מה זה כותרת זומבי?
מה זה כותרת זומבי? תואר זומבי הוא תואר נדל"ן שנשאר אצל בעל בית שהתרשם בטעות שהנכס אבד לעיקול וכתוצאה מכך, התואר עבר למלווה. כותרות זומבים הן תוצאה של מלווים שיזמו הליכי עיקול על ידי הוצאת הודעה על עיקול ולאחר מכן ביטולה במפתיע. אם בעל הבית לא מודע לביטול עיקול, הוא יישאר עם תואר זומבי. מלווה עשוי להחליט לבטל את העיקול ממגוון סיבות, כולל עודף מלאי או עלויות בלתי מוצדקות. כותרת זומבים יכולה להוות סיכון פיננסי משמעותי לבעל הבית שממשיך להופיע בכותרת הנכס, מכיוון שהם נשארים חייבים במס רכוש והפרות קוד.
מה זה כותרת זומבי? – אם בעל הבית לא מודע לביטול עיקול, הוא יישאר עם תואר זומבי. מלווה עשוי להחליט לבטל את העיקול ממגוון סיבות, כולל עודף מלאי או עלויות בלתי מוצדקות.
מה זה כותרת זומבי? – כותרת זומבים יכולה להוות סיכון פיננסי משמעותי לבעל הבית שממשיך להופיע בכותרת הנכס, מכיוון שהם נשארים חייבים במס רכוש והפרות קוד.
מה זה כותרת זומבי? – נקודות מרכזיות
הבנת כותרות זומבים
כותרות זומבים הן לרוב תוצאה של בלבול מצד בעלי בתים בנוגע לכללי העיקול. בעל בית שנכשל במשכנתא רשאי לנטוש את הנכס ולעזוב עם קבלת הודעת עיקול מהמלווה. המלווה יעריך את הנכס לפני מכירת העיקול. אם הנכס במצב רע וזקוק להוצאה ניכרת עבור תיקונים ומיסים שלא שולמו לפני שניתן יהיה למכור אותו, המלווה עשוי לבחור שלא לקחת את התואר, בהתבסס על ההנחה שאין טעם לזרוק כסף טוב אחרי רע. אם המלווה מבטל או דוחה את תהליך העיקול, בעל הבית נשאר עם תואר זומבי.
כותרות זומבים מתעוררות משתי סיבות. ראשית, מלווה או מוסד פיננסי אינו מחויב לקחת את הבעלות החוקית של נכס בכינוס נכסים, גם אם בעל הבית לא עמד בהלוואה. אם העלויות של מכירת הנכס או החבות הפוטנציאלית הקשורה לנכס גבוהות מדי, המלווה עשוי להתרחק במקום לקחת את הכותרת של הנכס. שנית, גם המלווה אינו חייב ליידע את בעל הבית אם החליט לבטל את העיקול; גם אם המלווה אכן מחליט להודיע לבעל הבית, ייתכן שאין לו כתובת או פרטי קשר עבור בעל הבית שגר כעת במקום אחר.
בעל בית במצב זה יחזיק ללא ידיעתו בבעלות על הנכס, יחד עם כל העלויות והאחריות הנלוות לבעלות על בית, ללא כל היתרונות המיועדים. הבעלות לא משתנה עד ששמו של מישהו אחר מופיע בכותרת.
מגמות אחרונות
משבר הלוואות המשכנתא של 2007-2008 הביא לכך שמיליוני בעלי בתים עמדו בפני עיקול. בעוד שרוב העיקולים הללו בוצעו, רבים נותרו תלויים באמצע התהליך או נדחו באופן בלתי צפוי, וכתוצאה מכך עשרות אלפי בעלי בתים החזיקו ללא ידיעתו בתואר הזומבים. שנים לאחר המשבר הפיננסי. ככל שכלכלת ארה"ב ושוק הדיור התחזקו בהדרגה, מספר עיקולי הזומבים החל לרדת.
עם זאת, עם עליית האינפלציה והריבית ב-2022, המשרות הפנויות ראו שוב עלייה. על פי נתוני התעשייה, ברבעון השלישי של 2022 כ-1.3 מיליון נכסי מגורים בארה"ב עמדו ריקים, או 1.3% מכלל הבתים בארה"ב.
