מהי הלוואת ג'מבו?
מהי הלוואת ג'מבו? הלוואת ג'מבו, המכונה גם משכנתא ג'מבו, היא סוג של מימון החורג מהמגבלות שנקבעו על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). בניגוד למשכנתאות קונבנציונליות, הלוואת ג'מבו אינה זכאית לרכישה, ערבות או אבטחה על ידי פאני מיי או פרדי מאק. נועדו לממן נכסים ובתים יוקרתיים בשווקי נדל"ן מקומיים תחרותיים במיוחד, משכנתאות ג'מבו מגיעות עם דרישות חיתום ייחודיות והשלכות מס. סוגים אלה של משכנתאות תפסו תאוצה כאשר שוק הדיור התאושש בעקבות המיתון הגדול.
מהי הלוואת ג'מבו? – נועדו לממן נכסים ובתים יוקרתיים בשווקי נדל"ן מקומיים תחרותיים במיוחד, משכנתאות ג'מבו מגיעות עם דרישות חיתום ייחודיות והשלכות מס. סוגים אלה של משכנתאות תפסו תאוצה כאשר שוק הדיור התאושש בעקבות המיתון הגדול.
מהי הלוואת ג'מבו? – נקודות מרכזיות
היתרונות של הלוואת ג'מבו
היתרון העיקרי של הלוואת ג'מבו הוא שהיא מאפשרת ללווים לקחת משכנתא שחורגת מהמגבלות שהציב ה-FHFA.
מגבלה זו משתנה לפי מדינה – ואפילו לפי מחוז. ה-FHFA קובע את היקף ההלוואה התואם עבור אזורים שונים על בסיס שנתי. המגבלה לשנת 2023 נקבעה ל-$726,200 עבור רוב המדינה. זוהי עלייה של 79,000 דולר מהמגבלה של 2022 של 647,200 דולר. עבור מחוזות שיש להם ערכי בית גבוהים יותר, מגבלת הבסיס מוגדרת ל-$1,089,300, או 150% מ-$726,200.
ל-FHFA יש סדרה שונה של הוראות לאזורים מחוץ ליבשת ארצות הברית לחישובי מגבלת הלוואות. כתוצאה מכך, מגבלת הבסיס להלוואת ג'מבו באלסקה, גואם, הוואי ואיי הבתולה של ארה"ב נכון ל-2023 היא גם 1,089,300 דולר. סכום זה עשוי להיות אפילו גבוה יותר במחוזות שיש להם ערכי בית גבוהים יותר.
אם אתה מכוון לבית שעולה קרוב לחצי מיליון דולר או יותר – ואין לך כל כך הרבה בחשבון בנק – אתה כנראה תצטרך משכנתא ג'מבו. ואם אתה מנסה להשיג אחד, תעמוד בפני דרישות אשראי קפדניות הרבה יותר מאשר בעלי בתים המבקשים הלוואה קונבנציונלית. הסיבה לכך היא שהלוואות ג'מבו נושאות יותר סיכון אשראי עבור המלווה מכיוון שאין ערובה מצד פאני מאור פרדי מאק. יש גם יותר סיכון כי מעורב יותר כסף.
איך עובדת הלוואת ג'מבו
בדיוק כמו משכנתאות מסורתיות, דרישות המינימום למשכנתא ג'מבו הפכו יותר ויותר מחמירות מאז 2008. כדי לקבל אישור, תזדקק לציון אשראי כוכבי – 700 ומעלה – ויחס חוב להכנסה (DTI) נמוך מאוד. ה-DTI צריך להיות מתחת ל-43% ועדיף קרוב יותר ל-36%. למרות שהן משכנתאות לא תואמות, ג'מבו עדיין חייב ליפול במסגרת ההנחיות של מה שלשכת ההגנה הפיננסית לצרכן מחשיבה כ"משכנתא מוסמכת" – מערכת הלוואות עם תנאים וכללים סטנדרטיים, כמו 43% DTI.
