מהו נדל"ן מסחרי (CRE)?
מהו נדל"ן מסחרי (CRE)? נדל"ן מסחרי (CRE) הוא נכס המשמש אך ורק למטרות הקשורות לעסקים או כדי לספק מרחב עבודה ולא מרחב מחיה, שבמקום זאת יהווה נדל"ן למגורים. לרוב, נדל"ן מסחרי מושכר לדיירים כדי לבצע פעילויות מניבות הכנסה. קטגוריה רחבה זו של נדל"ן יכולה לכלול הכל מחלון ראווה בודד ועד למרכז קניות ענק. נדל"ן מסחרי מגיע במגוון צורות. זה יכול להיות כל דבר מבניין משרדים ועד דופלקס למגורים, או אפילו מסעדה או מחסן. אנשים פרטיים, חברות ואינטרסים של תאגידים יכולים להרוויח כסף מנדל"ן מסחרי על ידי השכרתו, או החזקתו ומכירתו מחדש. נדל"ן מסחרי כולל מספר קטגוריות, כגון קמעונאים מכל הסוגים: שטחי משרדים, בתי מלון ואתרי נופש, קניוני חשפנות, מסעדות ומתקני בריאות.
מהו נדל"ן מסחרי (CRE)? – נדל"ן מסחרי מגיע במגוון צורות. זה יכול להיות כל דבר מבניין משרדים ועד דופלקס למגורים, או אפילו מסעדה או מחסן. אנשים פרטיים, חברות ואינטרסים של תאגידים יכולים להרוויח כסף מנדל"ן מסחרי על ידי השכרתו, או החזקתו ומכירתו מחדש.
מהו נדל"ן מסחרי (CRE)? – נדל"ן מסחרי כולל מספר קטגוריות, כגון קמעונאים מכל הסוגים: שטחי משרדים, בתי מלון ואתרי נופש, קניוני חשפנות, מסעדות ומתקני בריאות.
מהו נדל"ן מסחרי (CRE)? – נקודות מרכזיות
היסודות של נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים מהווים את שתי הקטגוריות העיקריות של נכסי נדל"ן. נכסי מגורים כוללים מבנים השמורים למגורי אדם ולא לשימוש מסחרי או תעשייתי. כשמו כן הוא, נדל"ן מסחרי משמש במסחר, ונכסים להשכרה מרובי יחידות המשמשים למגורים לדיירים מסווגים כפעילות מסחרית עבור המשכיר.
נדל"ן מסחרי מסווג בדרך כלל לארבעה מחלקות, בהתאם לתפקוד:
קטגוריות בודדות עשויות גם להיות מסווגות יותר. ישנם, למשל, מספר סוגים שונים של נדל"ן קמעונאי:
באופן דומה, לחלל משרדים יש מספר תת-סוגים. זה מאופיין לעתים קרובות כמחלקה A, Class B או Class C:
שים לב שרשויות מסוימות ורשויות רישוי פורצות עוד יותר נכסים תעשייתיים – אתרים המשמשים לייצור וייצור של סחורות, במיוחד סחורות כבדות – אך רובן רואות בכך תת-קבוצה של נדל"ן מסחרי.
שכירות מסחריות
חלק מהעסקים הבעלים של הבניינים שהם תופסים. עם זאת, המקרה האופייני יותר הוא שהנכס המסחרי מושכר. לרוב, משקיע או קבוצת משקיעים הם הבעלים של הבניין וגובה דמי שכירות מכל עסק שפועל בו. תעריפי חכירה מסחריים – המחיר לתפוס שטח לאורך תקופה מוגדרת – נקובים בדרך כלל בדולרי שכירות שנתיים לכל רגל מרובע. לעומת זאת, תעריפי הנדל"ן למגורים נקובים כסכום שנתי או דמי שכירות חודשיים.
חוזי שכירות מסחריים ימשכו בדרך כלל בין שנה אחת ל-10 שנים או יותר, כאשר שטחי משרדים וקמעונאות הם בדרך כלל חוזי שכירות של חמש עד 10 שנים בממוצע. ניתן להבדיל זאת עם חוזי שכירות שנתיים או חודשיים יותר קצרי טווח למגורים.
מחקר שנערך על ידי חברת אנליסטים בשוק הנדל"ן CBRE Group מצא כי תקופת השכירות – כלומר אורך – של חוזה שכירות הייתה פרופורציונלית לגודל השטח המושכר. יתרה מכך, הנתונים הראו כי השוכרים יכנסו לשכירות ארוכים כדי לנעול מחירים. סביבת שוק עולה. אבל זה לא הגורם המניע היחיד שלהם. חלק מהדיירים עם דרישות לחללים גדולים יכנסו לחוזי שכירות ארוכים בשל הזמינות המוגבלת של נכס התואם לצרכיהם.
ישנם ארבעה סוגים עיקריים של חכירה של נכס מסחרי, כל אחד דורש רמות שונות של אחריות מבעל הבית ומהשוכר.