השפעה פיננסית על מלווים ובעלי בתים
מהן ההשלכות הכספיות על המלווה? על ידי התרחקות ממשכנתאות כאלה, הבנקים יכולים לפחות לקצור את היתרונות הביטוחיים, המסים והחשבונאיים הנובעים מהפסדים כאלה. מלווה עשוי גם למכור את החוב שלא שולם לגובי חובות כדי להחזיר את כל ההלוואה או חלק ממנה.
בעוד שההשפעה הכספית של כותרי זומבים על מוסדות פיננסיים עם כיסים עמוקים עשויה להיות מוגבלת, אך הם עלולים להוביל לבעיות פיננסיות משמעותיות, ולעתים קרובות קטסטרופליות, לבעלי בתים שחשבו שהם עזבו והמשיכו הלאה. כותרת זומבים מייצגת הרס כפול לבעל בית שכבר לחוץ כלכלית עקב פשיטת רגל, ועלול לעמוד בפני חשבון כבד בגין מיסים גב והפרות קוד בדיוק כשהם חוזרים על הרגליים כלכלית.
בית לא מאוכלס, למשל, יכול בקלות להתקלקל. לא רק שבעל הבית נשאר חייב במסי רכוש, אלא שהם יכולים גם להיות אחראים על ידי הממשלה המקומית לתחזוקה ותיקונים בנכס. אם הבית נטוש ויש להרוס, בעלויות אלו יישאו על בעל הבית בתואר הזומבים.
בעל הבית נאלץ להתמודד גם עם שלל הבעיות המתעוררות בקשר עם נכס נטוש. אלה עשויים לנוע בין בעיות של מטרד לציבור הנובע מהנכס שמפתח נגיעות מזיקים או משמש לפעילות פלילית, ועד לסיבוכים הנובעים מפולשים בלתי חוקיים או החזקה לרעה.
אפקטי שכונה
גם לנכסים נטושים יש השפעה שלילית על ערך הבתים האחרים בשכונה. תלונות של שכנים ותושבי האזור על בתים נטושים ומוזנחים מאלצות פעמים רבות את העירייה המקומית להתערב ולבצע תחזוקה בסיסית כגון זמירה של חצרות מגודלות או פינוי אשפה, שכן לא המלווה ולא בעל הבית הנפקד ייקחו אחריות על אחזקת הנכס.
העלויות של תחזוקה כזו של צד שלישי, והעונשים הנגבים על הפרות קוד יכולים לעלות עם הזמן. אם העלויות הללו לא ישולמו, בעל הבית עלול לספוג קנסות ועמלות, ואף לעמוד בפני תביעה משפטית. בנוסף, ייתכן שבעלי כותרות זומבים יקבלו את שכרם והחזרי המס והאשראי שלהם יושמד, מה שיוביל לבעיות כלכליות נוספות בעתיד. בעלי בתים רבים אינם מבינים שהם מחזיקים בתארי זומבים עד שהם מוצאים את עצמם נרדף על ידי שירותי משכנתאות, גובי חובות וממשלות מקומיות.
קונים שרוכשים מבלי משים בתים עם כותרות זומבים יכולים גם להישאר בלימבו משפטי, שכן ייתכן שבעל הבית הקודם לא יוכל להעביר את הבעלות לקונה עקב שעבודים על הנכס הנובעים ממיסים וקנסות שלא שולמו. אזהרה צריכה להיות העיקרון המנחה העיקרי לפני הקנייה בית, החלטת הרכישה הגדולה ביותר עבור רוב האנשים.
כמה אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן מייעצים שהאפשרות היחידה של בעל הבית היא להמשיך ולהישאר בבית במהלך תהליך העיקול, על מנת לשמור עליו מאובטח ומתוחזק היטב. בכל מקרה, בעלי בתים יכולים להגן על עצמם מפני כותרות זומבים על ידי ראיית תהליך העיקול עד לסיומו, כמו גם לוודא שהכותרת לביתם מועברת באופן חוקי לגורם אחר.
