מהי גישת השוק?
מהי גישת השוק? גישת השוק היא שיטה לקביעת שווי נכס על סמך מחיר המכירה של נכסים דומים. זוהי אחת משלוש שיטות הערכת שווי פופולריות, יחד עם גישת העלות וניתוח תזרים מזומנים מוזל (DCF). ללא קשר לסוג הנכס המוערך, גישת השוק בוחנת את המכירות האחרונות של נכסים דומים, תוך התאמות להבדלים ביניהם. לדוגמה, בעת הערכת נכסי נדל"ן, ניתן לבצע התאמות עבור גורמים כגון גודל השטח של היחידה, הגיל והמיקום של הבניין והמתקנים שלו.
מהי גישת השוק? – ללא קשר לסוג הנכס המוערך, גישת השוק בוחנת את המכירות האחרונות של נכסים דומים, תוך התאמות להבדלים ביניהם. לדוגמה, בעת הערכת נכסי נדל"ן, ניתן לבצע התאמות עבור גורמים כגון גודל השטח של היחידה, הגיל והמיקום של הבניין והמתקנים שלו.
מהי גישת השוק? – נקודות מרכזיות
איך עובדת גישת השוק
כפי ששמה מרמז, גישת השוק מבקשת לענות על השאלה "מהו שווי השוק ההוגן של נכס זה?" כדי לענות על שאלה זו, מעריך השווי צריך לסקר עסקאות אחרונות הכוללות נכסים דומים. מכיוון שסביר שנכסים אלה לא יהיו זהים לזה המוערך, יהיה צורך לבצע התאמות שונות.
בשווקים מסוימים, כמו נדל"ן למגורים או מניות ציבוריות, יש הרבה נתונים זמינים, מה שהופך את גישת השוק לקלה יחסית להעסקה. בשווקים אחרים, כמו מניות בעסקים פרטיים או השקעות אלטרנטיביות כמו אמנות או יין, זה יכול להיות די קשה למצוא עסקאות דומות.
במצבים שבהם נתונים מוגבלים זמינים, ייתכן שהמעריך יצטרך להסתמך על שיטות חלופיות כגון גישת העלות או ניתוח תזרים מזומנים מוזל (DCF).
היתרונות העיקריים של גישת השוק הם שהיא מבוססת על נתונים זמינים לציבור על עסקאות ברות השוואה. ככזה, זה יכול לדרוש פחות הנחות סובייקטיביות מאשר גישות חלופיות. החיסרון העיקרי של גישת השוק הוא שהיא יכולה להיות לא מעשית במצבים שבהם קיימות מעט עסקאות דומות אם בכלל, כמו למשל במקרה של חברה פרטית הפועלת בשוק נישה עם מעט מתחרים.
דוגמה לגישת השוק
לשם המחשה, נניח שאתה בשוק לרכוש דירה חדשה. אתה מוצא רישום של דירה בשכונה המועדפת עליך המוצעת תמורת $200,000. היחידה היא דירה בת חדר שינה אחד, 1,000 מ"ר עם חדר רחצה אחד. הוא במצב מבני טוב אך דורש שיפוצים קלים. למרות שהוא נמצא בשכונה מבוקשת, הנוף שלו מעורפל ואין בו מכונת כביסה או ייבוש בחדר.
למרות שאתה אוהב את הדירה, אתה מרגיש שהמחיר המבוקש גבוה מדי. מכיוון שהדירה רשומה למעלה מחודש, אתה מתחיל לחשוד שאם תציע הצעה הוגנת, ייתכן שהמוכר יקבל אותה גם אם היא נמוכה מהמחיר המבוקש.
לשם כך, אתה מתחיל לקבוע את שווי השוק ההוגן של הדירה על ידי חיפוש דוגמאות של דירות דומות באותה שכונה שנמכרו בשנה האחרונה. אתה מרכיב את הממצאים שלך בטבלה, באופן הבא:
עסקאות דומות עסקה 1עסקה 2עסקה 3עסקה 4עסקה 5מחיר$250,000$175,000$150,000$315,000$225,000 רגל מרובע9008001,1001,8001,600$$2500$25$3$25$$5$3$3000$3000$5 140חדרי שינה22122חדרי רחצה11121צפייה?כןכןלאכןלא מכונת כביסה ומייבש ביחידה?כןלאכןלאלא נדרשת שיפוץאיןלאין מינורלאין מינור גישת השוק מסתמכת על נתונים מעסקאות דומות .
בהסתכלות על התוצאות הללו, אתה מתחיל להסיק כמה מסקנות כלליות. מלכתחילה, אתה רואה שמחיר הדירות ל-SF נע בין 140 ל-275 דולר, כאשר המחירים הגבוהים שייכים לאלה עם יותר חדרי שינה וחדרי רחצה, נוף טוב יותר, מכשירי חשמל בחדר, ללא צורך בשיפוצים.
לעומת זאת, הדירה שאתם מבקשים לרכוש מתומחרת ב-$200 ל-SF ויש לה פחות מהתכונות הללו אפילו מהדירה במחיר הזול ביותר בטבלה שלכם. זה כנראה מצדיק את האינטואיציה שלך שהדירה במחיר מופקע.
בהתבסס על מידע זה, אתה מחליט להציע הצעה בסך $150,000.
המוכר מקבל את הצעתך.
