מהו יחס הלוואה לערך (LTV)?
מהו יחס הלוואה לערך (LTV)? יחס הלוואה לערך (LTV) הוא הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדות פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור משכנתא. בדרך כלל, הערכות הלוואות עם יחסי LTV גבוהים נחשבות להלוואות בסיכון גבוה יותר. לכן, אם אושרה המשכנתא, ההלוואה בריבית גבוהה יותר. בנוסף, הלוואה עם יחס LTV גבוה עשויה לדרוש מהלווה לרכוש ביטוח משכנתא כדי לקזז את הסיכון למלווה. ביטוח מסוג זה נקרא ביטוח משכנתא פרטית (PMI).
מהו יחס הלוואה לערך (LTV)? – בנוסף, הלוואה עם יחס LTV גבוה עשויה לדרוש מהלווה לרכוש ביטוח משכנתא כדי לקזז את הסיכון למלווה. ביטוח מסוג זה נקרא ביטוח משכנתא פרטית (PMI).
מהו יחס הלוואה לערך (LTV)? – נקודות מרכזיות
הבנת יחס הלוואה לערך (LTV).
קביעת יחס LTV היא מרכיב קריטי בחיתום משכנתאות. זה עשוי לשמש בתהליך של רכישת בית, מימון מחדש של משכנתא קיימת להלוואה חדשה, או הלוואות כנגד הון עצמי שנצבר בתוך נכס.
המלווים מעריכים את יחס ה-LTV כדי לקבוע את רמת החשיפה לסיכון שהם לוקחים על עצמם בעת חיתום משכנתא. כאשר לווים מבקשים הלוואה בסכום שהוא בשווי המוערך או בסמוך לו (ולכן יש לו יחס LTV גבוה יותר), המלווים תופסים שיש סיכוי גדול יותר שההלוואה תיכנס למחדל. הסיבה לכך היא שיש מעט מאוד הון עצמי שנבנה בתוך הנכס.
כתוצאה מכך, במקרה של עיקול, המלווה עלול להתקשות למכור את הבית בסכום מספיק כדי לכסות את יתרת המשכנתא שעדיין להרוויח מהעסקה.
כיצד LTV משמש על ידי המלווים
יחס LTV הוא רק גורם אחד בקביעת הזכאות להבטחת משכנתא, הלוואת הון לבית או ליין אשראי. עם זאת, זה יכול למלא תפקיד משמעותי בשיעור הריבית שהלווה מסוגל להבטיח. רוב המלווים מציעים למבקשי משכנתאות והון עצמי את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית כאשר יחס ה-LTV שלהם הוא או מתחת ל-80%.
יחס LTV גבוה יותר אינו שולל את הלווים מאישור משכנתא, אם כי הריבית על ההלוואה עשויה לעלות ככל שיחס ה-LTV עולה. לדוגמה, ללווה עם יחס LTV של 95% עשוי לקבל אישור למשכנתא. עם זאת, הריבית שלהם עשויה להיות גבוהה בנקודת אחוז מלאה מהריבית הניתנת ללווה עם יחס LTV של 75%.
אם יחס ה-LTV גבוה מ-80%, הלווה עשוי להידרש לרכוש ביטוח משכנתא פרטית (PMI). זה יכול להוסיף בין 0.5% ל-1% לסכום הכולל של ההלוואה על בסיס שנתי. לדוגמה, PMI עם שיעור של 1% על הלוואה של $100,000 יוסיף $1,000 נוספים לסכום הכולל ששולם בשנה (או $83.33 לחודש). תשלומי PMI נדרשים עד שיחס ה-LTV יהיה 80% ומטה. יחס ה-LTV יקטן ככל שתשלם את ההלוואה וככל שערך הבית שלך יגדל עם הזמן.
ככלל, ככל שיחס ה-LTV נמוך יותר, כך גדל הסיכוי שההלוואה תאושר וסביר להניח שהריבית תהיה נמוכה יותר. בנוסף, בתור לווה, פחות סביר שתידרשו לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI).
אמנם זה לא חוק שמלווים דורשים יחס LTV של 80% על מנת שהלווים ימנעו מהעלות הנוספת של PMI, אבל זה נהוג כמעט בכל המלווים. חריגים לדרישה זו נעשים לעיתים עבור לווים בעלי הכנסה גבוהה, חוב נמוך יותר או שיש להם תיק השקעות גדול.
< 80%
דוגמה למשכנתא של LTV
לדוגמה, נניח שאתה קונה בית שמעריך 100,000 $. עם זאת, הבעלים מוכן למכור אותו תמורת 90,000 דולר. אם אתה משלם מקדמה של $10,000, ההלוואה שלך היא בסך $80,000, מה שמביא ליחס LTV של 80% (כלומר, 80,000/100,000). אם היית מגדיל את סכום המקדמה שלך ל-$15,000, הלוואת המשכנתא שלך היא כעת $75,000. זה יהפוך את יחס ה-LTV שלך ל-75% (כלומר, 75,000/100,000).
שינויים בכללי יחס הלוואה לערך
לסוגי הלוואות שונים עשויים להיות כללים שונים בכל הנוגע לדרישות יחס LTV.
