מהו נכס דומה?
מהו נכס דומה? המונח נכס מסוג דומה מתייחס לשני נכסי נדל"ן בעלי אופי דומה ללא קשר לדרגה או איכות שניתן להחליף ללא חבות מס. קוד ההכנסה הפנימית (IRC) מגדיר נכס מסוג דומה ככל נכס המוחזק למטרות השקעה, מסחר או עסק לפי סעיף 1031, מה שהופך אותם ל-1031 החלפה. המשמעות היא ששני הנכסים המעורבים בהחלפה חייבים להיות למטרות עסקיות או השקעה. מגורים אישיים, לפיכך, אינם זכאים לנכסים דומים.
מהו נכס דומה? – נקודות מרכזיות
הבנת מאפיינים דומים
אנשים או עסקים המחזיקים בנכסים עסקיים או השקעות מתאימים יכולים להחליף אותם בהחלפה דומה. זה ידוע כהחלפת מס דחיית או 1031 לפי סעיף 1031 של קוד המס בארה"ב, המאפשר למוכר להימנע מתשלום רווח הון על ההחלפה. הנכס מסוג דומה חייב לעמוד בהגדרה שנקבעה על ידי ה-Internal Revenue Service(IRS) כדי להיות זכאי להעברה בסעיף 1031. כדי להיות זכאי לדחיית מס, לא ניתן למכור נכסים דומים ישירות – יש להחליף אותם.
הנכס מסוג דומה חייב להיות גם בארצות הברית כדי להיות זכאי. לכן מוכר לא יכול להשתמש בתמורה ממכירת מלון בארה"ב לקניית מלון בדובאי ולצפות לדחות רווחי הון מהמכירה. ניירות ערך, מניות, אג"ח , זכויות שותפות ונכסים פיננסיים אחרים אינם נכללים בהגדרה של נכס מסוג דומה.
חילופי דברים דומים יכולים ללבוש כמה צורות שונות. בהחלפה בו-זמנית, ניתן להחליף את שני הנכסים באותו יום. יש גם את ההחלפה הדחויה שבה לצד יש 180 יום לסיים את ההחלפה לאחר התרחשותה. לדוגמה, אם משקיע מוכר קרקע חקלאית, יש לו 45 ימים לזהות נכס חלופי. רכישת הנכס מסוג דומה חייבת להסתיים בתוך 180 יום ממכירת הקרקע החקלאית או עד למועד הפירעון להחזר המס באותה שנה. מס הכנסה רשאי להעניק הארכה על המסים כדי לאפשר את השלמת ההחלפה הדומה לפני ההגשה.
אנשים רבים מאמינים שנכסים דומים חייבים להיות מאותו גודל או סוג כדי להיות זכאים. אבל זה לא נכון – ניתן להחליף נכסים שונים כל עוד הם כשירים. מגורים ראשיים או עיקריים – שמרביתם מיועדים לשימוש אישי – אינם זכאים ואינם ניתנים להחלפה. יש להחזיק בנכסים למטרות עסקיות או השקעה. להלן מספר דוגמאות להחלפת נכסים מסוג זה:
נסיבות ייחודיות
בורסת הנכסים הדומה לעסקאות מקרקעין עדיין בתוקף, אך שינויים שונים בחוק המס לעסו חלקים אחרים של ההגדרה. בעבר, בורסת נכסים מסוג זה שימשה עבור נכסים הכוללים כל דבר, החל ממכוניות ועד אמנות לאחזקות במטבעות קריפטוגרפיים.
תהליך ההחלפה 1031 יכול להיות מורכב למדי, וכל צעד שגוי יכול להיות יקר מאוד. לכן, אולי כדאי לעבוד עם חברת חליפין מוכרת בשירות מלא 1031. באופן כללי, חברות אלו הן הרבה פחות יקרות מתשלום לעורך דין לפי שעה בגלל קנה המידה שלהן, ואתה עשוי להרוויח שקט נפשי על ידי התקשרות עם משרד עם רקורד איתן בטיפול בעסקאות אלו.
חוק קיצוצי המס והעבודות (TCJA) שהתקבל בדצמבר 2017 הסיר כל דבר מלבד נדל"ן שהוחזק למטרות עסקים, מסחר או השקעה. היה דיון חזק מדוע נדל"ן צריך ליהנות ממעמד מס מועדף שכזה כאשר השקעות אחרות כמו מכונות וציוד חייבות להתמודד עם רווחי הון בכל מכירה ללא קשר להשקעה מחדש. עם זאת, נכון לשנת 2021, החלפת נכסים מסוג זה היא עדיין דרך מצוינת לבנות נדל"ן עשיר דחוי מס.
