מה הם כספים מותאמים מפעילות – AFFO?
מה הם כספים מותאמים מפעילות – AFFO? קרנות מותאמות מתפעול (AFFO) מתייחס למדד הביצועים הפיננסיים המשמשים בעיקר בניתוח של קרנות השקעות בנדל"ן (REITs). ה-AFFO של ריט, על אף בכפוף לשיטות חישוב שונות, הוא בדרך כלל שווה לכספי הנאמנות מפעולות (FFO) עם התאמות שנעשו עבור הוצאות הון חוזרות המשמשות לשמירה על איכות נכסי הבסיס של ה-REIT. החישוב לוקח את ההתאמה ל-GAAP ישר של שכר דירה, עלויות חכירה וגורמים מהותיים אחרים.
מה הם כספים מותאמים מפעילות – AFFO? – נקודות מרכזיות
הבנת כספים מותאמים מתפעול – AFFO
ללא קשר לאופן שבו אנשי מקצוע בתעשייה בוחרים לחשב כספים מותאמים מפעילות (AFFO), זה נחשב למדד מדויק יותר של תזרים מזומנים שיורי לבעלי המניות מאשר FFO פשוט. למרות ש-FFO נפוץ, הוא אינו מנכה את הוצאות ההון הנדרשות כדי לשמור על תיק הנכסים הקיים, כך שהוא לא ממש מודד את תזרים המזומנים השיורי האמיתי. אנליסטים מקצועיים מעדיפים AFFO מכיוון שהוא לוקח בחשבון עלויות נוספות שנגרמו ל-REIT – וגם מקורות הכנסה נוספים, כמו העלאות שכר דירה. לפיכך, הוא מספק מספר בסיס מדויק יותר בעת הערכת ערכים נוכחיים ומנבא טוב יותר של היכולת העתידית של ה-REIT לשלם דיבידנדים. זהו מדד Non-GAAP.
חישוב כספים מותאמים מפעילות-AFFO
לפני חישוב ה-AFFO, אנליסט חייב לקבוע תחילה את כספי ה-REIT מפעילות (FFO). ה-FFO מודד תזרים מזומנים מרשימה מוגדרת של פעילויות. FFO משקף את ההשפעה מפעילות החכירה והרכישה של ה-REIT, כמו גם עלויות הריבית. FFO לוקח בחשבון את הרווח הנקי של ה-REIT כולל הפחתות ופחת, אך אינו כולל את רווחי ההון ממכירת נכסים. הסיבות לכך שהרווחים הללו אינם נכללים היא שהם אירועים חד פעמיים ובדרך כלל אין להם השפעה ארוכת טווח על פוטנציאל הרווחים העתידי של ה-REIT.
הנוסחה ל-FFO היא:
FFO = רווח נקי + הפחתה + פחת – רווחי הון ממכירת נכסים
לאחר קביעת ה-FFO, ניתן לחשב את ה-AFFO. למרות שאין נוסחה רשמית אחת, החישובים עבור AFFO בדרך כלל יהיו משהו כמו:
AFFO = FFO + העלאות שכר דירה – הוצאות הוניות – סכומי תחזוקה שוטפת
דוגמה לקרנות מתאימות מפעילות-
חישוב AFFO
כדוגמה לחישוב AFFO, נניח את הדברים הבאים: ל-REIT היה רווח נקי של 2 מיליון דולר בתקופת הדיווח האחרונה. במהלך אותה תקופה, היא הרוויחה 400,000 דולר ממכירת אחד מנכסיה והפסידה 100,000 דולר ממכירת נכס אחר. היא דיווחה על הפחתות של 35,000 דולר ו-50,000 דולר של פחת. במהלך התקופה, עליות דמי השכירות נטו היו 40,000 דולר; הוצאות ההון עמדו על 75,000 דולר והתחזוקה השוטפת הסתכמה ב-30,000 דולר.
בהינתן מידע זה ניתן לחשב את ה-FFO כך:
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000
מכאן, ה-AFFO מחושב כך:
AFFO = FFO + $40,000 – $75,000 – $30,000 = $1,720,000
