מהו שטר מס?
מהו שטר מס? המונח "שטר מס" מתייחס למסמך משפטי המעניק בעלות על נכס לגוף ממשלתי כאשר הבעלים אינו משלם מיסי רכוש נלווים. שטר מס מקנה לרשות הממשלתית את הסמכות למכור את הנכס כדי לגבות את המיסים בפיגור. לאחר המכירה, הנכס מועבר לרוכש. עסקאות אלו נקראות "מכירת שטר מס" ומתקיימות בדרך כלל במכירות פומביות.
מהו שטר מס? – נקודות מרכזיות
הבנת שטר מס
ארנונה היא כל מס ששולם על מקרקעין. המסים מוערכים על ידי השלטון העירוני בו נמצא הנכס ומשולם על ידי בעלי המקרקעין. ישנה הבנה משתמעת שבעלי נכסי מקרקעין אחראים לתשלום שומות ארנונה.
המסים שנגבו משמשים למימון תוכניות עירוניות שונות כגון שיפורי מים וביוב, אכיפת חוק ושירותי כיבוי אש, חינוך, סלילת כבישים וכבישים מהירים, עובדי ציבור ושירותים נוספים. תעריפי הארנונה משתנים לפי תחום שיפוט.
כאשר ארנונה נותרת ללא תשלום, רשות המיסים רשאית למכור את שטר הנכס או בעלותו – ולפיכך, את הנכס – כדי לגבות את המסים. רשות המיסוי – בדרך כלל ממשלת מחוז – חייבת לעבור שורה של צעדים משפטיים על מנת לרכוש שטר מס. שלבים אלו משתנים בהתאם לחוקים המקומיים והמוניציפליים אך כוללים הודעה לבעל הנכס, הגשת בקשה לשטר המס, פרסום הודעה בנכס ופרסום הודעה פומבית על מכירה.
מהי מכירת שטר מס?
במכירת שטר מס נמכר הנכס עם ארנונה בפיגורים הנלווים. המכירה מתבצעת במכירה פומבית עם הצעת מינימום של סכום המיסים החוב בתוספת ריבית, וכן עלויות הכרוכות במכירת הנכס. המציע הגבוה ביותר זוכה בנכס.
שטר המס מעביר את הבעלות לרוכש באופן חוקי בתנאי אחד: הבעלים החדש חייב לעתים קרובות לשלם את כל הסכום המגיע לו תוך 48 עד 72 שעות, או שהמכירה תבוטל. כל הצעת סכום של המציע הזוכה העולה על הצעת המינימום עשויה להישלח או לא להימסר לבעלים העוברים. זה תלוי בתחום השיפוט.
הבעלים המקורי רשאי לחלט סכום עודף זה אם לא ידרוש אותו תוך פרק זמן מוגדר. בקליפורניה, למשל, יש להגיש תביעות תוך שנה, בעוד שהמועד האחרון בטקסס הוא שנתיים. בג'ורג'יה, ניתן לתבוע כספים עד חמש שנים לאחר מכירת שטר מס, ובשלב זה נדרש צו בית משפט לאחזור עודף כספים.
נסיבות ייחודיות
בעוד שמדינות מסוימות מוכרות את הכותרת למציע הזוכה ביום המכרז למכירת שטר המס, אחרות יאפשרו תקופת פדיון שבמהלכה יש לבעלים המקורי הזדמנות להחזיר את חוב המס ולפדות את הנכס. אם הבעלים בוחר לשלם את התחייבויות החוב שלו בתוך תקופה זו, עליו לשלם למציע הזוכה את סכום ההצעה במכירה הפומבית בתוספת ריבית, שיכולה להיות גבוהה למדי.
עם זאת, אם תקופת הפדיון חולפת, והבעלים עדיין לא ידרוש בחזרה את שטר הרכוש שלו, למציע הגבוה ביותר יש סיכוי לעקל את הנכס. תקופת הפדיון באיידהו, למשל, היא 14 חודשים, בעוד שלבעלים באיווה יש שנה ותשעה חודשים לפדות את רכושם.
כתבי מס לעומת שעבודי מס
שעבודי מס דומים למעשי מס, אך ישנם כמה הבדלים עדינים. בעוד שכתבי מס מעבירים את הבעלות על הנכס עצמו לגורם חדש, שעבודי מס הם תביעה משפטית כנגד הנכס כאשר המיסים אינם משולמים. שעבודי מס מספקים השקעה זולה יחסית למשקיעים עם תשואה מובטחת. שעבודים יכולים לעלות בין כמה מאות לכמה אלפי דולרים ולשלם ריבית פשוטה המצטברת על בסיס חודשי.
תהליך השעבוד מתחיל הגוף הממשלתי מטיל עיקול על נכס אם בעליו לא יעמוד בתשלום הארנונה שלו. שעבודים אלה, המונעים מבעלים לעשות כל דבר עם הנכס, לרבות מימון מחדש למכור אותו, נמכרים במכירה פומבית ולא בנכס עצמו. בעלי עניין יכולים להשקיע בשעבודי מס אלה על ידי הגשת הצעות עבורם. ההחזר מבוסס על ריבית מקסימלית שמתירה העירייה.
כאשר בעל נכס מפר את רכושו, העירייה שולחת הודעה המייעצת לו על שעבוד המס הקרוב. אם הבעלים לא יעדכן את המסים, שיעבוד המס יוצע למכירה פומבית. העיקול מועבר לבעל ההצעה הגבוהה ביותר, אשר משלם לעירייה את סכום הארנונה. על מנת להסיר את העיקול, על בעל הנכס לשלם לבעל העיקול החדש את הסכום העומד בתוספת ריבית.
דוגמה למכירת שטר מס
נניח ששווי נכס במכירת שטר מס מוערך ב-$100,000 ויש לו 5,700$ במיסים חוזרים. ההצעה הגבוהה ביותר על הנכס היא 49,000 דולר.
המחוז ייקח 5,700 דולר מסכום ההצעה לכיסוי הארנונה המגיעים, והשאר ישולם לבעלים המקורי. בדוגמה זו, 5,700$ מוענק למחוז ו-$43,300 ($49,000 – 5,700$) עוברים לבעלים המקורי.
המציע מקבל בעלות על הבית ורווח הון של $100,000 – $49,000 = $51,000.
מה ההבדל בין שטר מס לשעבוד מס?
שעבוד מס הוא ייעוד משפטי שלצד אחד יש זכויות לגביית תמורה או ערך מנכס. כל השעבודים הם זכויות עוקבות לקבלת ערך מנכס. שטר מס הוא העברה מלאה של בעלות נכס עקב עבריינות ארנונה.
כיצד ניתן לסלק שטר מס?
שטר מס או מכירת שטר מס נוצרים עקב ארנונה שלא שולמו. אם כל חובות המס יסולקו והקנסות הנלווים, הריבית והעמלות ישולמו, שטר מס יסולק לעתים קרובות לפני המכרז ויישאר אצל בעל הנכס המקורי.
מה קורה אם לא אשלם מיסי רכוש?
ארנונה מושתתת על ידי גופי ממשל עירוניים והם חובות חוקיות לבעלות על מקרקעין. על ידי אי תשלום ארנונה, לממשלה יש את הזכות לתפוס את הרכוש שלך, לתבוע זכויות על התמורה כדי לכסות את ההתחייבויות המגיעות להם ולהיפטר מנכס לבעלים חדש. הכללים סביב תהליך שטר מס זה משתנים בין גופים ממשלתיים.
