוון שהכספים מתקבלים בסכום חד פעמי אחד", אומר ריצ'רד אייריי, מנהל הלוואות בכיר ב-Integrity Mortgage LLC בפורטלנד. מיין.
חסרונות
הבעיה העיקרית בהלוואות להון עצמי היא שהן עשויות להיראות כפתרון קל מדי עבור הלווה שאולי נקלע למעגל מתמיד של הוצאות, הלוואות, הוצאות ושקוע עמוק יותר בחובות. למרבה הצער, תרחיש זה כל כך נפוץ שלמלווים יש מונח עבורו: טעינה מחדש, שהיא בעצם ההרגל של לקחת הלוואה כדי לשלם את החוב הקיים ולפנות אשראי נוסף, שבו הלווה משתמש לאחר מכן כדי לבצע רכישות נוספות.
טעינה חוזרת מובילה למחזור ספירלי של חובות שלעיתים קרובות משכנע את הלווים לפנות להלוואות הון עצמי המציעות סכום בשווי 125% מההון העצמי בבית הלווה. סוג זה של הלוואה מגיע לרוב עם עמלות גבוהות יותר: מכיוון שהלווה לקח יותר כסף ממה ששווה הבית, ההלוואה אינה מובטחת במלואה בבטחונות. כמו כן, דעו כי הריבית המשולמת על חלק ההלוואה שהוא מעל שווי הבית לעולם אינה ניתנת לניכוי מס.
כשמגישים בקשה להלוואה לבית, יכול להיות פיתוי ללוות יותר ממה שאתה צריך מיד, כי אתה מקבל את התשלום רק פעם אחת ולא יודע אם תהיה זכאי להלוואה נוספת בעתיד.
אם אתה שוקל הלוואה בשווי יותר מהבית שלך, אולי הגיע הזמן לבדיקת מציאות. האם לא הצלחת לחיות במסגרת האמצעים שלך כשהיית חייב רק 100% מההון העצמי בבית שלך? אם כן, סביר להניח שלא יהיה ריאלי לצפות להיות במצב טוב יותר כאשר תגדיל את החוב שלך ב-25%, בתוספת ריבית ועמלות. זה עלול להפוך למדרון חלקלק לפשיטת רגל ולעיקול.
דרישות הלוואות הון עצמי לבית
לכל מלווה יש דרישות משלו, אך כדי לקבל אישור להלוואת בית, רוב הלווים יצטרכו בדרך כלל:
למרות שניתן לקבל אישור להלוואת הון לבית מבלי לעמוד בדרישות אלה, צפו לשלם ריבית גבוהה בהרבה באמצעות מלווה המתמחה בלווים בסיכון גבוה.
שיעורי ריבית ממוצעים על הון בית הלוואה סוג ריבית ממוצעת טווח קבוע ל-15 שנים5.82%2.99%–9.03% קבוע ל-10 שנים5.60%2.99%–9.99% קבוע לחמש שנים5.28%2.50%–9.99%HELOC5.61%8.60%–8.60% %
התעריפים מניחים סכום הלוואה של $25,000 ויחס הלוואה לשווי של 80%. שיעורי HELOC מניחים את הריבית במהלך תחילת מסגרת האשראי, ולאחר מכן השיעורים יכולים להשתנות בהתאם לתנאי השוק.
דוגמה להלוואת הון עצמי
נניח שיש לך הלוואת רכב עם יתרה של $10,000 בריבית של 9% עם שנתיים שנותרו לתקופה. איחוד החוב הזה להלוואת בית בשיעור של 4% עם טווח של חמש שנים, למעשה יעלה לך יותר כסף אם לקח לך את כל חמש השנים לפרוע את הלוואת ההון הביתי. כמו כן, זכור שהבית שלך מהווה כעת בטחון להלוואה במקום המכונית שלך. ברירת מחדל עלולה לגרום לאובדן שלו, ואובדן הבית שלך יהיה הרבה יותר קטסטרופלי מאשר ויתור על מכונית.
איך עובדת הלוואת הון עצמי?
הלוואת הון לבית היא הלוואה בסכום כסף מוגדר, המוחזרת על פני פרק זמן מוגדר המשתמשת בהון העצמי שיש לך בבית כבטוחה להלוואה. אם אינך יכול להחזיר את ההלוואה, אתה עלול לאבד את ביתך לחיסול.
האם הלוואות הון לבית ניתנות לניכוי מס?
הריבית המשולמת על הלוואת הון לבית יכולה להיות ניתנת לניכוי מס אם התמורה מההלוואה משמשת ל"קנייה, בנייה או שיפור מהותי" של ביתך. עם זאת, עם חקיקתו של חוק הפחתת המס ועבודות והניכוי הסטנדרטי המוגדל, פירוט של ניכוי הריבית המשולמת על הלוואת הון לבית עשוי שלא להוביל לחיסכון עבור רוב המגישים.
כמה הלוואת הון עצמי אני יכול לקבל?
עבור לווים מתאימים היטב, המגבלה של הלוואת הון בית היא הסכום שמביא את הלווה להלוואה משולבת (CLTV) של 90% או פחות. משמעות הדבר היא שסך היתרות על המשכנתא, כל HELOC קיימות, כל הלוואות הון דירה קיימות והלוואה להון חדש לא יכול להיות יותר מ-90% מערך השווי של הבית. לדוגמה, מישהו עם בית שנערך בשווי של $500,000 עם יתרת משכנתא קיימת של $200,000 יוכל לקחת הלוואת הון בית של עד $250,000 אם יאושר.
האם אתה יכול לקבל HELOC והלוואת בית בו זמנית?
כן. אתה יכול לקבל גם הלוואת HELOC וגם הלוואת בית בו-זמנית, בתנאי שיש לך מספיק הון עצמי בבית, כמו גם ההכנסה והאשראי כדי לקבל אישור לשניהם.
מהי הלוואת HELOC?
הלוואת HELOC לא קיימת. המונח הוא שילוב של שני מוצרי הלוואות שונים קיימים: Ahome equity line of credit (HELOC) והלוואת הון ביתי.
סיכום ומסקנות
הלוואת הון לבית יכולה להיות בחירה טובה יותר מבחינה פיננסית מאשר HELOC למי שיודע בדיוק כמה הון עצמי הוא צריך למשוך ורוצה ביטחון של ריבית קבועה. לווים צריכים לקחת הלוואות הון בית בזהירות בעת איחוד חובות או מימון תיקוני בית. קל לגמור מתחת למים על משכנתא אם יותר מדי הון עצמי נמשך, מה שמשאיר ללווה עם אשראי הרוס ובית בעיקול.