ניהול נדל"ן מסחרי
בעלות ואחזקת נדל"ן מסחרי מושכר מצריכה ניהול מלא ושוטף של הבעלים. בעלי נכסים עשויים לרצות להעסיק חברת ניהול נדל"ן מסחרי כדי לעזור להם למצוא, לנהל ולשמר שוכרים, לפקח על חוזי שכירות ואפשרויות מימון, ולתאם אחזקת נכס וסחירות. הידע המיוחד של חברת ניהול נדל"ן מסחרי מועיל, שכן הכללים והתקנות המסדירים נכס כזה משתנים לפי מדינה, מחוז, עירייה, תעשייה וגודל.
על בעל הדירה לעיתים קרובות למצוא איזון בין מיקסום דמי השכירות לבין מזעור מקומות פנויים ותחלופת שוכרים. התחלופה עשויה לעלות ביוקר עבור בעלי CRE מכיוון שיש להתאים את החלל כדי לענות על הצרכים הספציפיים של דיירים שונים – למשל, אם מסעדה עוברת לנכס שנאכלס בעבר על ידי סטודיו ליוגה.
איך משקיעים מרוויחים כסף בנדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות רווחית ולשמש הגנה מפני התנודתיות של שוק המניות. משקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות הערכה של נכס כשהם מוכרים, אבל רוב התשואות מגיעות מדמי שכירות לשוכרים.
השקעה ישירה
משקיעים יכולים להשתמש בהשקעות ישירות היכן שהם הופכים לבעלי בית באמצעות הבעלות על הנכס הפיזי. האנשים המתאימים ביותר להשקעה ישירה בנדל"ן מסחרי הם אלה שיש להם כמות ניכרת של ידע על התעשייה או שיכולים להעסיק חברות שיש להם. נכסים מסחריים הם השקעה בנדל"ן בסיכון גבוה עם תגמול גבוה. סביר להניח שמשקיע כזה יהיה אינדיבידואל בעל ערך גבוה, שכן השקעה ב-CRE דורשת כמות ניכרת של הון.
הנכס האידיאלי נמצא באזור עם היצע CRE נמוך וביקוש גבוה, מה שייתן תעריפי שכירות נוחים. עוצמת הכלכלה המקומית של האזור משפיעה גם על ערך רכישת ה-CRE.
השקעה עקיפה
לחלופין, משקיעים עשויים להשקיע בשוק המסחרי בעקיפין באמצעות בעלות על ניירות ערך שונים בשוק, כגון קרנות השקעות בנדל"ן (REIT) או קרנות נסחרות בבורסה (ETF) המשקיעות במניות הקשורות לנכס מסחרי, או השקעה בחברות הפונות ל- שוק הנדל"ן המסחרי, כגון בנקים ומתווכים.
יתרונות הנדל"ן המסחרי
אחד היתרונות הגדולים של נדל"ן מסחרי הוא תעריפי ליסינג אטרקטיביים. באזורים שבהם כמות הבנייה החדשה מוגבלת על ידי קרקע או חוק, לנדל"ן מסחרי יכולות להיות תשואות מרשימות ותזרימי מזומנים חודשיים ניכרים. מבני תעשייה שוכרים בדרך כלל בתעריף נמוך יותר, אם כי יש להם גם עלויות תקורה נמוכות יותר בהשוואה למגדל משרדים.
נדל"ן מסחרי נהנה גם מחוזי שכירות ארוכים יותר עם שוכרים מאשר נדל"ן למגורים. משך השכירות הארוך הזה מעניק למחזיק הנדל"ן המסחרי מידה ניכרת של יציבות תזרים מזומנים, כל עוד שוכרים לטווח ארוך מתגוררים בבניין.
בנוסף להצעת מקור הכנסה יציב ועשיר, הנדל"ן המסחרי מציע פוטנציאל לשבח הון, כל עוד הנכס מתוחזק היטב ומתעדכן. וכמו כל צורות הנדל"ן, זהו סוג נכסים מובהק שיכול לספק אפשרות גיוון יעילה לתיק מאוזן.
חסרונות של נדל"ן מסחרי
כללים ותקנות הם אמצעי ההרתעה העיקריים עבור רוב האנשים המעוניינים להשקיע ישירות בנדל"ן מסחרי. המסים, מכניקת הרכישה ואחריות התחזוקה של נכסים מסחריים קבורים בשכבות של חוקים. דרישות אלה משתנות בהתאם למדינה, מחוז, תעשייה, גודל, ייעוד ועוד ייעודים רבים אחרים. לרוב המשקיעים בנדל"ן מסחרי יש ידע מיוחד או שכר של אנשים שכן.
מכשול נוסף הוא הסיכון המוגבר עם תחלופה של דיירים, רלוונטי במיוחד בכלכלה שבה סגירות קמעונאיות בלתי צפויות משאירות נכסים פנויים עם הודעה מוקדמת מועטה.
