מהי משכנתא?

משכנתא היא סוג של הלוואה המשמשת לרכישה או אחזקת בית, קרקע או סוגים אחרים של נדל"ן. הלווה מסכים לשלם למלווה לאורך זמן, בדרך כלל בסדרה של תשלומים קבועים המחולקים לקרן וריבית . לאחר מכן הנכס משמש כבטוחה להבטחת ההלוואה.

הלווה חייב להגיש בקשה למשכנתא דרך המלווה המועדף עליו ולוודא שהם עומדים במספר דרישות, כולל ציוני אשראי מינימליים ותשלומים . בקשות למשכנתא עוברות תהליך חיתום קפדני לפני שהן מגיעות לשלב הסגירה. סוגי המשכנתא משתנים בהתאם לצרכי הלווה, כגון הלוואות קונבנציונליות וריבית קבועה.

נקודות מפתח

• משכנתאות הן הלוואות המשמשות לרכישת בתים וסוגים אחרים של נדל"ן.
• הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה.
• ניתן להשיג משכנתאות במגוון סוגים, לרבות ריבית קבועה וריבית מתכווננת.
• עלות המשכנתא תהיה תלויה בסוג ההלוואה, התקופה (כגון 30 שנה), והריבית שגובה המלווה.
• שיעורי המשכנתא יכולים להשתנות מאוד בהתאם לסוג המוצר ולכישוריו של המבקש.

איך עובדות משכנתאות

אנשים פרטיים ועסקים משתמשים במשכנתאות לרכישת נדל"ן מבלי לשלם את מלוא מחיר הרכישה מראש. הלווה מחזיר את ההלוואה בתוספת ריבית על פני מספר שנים מוגדר עד שבבעלותו הנכס חופשי וברור . רוב המשכנתאות המסורתיות מופחתות במלואן . המשמעות היא שסכום התשלום הרגיל יישאר זהה, אך פרופורציות שונות של קרן לעומת ריבית ישולמו לאורך חיי ההלוואה עם כל תשלום. תנאי משכנתא אופייניים הם ל-30 או 15 שנים.

משכנתאות ידועות גם כשעבודים על רכוש או תביעות על רכוש. אם הלווה מפסיק לשלם את המשכנתא, המלווה יכול לעקל את הנכס.

לדוגמה, רוכש דירה למגורים משעבד את ביתו למלווה שלו, ולאחר מכן יש לו תביעה על הנכס. זה מבטיח את האינטרס של המלווה בנכס אם הקונה יעמוד בהתחייבות הפיננסית שלו . במקרה של עיקול, רשאי המלווה לפנות את התושבים, למכור את הנכס ולהשתמש בכספי המכירה כדי לשלם את חוב המשכנתא.

תהליך המשכנתא

לווים עתידיים מתחילים את התהליך על ידי פנייה למלווה משכנתא אחד או יותר. המלווה יבקש הוכחות לכך שהלווה מסוגל להחזיר את ההלוואה. זה עשוי לכלול דוחות בנק והשקעות, החזרי מס עדכניים והוכחות לעבודה נוכחית. המלווה יבצע בדרך כלל גם בדיקת אשראי .

במידה והבקשה תאושר, המלווה יציע ללווה הלוואה של עד סכום מסוים ובריבית מסוימת. רוכשי דירות יכולים להגיש בקשה למשכנתא לאחר שבחרו נכס לרכישה או בזמן שהם עדיין מחפשים אחד, תהליך המכונה אישור מראש . קבלת אישור מראש למשכנתא יכול לתת לרוכשים יתרון בשוק הדיור הצפוף מכיוון שהמוכרים יידעו שיש להם את הכסף לגבות את הצעתם.

ברגע שקונה ומוכר מסכימים על תנאי העסקה שלהם, הם או נציגיהם ייפגשו במה שנקרא סגירה . זה כאשר הלווה משלם את המקדמה שלו למלווה. המוכר יעביר את הבעלות על הנכס לקונה ויקבל את סכום הכסף המוסכם, והקונה יחתום על מסמכי המשכנתא שנותרו. המלווה רשאי לגבות עמלות עבור יצירת ההלוואה (לעיתים בצורת נקודות ) בסגירה.

אפשרויות

ישנן מאות אפשרויות היכן ניתן לקבל משכנתא. אתה יכול לקבל משכנתא דרך איגוד אשראי, בנק, מלווה ספציפי למשכנתא, מלווה מקוון בלבד או מתווך משכנתאות . לא משנה באיזו אפשרות תבחר, השווה תעריפים בין הסוגים כדי לוודא שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר.

סוגי משכנתאות

משכנתאות מגיעות במגוון צורות. הסוגים הנפוצים ביותר הם משכנתאות בריבית קבועה ל-30 שנה ו-15 שנה. חלק מהמשכנתאות קצרות עד חמש שנים, בעוד שאחרות יכולות להימשך 40 שנה או יותר. מתיחת תשלומים על פני שנים נוספות עשויה להפחית את התשלום החודשי, אך היא גם מגדילה את סכום הריבית הכולל שהלווה משלם במהלך חיי ההלוואה.