תצטרך להוכיח שיש לך מזומנים נגישים בהישג יד כדי לכסות את התשלומים שלך, אשר צפויים להיות גבוהים מאוד אם תבחר במשכנתא רגילה ל-30 שנה בריבית קבועה. רמות הכנסה ורזרבות ספציפיות תלויות בגודל ההלוואה הכוללת, אך כל הלווים זקוקים ל-30 יום של תלושי שכר וטפסי מס W-2 הנמשכים שנתיים אחורה. אם אתה עצמאי, דרישות ההכנסה גדולות יותר: שנתיים של החזרי מס ולפחות 60 יום של דוחות בנק עדכניים. הלווה זקוק גם לנכסים נזילים הניתנים להוכחה כדי להתאים ולרזרבות מזומנים בשווי של שישה עד 12 חודשים מתשלומי המשכנתא. וכל המבקשים צריכים להציג תיעוד מתאים על כל שאר ההלוואות המוחזקות והוכחה לבעלות על נכסים לא נזילים (כמו נדל"ן אחר).
שיעורי הלוואות ג'מבו
בעוד משכנתאות ג'מבו נהגו לשאת ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתאות קונבנציונליות, הפער נסגר בשנים האחרונות. כיום, שיעור האחוז השנתי הממוצע (APR) עבור משכנתא ג'מבו הוא לעתים קרובות שווה למשכנתאות קונבנציונליות – ובמקרים מסוימים, למעשה נמוך יותר. נכון ל-18 בדצמבר 2022, וולס פארגו, למשל, גבה APR של 6.190% על הלוואה תואמת בריבית קבועה ל-30 שנה ו-5.473% עבור אותה תקופה בהלוואת ג'מבו.
למרות שהארגונים הממומנים על ידי הממשלה (GSEs) אינם יכולים להתמודד איתם, הלוואות ג'מבו מאובטחות לרוב על ידי מוסדות פיננסיים אחרים; מאחר שניירות ערך אלו נושאים סיכון רב יותר, הם נסחרים בפרמיית תשואה למשכנתאות מאוגחות קונבנציונליות. עם זאת, פריסה זו הופחתה עם הריבית של ההלוואות עצמן.
מקדמה בהלוואת ג'מבו
למרבה המזל, דרישות התשלום התרופפו במהלך אותה תקופה. בעבר, מלווי משכנתאות ג'מבו דרשו לרוב מרוכשי דירות להעמיד 30% ממחיר הרכישה של בית המגורים (לעומת 20% למשכנתאות קונבנציונליות). כעת, הנתון הזה ירד בין 10% ל-15%. כמו בכל משכנתא, יכולים להיות יתרונות שונים לביצוע תשלום מקדמה גבוה יותר – ביניהם, להימנע מהעלות של ביטוח המשכנתא הפרטי (PMI) שהמלווים דורשים עבור מקדמה מתחת ל-20%.
למי כדאי לקחת הלוואת ג'מבו?
כמה אתה יכול בסופו של דבר ללוות תלוי כמובן בנכסים שלך, ניקוד האשראי שלך ושווי הנכס שאתה מעוניין לקנות. משכנתאות אלו נחשבות המתאימות ביותר לפלח של בעלי הכנסה גבוהה שמרוויחים 250,000 עד 500,000 דולר בשנה. פלח זה ידוע בשם HENRY, ראשי תיבות של בעלי רווחים גבוהים, עדיין לא עשיר. בעיקרון, אלה אנשים שבדרך כלל מרוויחים הרבה כסף אבל אין להם עדיין מיליונים במזומן או נכסים אחרים שנצברו – עדיין.
בעוד שאדם בגזרת HENRY אולי לא צבר את העושר לרכוש בית חדש יקר במזומן, לאנשים בעלי הכנסה גבוהה יש בדרך כלל ציוני אשראי טובים יותר והיסטוריית אשראי מבוססת יותר מאשר רוכש בית ממוצע המבקש הלוואת משכנתא רגילה בסכום נמוך יותר . הם גם נוטים להיות בעלי חשבונות פרישה מבוססים יותר. לעתים קרובות הם תורמים במשך תקופה ארוכה יותר מאשר בעלי הכנסה נמוכה.
אלה הם רק מיני אנשים שמוסדות אוהבים להירשם למוצרים לטווח ארוך, בין השאר משום שהם זקוקים לרוב לשירותי ניהול עושר נוספים. בנוסף, זה יותר מעשי לבנק לנהל משכנתא בודדת של 2 מיליון דולר מאשר 10 הלוואות בשווי של 200,000 דולר כל אחת.
שיקולים מיוחדים להלוואת ג'מבו
רק בגלל שאתה עשוי להיות זכאי לאחת מההלוואות הללו לא אומר שאתה צריך לקחת אחת. אתה בהחלט לא צריך אם אתה סומך על זה שיספק לך הטבת מס משמעותית, למשל.
