מהי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)?
מהי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)? המונח משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) מתייחס להלוואת דירה עם ריבית זמינה. עם ARM, הריבית הראשונית קבועה לתקופה מסוימת. לאחר מכן, הריבית החלה על יתרת החוב מתאפסת מעת לעת, במרווחים שנתי או אפילו חודשי. ARMs נקראות גם משכנתאות בריבית משתנה או משכנתאות משתנה. הריבית עבור ARMs מאופסת על סמך מדד או מדד, בתוספת מרווח נוסף הנקרא מרווח ARM. The London Interbank Offered Rate (LIBOR) היה המדד הטיפוסי בשימוש ב-ARMs עד אוקטובר 2020, אז הוחלף ב-Secured Overnight Financing Rate (SOFR) במאמץ להגדיל את הנזילות לטווח ארוך.
מהי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)? – ARMs נקראות גם משכנתאות בריבית משתנה או משכנתאות משתנה. הריבית עבור ARMs מאופסת על סמך מדד או מדד, בתוספת מרווח נוסף הנקרא מרווח ARM. The London Interbank Offered Rate (LIBOR) היה המדד הטיפוסי בשימוש ב-ARMs עד אוקטובר 2020, אז הוחלף ב-Secured Overnight Financing Rate (SOFR) במאמץ להגדיל את הנזילות לטווח ארוך.
מהי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)? – נקודות מרכזיות
1:55
לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על משכנתאות בריבית מתכווננת
הבנת משכנתאות בריבית מתכווננת (ARMs)
משכנתאות מאפשרות לבעלי בתים לממן רכישת בית או רכוש אחר. כאשר אתה מקבל משכנתא, תצטרך להחזיר את הסכום הלווה על פני מספר שנים מוגדר, וכן לשלם למלווה משהו נוסף כדי לפצות אותם על הצרות שלהם והסבירות שהאינפלציה תשחוק את ערך היתרה עד שהכספים יגיעו. הוחזר.
ברוב המקרים תוכלו לבחור את סוג הלוואת המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם. משכנתא בריבית קבועה מגיעה עם ריבית קבועה על כל ההלוואה. ככזה, התשלומים שלך נשארים זהים. ARM, שבו התעריף משתנה בהתאם לתנאי השוק. זה אומר שאתה מרוויח מירידת שיעורים וגם מסתכן אם התעריפים יעלו.
ישנן שתי תקופות שונות ל-ARM. האחת היא התקופה הקבועה, והשנייה היא התקופה המתואמת. כך נבדלים השניים:
מאפיין מרכזי נוסף של ARMs הוא האם מדובר בהלוואות תואמות או לא. הן נארזות ונמכרות בשוק המשני למשקיעים. הלוואות שאינן תואמות, לעומת זאת, אינן עומדות בסטנדרטים של גופים אלו ואינן נמכרות כהשקעות.
התעריפים מוגבלים ל-ARMs. המשמעות היא שיש מגבלות על התעריף הגבוה ביותר האפשרי שללווה חייב לשלם. עם זאת, זכור שציון האשראי שלך ממלא תפקיד חשוב בקביעת הסכום שתשלם. לכן, ככל שהציון שלך טוב יותר, כך התעריף שלך נמוך יותר.
סוגי ARMs
ARMs מגיעים בדרך כלל בשלוש צורות: היברידית, בריבית בלבד (IO) ואפשרות תשלום. להלן פירוט מהיר של כל אחד מהם.
ARM היברידי
ARMs היברידיים מציעים שילוב של תקופת תעריף קבועה ומתכווננת. בהלוואה מסוג זה, הריבית תהיה קבועה בהתחלה ולאחר מכן תתחיל לצוף בזמן שנקבע מראש.
מידע זה מתבטא בדרך כלל בשני מספרים. ברוב המקרים, המספר הראשון מציין את משך הזמן שהריבית הקבועה חלה על ההלוואה, בעוד שהשני מתייחס למשך או תדירות ההתאמה של הריבית המשתנה.
לדוגמה, a2/28 ARM מציג תעריף קבוע לשנתיים ואחריו תעריף צף למשך 28 השנים הנותרות. לשם השוואה, ל-a5/1 ARM יש תעריף קבוע לחמש השנים הראשונות, ואחריו תעריף משתנה שמתכוונן מדי שנה (כפי שמצוין על ידי הספרה אחת אחרי ההלוכסן). באופן דומה, 5/5 ARM תתחיל בתעריף קבוע לחמש שנים ולאחר מכן יתכוונן כל חמש שנים.
ריבית בלבד (I-O) ARM
אפשר גם להבטיח ARM בריבית בלבד (I-O), שמשמעותה בעצם תשלום ריבית על המשכנתא עבור מסגרת זמן מסוימת, בדרך כלל בין שלוש עד 10 שנים. לאחר תום תקופה זו, אתה נדרש לשלם הן את הריבית והן את הקרן על ההלוואה.