הלוואות FHA
הלוואות FHA הן משכנתאות המיועדות ללווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית. הם מונפקים על ידי מלווה מאושר FHA ומבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA).
הלוואות FHA דורשות מקדמה מינימלית וציוני אשראי נמוכים יותר מאשר הלוואות קונבנציונליות רבות. הלוואות FHA מאפשרות יחס LTV ראשוני של עד 96.5%, אך הן דורשות פרמיית ביטוח משכנתא (MIP) שנמשכת כל עוד יש לך את ההלוואה הזו (לא משנה כמה נמוך יחס ה-LTV בסופו של דבר יורד).
אנשים רבים מחליטים למחזר את הלוואות ה-FHA שלהם ברגע שיחס ה-LTV שלהם מגיע ל-80% על מנת לבטל את דרישת ה-MIP.
הלוואות VA ו-USDA
הלוואות VA ו-USDA – הזמינות לצבא הנוכחי ולשעבר או לאלו באזורים כפריים – אינן דורשות ביטוח משכנתא פרטי למרות שיחס ה-LTV יכול להגיע עד 100%. עם זאת, להלוואות VA וה-USDA יש עמלות נוספות.
פאני מיי ופרדי מאק
תוכניות המשכנתא HomeReady של פאני מיי ו-Freddie Mac's Home Possible עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה מאפשרות יחס LTV של 97%. עם זאת, הם דורשים ביטוח משכנתא עד שהיחס יירד ל-80%.
עבור הלוואות FHA, VA ו- USDA, קיימות אפשרויות מימון מחדש יעילות. אלה מוותרים על דרישות ההערכה כך שיחס ה-LTV של הבית לא משפיע על ההלוואה. עבור לווים עם יחס LTV מעל 100% – הידוע גם בתור "מתחת למים" או "הפוך" – אפשרות החזר הלוואה לערך גבוהה של פאני מיי ו-Enhanced Relief Refinance של Freddie Mac הן גם אפשרויות זמינות.
LTV לעומת LTV משולב (CLTV)
בעוד שיחס ה-LTV בוחן את ההשפעה של הלוואת משכנתא בודדת בעת רכישת נכס, יחס הלוואה לערך המשולב (CLTV) הוא היחס בין הלוואות מובטחות על נכס לשווי הנכס. זה כולל לא רק את המשכנתא העיקרית המשמשת ב-LTV אלא גם כל משכנתא שנייה, הלוואות הון בית או קווי אשראי, או שעבודים אחרים.
המלווים משתמשים ביחס CLTV כדי לקבוע את הסיכון של רוכש דירה פוטנציאלי לחדלות פירעון כאשר נעשה שימוש ביותר מהלוואה אחת – לדוגמה, אם יהיו להם שתי משכנתאות או יותר, או משכנתא בתוספת הלוואה להון בית או קו אשראי (HELOC). באופן כללי, המלווים מוכנים להלוות ביחסי CLTV של 80% ומעלה וללווים בעלי דירוג אשראי גבוה. מלווים ראשיים נוטים להיות נדיבים יותר עם דרישות CLTV מכיוון שזוהי מידה יסודית יותר.
בואו נסתכל קצת יותר מקרוב על ההבדל. יחס ה-LTV מתייחס רק ליתרת המשכנתא העיקרית על הבית. לכן, אם יתרת המשכנתא העיקרית היא $100,000 וערך הבית הוא $200,000, LTV = 50%.
עם זאת, קחו בחשבון את הדוגמה אם יש לה גם משכנתא שנייה בסכום של 30,000$ ו-HELOC של 20,000$. ההלוואה המשולבת לשווי כעת הופכת ($100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75%; יחס הרבה יותר גבוה.
שיקולים משולבים אלו חשובים במיוחד אם בעל המשכנתא אינו מצליח ונכנס לעיקול.
מה זה LTV טוב?
רוב המלווים משתמשים ב-80% כסף ליחס טוב של הלוואה לערך (LTV). כל דבר מתחת לערך הזה הוא אפילו טוב יותר. שימו לב שעלויות ההלוואות יכולות להיות גבוהות יותר, או שהלווים עלולים להידחות הלוואות, מכיוון שה-LTV עולה מעל 80%.
מהם החסרונות של הלוואה לערך?
החיסרון העיקרי של המידע שמספק LTV הוא שהוא כולל רק את המשכנתא העיקרית שבעל בית חייב, ואינו כולל בחישוביו התחייבויות אחרות של הלווה, כגון משכנתא שנייה או הלוואת הון דירה. לכן, CLTV מהווה מדד כוללני יותר ליכולת של הלווה להחזיר הלוואת דירה.
מה המשמעות של LTV של 70%?
יחס הלוואה לערך (LTV) של 70% (0.70) מצביע על כך שהסכום שנלווה שווה לשבעים אחוז משווי הנכס. במקרה של משכנתא, זה אומר שהלווה הגיע עם מקדמה של 30% ומממן את השאר. לדוגמה, נכס של 500,000 $ עם LTV של 70% יקבל מקדמה של 150,000 $ ומשכנתא של 350,000 $.