אתה בוודאי מודע לכך שאתה יכול לנכות את ריבית המשכנתא ששילמת עבור כל שנה נתונה מהמיסים שלך, בתנאי שתפרט את הניכויים שלך. אבל כנראה שמעולם לא היית צריך לדאוג מהמכסה ששירות המסים (IRS) מציב על הניכוי הזה – מכסה שהורדה על ידי חקיקת חוק קיצוצי המס ומשרות. כל מי שקיבל משכנתא ב-14 בדצמבר 2017 או קודם לכן יכול לנכות ריבית על חוב של עד מיליון דולר, שהוא סכום התקרה הישנה. אבל עבור רכישות דירה שבוצעו לאחר 14 בדצמבר 2017, ניתן לנכות רק את הריבית על עד 750,000$ חוב משכנתא. אם המשכנתא שלך גדולה יותר, אתה לא מקבל את מלוא הניכוי. אם אתם מתכננים לקחת משכנתא ג'מבו של 2 מיליון דולר שצוברת ריבית של 80,000 דולר בשנה, למשל, תוכלו לנכות רק 30,000 דולר – הריבית על 750,000 הדולרים הראשונים של המשכנתא שלכם. למעשה, אתה מקבל הטבת מס רק על 37.5% מריבית המשכנתא.
זה אומר שעליך ללוות בזהירות ולקבוע את המספרים בזהירות כדי לראות מה אתה באמת יכול להרשות לעצמך ואילו סוגים של הטבות מס תקבל. עם ניכוי המס הממלכתי והמקומיים מוגבל ל-10,000 דולר בשנה, בשל אותו חשבון מס, נכס בעל מס גבוה גם יעלה לך יותר להחזיק. אסטרטגיה נוספת אחת: השווה תנאים כדי לראות אם לקיחת הלוואה קטנה יותר בהתאמה בתוספת הלוואה שנייה, במקום ג'מבו אחד גדול, עשויה להוכיח את עצמה כטובה יותר עבור הכספים שלך בטווח הארוך.
מהן דרישות הלוואת ג'מבו?
כדי לקבל אישור, תזדקק לציון אשראי מדהים – 700 ומעלה – ויחס חוב להכנסה (DTI) נמוך מאוד. ה-DTI צריך להיות מתחת ל-43% ועדיף קרוב יותר ל-36%. למרות שהן משכנתאות שאינן תואמות, ג'מבו עדיין חייב ליפול במסגרת ההנחיות של מה שהלשכה להגנה פיננסית לצרכן מחשיבה כ"משכנתא מוסמכת" – מערכת הלוואות עם תנאים וכללים סטנדרטיים, כמו 43% DTI.
מהו המקדמה על הלוואת ג'מבו?
בעבר, מלווי משכנתאות ג'מבו דרשו לרוב מרוכשי דירות להעמיד 30% ממחיר הרכישה של בית המגורים (לעומת 20% למשכנתאות קונבנציונליות). כעת, הנתון הזה ירד בין 10% ל-15%.
מה נחשבות הלוואות ג'מבו?
הלוואה נחשבת לג'מבו אם סכום המשכנתא חורג ממגבלות שירות ההלוואה שנקבעו על ידי פאני מיי ופרדי מאק – נכון להיום 726,200 דולר עבור בית פרטי בכל המדינות (למעט הוואי ואלסקה וכמה שווקי עלות גבוהים המיועדים לפדרלית, כאשר המגבלה היא $1,089,300).
סיכום ומסקנות
הלוואת ג'מבו, הידועה גם כמשכנתא ג'מבו, היא סוג של מימון החורג מהמגבלות שנקבעו על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) ולא ניתן לרכוש, להבטיח או לאגוח על ידי פאני מיי או פרדי מאק.
בעלי בתים המבקשים הלוואת ג'מבו חייבים לעבור דרישות אשראי מחמירות יותר מאלה המבקשים הלוואה קונבנציונלית. האישור מצריך ציון אשראי מדהים ויחס בין חוב להכנסה (DTI) נמוך מאוד. שיעור האחוז השנתי הממוצע (APR) עבור משכנתא ג'מבו הוא לעתים קרובות שווה למשכנתאות קונבנציונליות, בעוד שהמקדמה היא בערך 10% עד 15% ממחיר הרכישה הכולל.
