מהי משכנתא לא מתאימה?
מהי משכנתא לא מתאימה? משכנתא שאינה תואמת היא משכנתא שאינה עומדת בהנחיות של ארגונים בחסות ממשלתית (GSE) כגון פאני מיי ופרדי מאק, ולכן לא ניתן למכור להם. הנחיות GSE מורכבות מסכום הלוואה מקסימלי, נכסים מתאימים, דרישות מקדמה ודרישות אשראי, בין היתר. משכנתא שאינה תואמת עשויה להיות לעומת משכנתא תואמת.
מהי משכנתא לא מתאימה? – משכנתא שאינה תואמת עשויה להיות לעומת משכנתא תואמת.
מהי משכנתא לא מתאימה? – נקודות מרכזיות
הבנת משכנתאות לא תואמות
משכנתאות שאינן תואמות אינן הלוואות רעות במובן שהן מסוכנות או מורכבות מדי. מוסדות פיננסיים לא אוהבים אותן כי הן אינן תואמות להנחיות GSE וכתוצאה מכך, קשה יותר למכור אותן. מסיבה זו, הבנקים בדרך כלל יצטרכו ריבית גבוהה יותר על הלוואה שאינה מתאימה.
אמנם בנקים פרטיים כותבים בתחילה את רוב המשכנתאות, אך לרוב הם מגיעים לתיקים של פאני מיי ופרדי מאק. שני GSEs אלה קונים הלוואות מבנקים ואז אורזים אותם בניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) הנמכרים בשוק המשני הזה. MBS הוא סוג של אבטחה מגובת נכסים (ABS) המובטחת על ידי אוסף של משכנתאות שמקורן במוסד פיננסי מוסדר ומורשה. בעוד שיש חברות פיננסיות פרטיות שיקנו, יארזו וימכרו MBS, פאני ופרדי הם שני הרוכשים הגדולים ביותר.
הבנקים משתמשים בכסף ממכירת משכנתאות כדי להשקיע בהצעת הלוואות חדשות, בריבית הנוכחית. אבל פאני מיי ופרדי מקאן לא קונים סתם מוצר משכנתא. לשני GSEs יש מגבלות חוקים פדרליים לרכישת הלוואות שנחשבות נטולות סיכון יחסית. ההלוואות האלה תואמות משכנתאות, ובנקים אוהבים אותן בדיוק בגלל שהן ימכרו בקלות.
לעומת זאת, משכנתאות שפאני מיי ופרדי מאק לא יכולים לקנות הן מטבען מסוכנות יותר עבור הבנקים לכתוב. הלוואות קשות למכירה אלו חייבות להישאר בתיק של הבנק או להימכר לגופים המתמחים בשוק המשני להלוואות לא מתאימות.
סוגי משכנתאות לא תואמות
ישנם מצבים שונים של לווים וסוגי הלוואות שפאני ופרדי מחשיבים כלא מתאימות.
המשכנתא הלא מתאימה הנפוצה ביותר היא מה שנקרא לעתים קרובות משכנתא אג'מבו – הלוואות שנכתבו בסכום משמעותי יותר מהמגבלות של פאני מיי ופרדי מאק. בשנת 2022, המגבלה הזו ברוב המחוזות בארה"ב היא $647,200, אבל באזורים מסוימים בעלות גבוהה, כמו ניו יורק או סן פרנסיסקו, היא יכולה להגיע עד $970,800.
משכנתאות לא חייבות להיות ג'מבו כדי להיות לא תואמות. תשלום מקדמה נמוך יכול לגרום גם לסטטוס לא תואם. הסף משתנה אך יכול להיות 10 אחוזים על משכנתא קונבנציונלית או רק 3 אחוז בהלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA).
כמו כן, גורם זה הוא יחס החוב-להכנסה של הקונה (DTI), אשר בדרך כלל לא יעלה על 43% כדי להתאים כהלוואה תואמת. בדרך כלל נדרש גם ציון אשראי של או מעל 660.
סוג הנכס יכול גם לקבוע אם משכנתא אינה תואמת. לדוגמה, רוכשים של דירות נפגעים לעתים קרובות כשהם לומדים שיחידת הנופש החלומית שלהם אינה תואמת כי המתחם נחשב ללא אחריות. זה כולל אגודות דירות שבהן ישות אחת, כמו היזם, מחזיקה ביותר מ-10% מהיחידות. מלכודות אחרות כוללות אם רוב היחידות אינן מאוכלסות בבעלים, אם יותר מ-25% מהשטחים הרבועים הם מסחריים, או אם התאחדות בעלי הבית (HOA) נמצאת בליטיגציה.