עם מגורים, דרישות המתקנים של דייר אחד בדרך כלל משקפות את אלה של דיירים קודמים או עתידיים. עם זאת, עם נכס מסחרי, לכל דייר עשויים להיות צרכים שונים מאוד הדורשים שיפוץ יקר. לאחר מכן על בעל הבניין להתאים את החלל כך שיתאים לכל דייר. נכס מסחרי עם פנוי נמוך אך תחלופה גבוהה של שוכרים עדיין עלול להפסיד כסף בגלל עלות השיפוצים לדיירים הנכנסים.
למי שמחפש להשקיע ישירות, רכישת נכס מסחרי היא הצעה הרבה יותר יקרה מנכס למגורים. יתרה מכך, בעוד שנדל"ן באופן כללי הוא בין סוגי הנכסים הנזילים יותר, עסקאות עבור מבנים מסחריים נוטות לנוע באיטיות במיוחד.
יתרונות
חסרונות
תחזית ותחזיות נדל"ן מסחרי
שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב ספג מכה גדולה במהלך המיתון של 2008-2009, אך הוא חווה עליות שנתיות עקביות מאז 2010. עליות אלו סייעו לשחזר את ההפסדים של תקופת המיתון.
כפי שדווח על ידי פורבס, המגזר הקמעונאי במיוחד הוכיח נקודת כאב בשוק הנדל"ן המסחרי הרחב יותר, שכן סגירות נרחבות של חנויות התגברו בשנת 2017 והמשיכו לתוך 2018. לדוגמה, הקניון הפופולרי REIT Westfield Corp ראה את מחיר המניה שלו ירד בכ-30% מאמצע 2016 ועד סוף 2017, לפני שהחזירו כמה הפסדים עד ינואר 2018. Unibail-Rodamco SE רכשה את ווסטפילד תמורת 15.8 מיליארד דולר מאוחר יותר ב-2018, ויצרה את Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
רוב המחקרים טוענים ששוק הנכסים נשאר בריא בסך הכל. J.P. מורגן, בתחזית הנדל"ן המסחרי שלה לשנת 2019, הידהדה במידה רבה את הדעה הזו, והעיר כי 2019 הייתה השנה העשירית של עליות בדמי השכירות והערכות הנכסים המסחריים.
שימו לב שמגיפת ה-COVID-19 העולמית שהחלה ב-2020 לא גרמה לירידה משמעותית בערכי הנדל"ן. למעט ירידה ראשונית בתחילת המגיפה, ערכי הנכסים נשארו יציב או אפילו עלו, בדומה לשוק המניות, שהתאושש מהצניחה הדרמטית שלו ברבעון השני (Q2) של 2020 עם עלייה דרמטית לא פחות שעברה הרבה של 2021. זהו הבדל מרכזי בין הנשורת הכלכלית שהתרחשה ב-2020 לבין מה שקרה עשור קודם לכן. מה שלא ידוע הוא אם לסביבת העבודה המרוחקת הנדרשת שהחלה ב-2020 עבור רוב האמריקנים תהיה השפעה ארוכת טווח על צרכי המשרד הארגוני.
מה ההבדל בין נדל"ן מסחרי למגורים?
נדל"ן למגורים משמש אך ורק למגורים פרטיים. נדל"ן מסחרי מתייחס לכל נכס המשמש לפעילות עסקית. סוגי נדל"ן מסחריים כוללים בתי חולים, מפעלי הרכבה, מחסני אחסון, מרכזי קניות, שטחי משרדים או כל מקום אחר עבור מיזם עסקי.
האם נדל"ן מסחרי הוא השקעה טובה?
זה יכול להיות. לנדל"ן מסחרי יכולות להיות תשואות מרשימות ותזרימי מזומנים חודשיים ניכרים, והתשואות עמדו היטב בזעזועים בשוק של העשור האחרון. עם זאת, כמו בכל השקעה, נדל"ן מסחרי כרוך בסיכונים.
מהם החסרונות של נדל"ן מסחרי?
כללים ותקנות הם אמצעי ההרתעה העיקריים עבור רוב האנשים המעוניינים להשקיע בנדל"ן מסחרי. המסים, מכניקת הרכישה והאחריות לתחזוקה של נכסים מסחריים קבורים בשכבות של משפטים, וקשה להבין אותם מבלי לרכוש או לשכור ידע מומחה.
סיכום ומסקנות
נדל"ן מסחרי מתייחס לנדל"ן המשמש במיוחד למטרות עסקיות או יצירת הכנסה. זה שונה מנדל"ן למגורים כי יש לו פוטנציאל לספק הכנסה משכירות כמו גם שבח הון למשקיעים. ארבעת הסוגים העיקריים של נדל"ן מסחרי הם שטחי משרדים, תעשייה, השכרה רב משפחתית וקמעונאות.
השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת בדרך כלל יותר תחכום וסכומי הון גדולים יותר ממשקיעים מאשר נדל"ן למגורים, אך היא יכולה להציע תשואות גבוהות. קרן REIT הנסחרת בבורסה היא דרך אפשרית עבור אנשים להשקיע בעקיפין בנדל"ן מסחרי ללא ידע מומחה במגזר.