סוגים אלה של תוכניות מושכים את אלה שמעוניינים להוציא פחות על המשכנתא שלהם בשנים הראשונות כדי שיוכלו לפנות כספים למשהו אחר, כמו רכישת רהיטים לבית החדש שלהם. כמובן שליתרון זה יש מחיר: ככל שתקופת ה-I-O ארוכה יותר, התשלומים שלך יהיו גבוהים יותר כאשר היא תסתיים.
אפשרות תשלום ARM
אפשרות תשלום ARM היא, כפי שהשם מרמז, ARM עם מספר אפשרויות תשלום. אפשרויות אלה כוללות בדרך כלל תשלומים המכסים קרן וריבית, תשלום רק את הריבית, או תשלום סכום מינימלי שאינו מכסה אפילו את הריבית.
בחירה לשלם את הסכום המינימלי או רק את הריבית עשויה להישמע מושכת. עם זאת, כדאי לזכור שתצטרך להחזיר למלווה את הכל עד לתאריך הנקוב בחוזה ושעלויות הריבית גבוהות יותר כאשר הקרן אינה משולמת. אם אתה ממשיך לשלם מעט, אז תגלה שהחוב שלך ממשיך לגדול, אולי לרמות בלתי ניתנות לניהול.
יתרונות וחסרונות של ARMs
למשכנתאות בריבית מתכווננת יש הרבה יתרונות וחסרונות. פירטנו להלן כמה מהנפוצים ביותר.
יתרונות
היתרון הבולט ביותר הוא שתעריף נמוך, במיוחד תעריף ה-Intro orteaser, יחסוך לך כסף. לא רק שהתשלום החודשי שלך יהיה נמוך יותר מרוב המשכנתאות המסורתיות בריבית קבועה, אלא אולי גם תוכל להוריד יותר לטובת היתרה הקרן שלך. רק ודא שהמלווה שלך לא יגבה ממך עמלת תשלום מראש אם כן.
ARMs נהדרות עבור אנשים שרוצים לממן רכישה לטווח קצר, כגון בית מתחיל. לחלופין, ייתכן שתרצה ללוות באמצעות ARM כדי לממן את הרכישה של בית שאתה מתכוון להעיף. זה מאפשר לך לשלם תשלומים חודשיים נמוכים יותר עד שתחליט למכור שוב.
יותר כסף בכיס שלך עם ARM אומר גם שיש לך יותר בכיס להשקיע לחסכון או למטרות אחרות, כגון חופשה או רכב חדש.
בניגוד ללווים בריבית קבועה, לא תצטרך לעשות נסיעה לבנק או למלווה שלך כדי לממן מחדש כאשר הריבית יורדת. זה בגלל שאתה כנראה כבר מקבל את העסקה הכי טובה שיש.
חסרונות
אחד החסרונות העיקריים של ARMs הוא שהריבית תשתנה. המשמעות היא שאם תנאי השוק יובילו להעלאת ריבית, בסופו של דבר תוציא יותר על תשלום המשכנתא החודשי שלך. וזה יכול להשפיע על התקציב החודשי שלך.
ARMs עשויים להציע לך גמישות, אבל הם לא מספקים לך שום יכולת חיזוי כמו הלוואות בריבית קבועה. לווים עם הלוואות בריבית קבועה יודעים מה יהיו התשלומים שלהם לאורך כל חיי ההלוואה מכיוון שהריבית לעולם לא משתנה. אבל מכיוון שהתעריף משתנה עם ARMs, תצטרך להמשיך ללהטט בתקציב שלך עם כל שינוי בתעריף.
משכנתאות אלו עשויות להיות מסובכות מאוד להבנה, אפילו עבור הלווה המנוסה ביותר. ישנן תכונות שונות שמגיעות עם הלוואות אלו שכדאי להיות מודע להן לפני שאתה חותם על חוזי המשכנתא שלך, כגון מכסים, מדדים ומרווחים.
יתרונות
חסרונות
כיצד נקבע השיעור המשתנה ב-ARMs
בתום תקופת הריבית הקבועה הראשונית, שיעורי הריבית של ARM יהפכו משתנים (ניתנים להתאמה) וישתנו על סמך ריבית ייחוס כלשהי (מדד ARM) בתוספת סכום ריבית מוגדר מעל שיעור המדד הזה (מרווח ה-ARM). מדד ה-ARM הוא לעתים קרובות ריבית בנצ'מרק כגון ריבית הפריים, הליבור, שיעור המימון המובטח ללילה (SOFR), או הריבית על אג"ח ארה"ב לטווח קצר.
למרות ששיעור המדד יכול להשתנות, המרווח נשאר זהה. לדוגמה, אם המדד הוא 5% והמרווח הוא 2%, הריבית על המשכנתא מתאימה ל-7%. עם זאת, אם המדד עומד על 2% בלבד, בפעם הבאה שהריבית מתכווננת, הריבית יורדת ל-4% בהתבסס על מרווח 2% של ההלוואה.