בטווחי התקופה השונים ישנם סוגים רבים של הלוואות דירות , כולל הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) , הלוואות של משרד החקלאות האמריקאי (USDA) והלוואות של משרד לענייני חיילים משוחררים (VA) הזמינות עבור אוכלוסיות ספציפיות שאולי אין להן הכנסה , ציוני אשראי או מקדמה הנדרשים כדי להיות זכאים למשכנתאות קונבנציונליות .

להלן רק כמה דוגמאות לכמה מהסוגים הפופולריים ביותר של הלוואות משכנתא הזמינות ללווים.

משכנתאות בריבית קבועה

סוג המשכנתא הסטנדרטי הוא בריבית קבועה. עם משכנתא בריבית קבועה , הריבית נשארת זהה לכל תקופת ההלוואה, וכך גם התשלומים החודשיים של הלווה כלפי המשכנתא. משכנתא בריבית קבועה נקראת גם משכנתא מסורתית. 

אפליה בהלוואות משכנתא אינה חוקית. אם אתה חושב שהופלת  על סמך גזע, דת, מין, מצב משפחתי, שימוש בסיוע ציבורי, מוצא לאומי, נכות או גיל, יש צעדים שאתה יכול לנקוט. צעד אחד כזה הוא הגשת דוח  ללשכת ההגנה הפיננסית לצרכן (CFPB)  או  למשרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD) .12

משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)

עם משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) , הריבית קבועה לתקופה ראשונית, ולאחר מכן היא יכולה להשתנות מעת לעת בהתאם לשיעורי הריבית הרווחים. הריבית ההתחלתית היא לרוב שיעור נמוך מהשוק, מה שיכול להפוך את המשכנתא למשתלמת יותר בטווח הקצר, אך אולי פחות משתלמת לטווח הארוך אם הריבית תעלה באופן משמעותי.

ל-ARM יש בדרך כלל מגבלות, או מכסים, על כמה הריבית יכולה לעלות בכל פעם שהיא מתאימה ובסך הכל לאורך חיי ההלוואה.

משכנתא בריבית מתכווננת של 5/1 היא ARM ששומרת על ריבית קבועה בחמש השנים הראשונות, ולאחר מכן מתאימה כל שנה לאחר מכן.

הלוואות בריבית בלבד

סוגים אחרים, פחות נפוצים, של משכנתאות, כגון משכנתאות בריבית בלבד ו-ARMs עם אפשרויות תשלום, יכולים לכלול לוחות פירעון מורכבים והם משמשים בצורה הטובה ביותר על ידי לווים מתוחכמים. הלוואות מסוג זה עשויות לכלול תשלום בלון גדול בסיומו.

בעלי בתים רבים נקלעו לבעיות כלכליות עם סוגים אלה של משכנתאות במהלך בועת הדיור של תחילת שנות ה-2000.3

משכנתא הפוכה

כפי שמרמז שמם, משכנתאות הפוכה הן מוצר פיננסי שונה מאוד. הם מיועדים לבעלי בתים בני 62 ומעלה שרוצים להמיר חלק מההון העצמי בבתיהם במזומן.

בעלי בתים אלה יכולים ללוות כנגד ערך ביתם ולקבל את הכסף כסכום חד פעמי, תשלום חודשי קבוע או כקו אשראי. כל יתרת ההלוואה מגיעה לפירעון כאשר הלווה נפטר, מתרחק לצמיתות או מוכר את הבית.4

בתוך כל סוג של משכנתא, ללווים יש אפשרות לקנות נקודות הנחה כדי לקנות את הריבית שלהם. נקודות הן בעצם עמלה שהלווים משלמים מראש כדי לקבל ריבית נמוכה יותר לאורך חיי ההלוואה שלהם. בעת השוואת שיעורי משכנתא, ודאו שאתם משווים תעריפים עם אותו מספר נקודות הנחה להשוואה אמיתית בין תפוחים לתפוחים.

שיעורי משכנתא ממוצעים (עד כה לשנת 2022)

כמה תצטרכו לשלם עבור משכנתא תלוי בסוג המשכנתא (כגון קבוע או מתכוונן), התקופה שלה (כגון 20 או 30 שנה), כל נקודות הנחה ששולמו ושיעורי הריבית באותה עת. שיעורי הריבית יכולים להשתנות משבוע לשבוע וממלווה למלווה, כך שמשתלם לעשות קניות.

שיעורי המשכנתא היו בשפל כמעט שיא בשנת 2020, כאשר הריביות הגיעו לתחתית בממוצע של 2.66% על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה לשבוע של 24 בדצמבר 2020.5התעריפים המשיכו להישאר נמוכים ביציבות לאורך 2021 והחלו לטפס בהתמדה מאז 3 בדצמבר 2021 (ראה את התרשים למטה). לפי ה- Federal Home Loan Mortgage Corp. , שיעורי הריבית הממוצעים נראו כך החל ביולי 2022:

• משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה : 5.30%
• משכנתא בריבית קבועה ל-15 שנים : 4.45%
• 5/1 משכנתא בריבית מתכווננת: 4.19%6

כיצד להשוות משכנתאות

בנקים, איגודי חיסכון והלוואות ואיגודי אשראי היו למעשה המקורות היחידים למשכנתאות בעת ובעונה אחת. כיום, נתח מתפתח של שוק המשכנתאות כולל מלווים חוץ בנקאיים , כגון Better, loanDepot, Rocket Mortgage ו-SoFi.