משכנתא בריבית מתכווננת לעומת משכנתא בריבית קבועה
שלא כמו ARMs, משכנתאות מסורתיות או בריבית קבועה נושאות את אותה ריבית לכל חיי ההלוואה, שעשוי להיות 10, 20, 30 שנים או יותר. בדרך כלל יש להם ריביות גבוהות יותר בהתחלה מאשר ARMs, מה שיכול להפוך את ARM לאטרקטיביים יותר ובמחיר סביר, לפחות בטווח הקצר. עם זאת, הלוואות בריבית קבועה מספקות את הביטחון שהריבית של הלווה לעולם לא תעלה עד לנקודה שבה תשלומי ההלוואה עלולים להפוך לבלתי ניתנים לניהול.
עם משכנתא בריבית קבועה, התשלומים החודשיים נשארים זהים, אם כי הסכומים שמגיעים לתשלום ריבית או קרן ישתנו עם הזמן, בהתאם ללוח הזמנת ההלוואה.
אם הריביות באופן כללי יורדות, אז בעלי בתים עם משכנתא בריבית קבועה יכולים למחזר את ההלוואה הישנה שלהם באחת בשיעור חדש ונמוך יותר.
האם ARM מתאים לך?
ARM יכולה להיות בחירה פיננסית חכמה אם אתם מתכננים לשמור את ההלוואה לתקופת זמן מוגבלת ותוכלו להתמודד עם כל העלאת תעריפים בינתיים. בפשטות, משכנתא בריבית מתכווננת מתאימה היטב לסוגי הלווים הבאים:
במקרים רבים, ARMs מגיעות עם מכסי תעריפים המגבילים את כמות התעריף יכול לעלות בכל זמן נתון או בסך הכל. מכסות ריבית תקופתיות מגבילות את מידת הריבית שיכולה להשתנות משנה לשנה, בעוד שמכסות ריבית לכל החיים מגבילים כמה הריבית יכולה לעלות במהלך חיי ההלוואה.
יש לציין כי לחלק מ-ARMs יש מכסי תשלום המגבילים את מידת התשלום החודשי על המשכנתא במונחים דולריים. זה יכול להוביל לבעיה הנקראת הפחתה שלילית אם התשלומים החודשיים שלך אינם מספיקים כדי לכסות את שיעור הריבית שהמלווה שלך משתנה. עם הפחתת הפחתה שלילית, הסכום שאתה חייב יכול להמשיך לעלות גם כאשר אתה משלם את התשלומים החודשיים הנדרשים.
מדוע משכנתא בריבית מתכווננת היא רעיון רע?
משכנתאות בריבית מתכווננת אינן עבור כולם. כן, תעריפי ההיכרות הנוחים שלהם מושכים, ו-ARM יכול לעזור לך לקבל הלוואה גדולה יותר לבית. עם זאת, קשה לתקצב כאשר התשלומים יכולים להשתנות בצורה עצומה, ואתה עלול להסתיים בצרות פיננסיות גדולות אם הריבית תעלה, במיוחד אם אין מכסים במקום.
מתי הוצעו ARMs לראשונה לרוכשי דירות?
חברות ARM קיימות כבר כמה עשורים, כאשר האפשרות לקחת הלוואת בית ארוכת טווח בריבית משתנות הופכת לזמינה לאמריקאים בתחילת שנות ה-80. ניסיונות קודמים להנהיג הלוואות כאלה בשנות ה-70 סוכלו על ידי הקונגרס בשל חשש שהם ישאירו ללווים תשלומי משכנתא בלתי ניתנים לניהול. עם זאת, ההידרדרות של תעשיית החסכון מאוחר יותר באותו עשור גרמה לרשויות לשקול מחדש את התנגדותן הראשונית ולהתגמש יותר.
סיכום ומסקנות
ללווים עומדות אפשרויות רבות לרשותם כאשר הם רוצים לממן את רכישת ביתם או סוג אחר של נכס. ניתן לבחור בין משכנתא בריבית קבועה או בריבית מתכווננת. בעוד שהראשון מספק לך יכולת חיזוי מסוימת, ARMs מציעות שיעורי ריבית נמוכים יותר לפרק זמן מסוים לפני שהם מתחילים להשתנות עם תנאי השוק. ישנם סוגים שונים של ARMs לבחירה, ויש להם יתרונות וחסרונות. אך זכור כי הלוואות מסוג זה מתאימות יותר לסוגים מסוימים של לווים, לרבות אלו שמתכוונים להחזיק בנכס לטווח קצר או אם בכוונתם לפרוע את ההלוואה לפני תחילת התקופה המתואמת. אם אינך בטוח, דבר עם מומחה פיננסי לגבי האפשרויות שלך.