אם אתה מחפש משכנתא, מחשבון משכנתא מקוון יכול לעזור לך להשוות תשלומים חודשיים משוערים , בהתבסס על סוג המשכנתא, שיעור הריבית וכמה מקדמה אתה מתכנן לבצע. זה גם יכול לעזור לך לקבוע כמה יקר אתה יכול להרשות לעצמך נכס סביר.

בנוסף לקרן ולריבית שתשלם על המשכנתא, המלווה או שירות המשכנתאות עשויים להקים חשבון נאמנות לתשלום ארנונה מקומית , פרמיות ביטוח לבעלי בתים והוצאות מסוימות אחרות. עלויות אלו יוסיפו לתשלום המשכנתא החודשי שלך.

כמו כן, שים לב שאם אתה משלם פחות מ-20% מקדמה בעת לקיחת המשכנתא שלך, המלווה שלך עשוי לדרוש ממך לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI) , מה שהופך לעוד עלות חודשית נוספת.7

אם יש לך משכנתא, אתה עדיין הבעלים של הבית שלך (ולא הבנק). ייתכן שהבנק שלך הלווה לך כסף לרכישת הבית, אבל במקום להחזיק בנכס, הם מטילים עליו עיקול (הבית משמש כבטוחה, אבל רק אם ההלוואה נכנסת למחדל). עם זאת, אם אתה מחדל ותעקל את המשכנתא שלך, הבנק עשוי להפוך לבעלים החדש של הבית שלך.

למה אנשים צריכים משכנתא?

מחיר הבית לרוב גבוה בהרבה מסכום הכסף שרוב משקי הבית חוסכים. כתוצאה מכך, משכנתאות מאפשרות ליחידים ולמשפחות לרכוש דירה באמצעות הנחת מקדמה קטנה יחסית בלבד, כגון 20% ממחיר הרכישה, וקבלת הלוואה עבור היתרה. לאחר מכן, ההלוואה מובטחת בשווי הנכס למקרה שהלווה יעמוד במחדל.

האם כל אחד יכול לקבל משכנתא?

מלווי משכנתאות יצטרכו לאשר לווים פוטנציאליים באמצעות תהליך בקשה וחיתום. הלוואות לדיור ניתנות רק למי שיש לו מספיק נכסים והכנסה ביחס לחובותיו כדי לשאת הלכה למעשה את ערך הבית לאורך זמן. ניקוד האשראי של אדם מוערך גם בעת קבלת ההחלטה להאריך משכנתא. גם הריבית על המשכנתא משתנה, כאשר לווים מסוכנים יותר מקבלים ריביות גבוהות יותר.

משכנתאות מוצעות ממגוון מקורות. בנקים ואיגודי אשראי מספקים לרוב הלוואות לבית. ישנן גם חברות משכנתאות מתמחות העוסקות בהלוואות לדיור בלבד. אתה יכול גם להעסיק מתווך משכנתאות לא קשור שיעזור לך לחפש את התעריף הטוב ביותר בין מלווים שונים.

מה המשמעות של קבוע לעומת משתנה על משכנתא?

משכנתאות רבות נושאות ריבית קבועה. המשמעות היא שהריבית לא תשתנה במשך כל תקופת המשכנתא – בדרך כלל 15 או 30 שנה – גם אם הריבית תעלה או תרד בעתיד. למשכנתא בריבית משתנה או מתכווננת (ARM) יש ריבית המשתנה לאורך חיי ההלוואה על סמך מה שהריבית עושה.

כמה משכנתאות אני יכול לקבל על הבית שלי?

המלווים מנפיקים בדרך כלל משכנתא ראשונה או עיקרית לפני שהם מאפשרים משכנתא שנייה. משכנתא נוספת זו ידועה בדרך כלל כהלוואה ביתית . רוב המלווים אינם מספקים משכנתא לאחר מכן המגובה על ידי אותו נכס. מבחינה טכנית אין גבול למספר הלוואות זוטרות שאתה יכול לקבל על הבית שלך כל עוד יש לך את ההון העצמי, יחס החוב להכנסה וציון האשראי כדי לקבל אישור עבורן.

למה זה נקרא משכנתא?

המילה "משכנתא" מגיעה מאנגלית עתיקה וצרפתית שמשמעותה "הבטחת מוות". הוא מקבל את השם הזה מכיוון שהלוואה מסוג זה "מתה" כאשר היא מוחזרת במלואה או אם הלווה אינו מצליח.

בשורה התחתונה

משכנתאות הן חלק מהותי מתהליך רכישת הדירה עבור רוב הלווים שאינם עומדים על מאות אלפי דולרים במזומן כדי לקנות נכס על הסף. סוגים שונים של הלוואות דירות זמינים לכל הנסיבות שלך. תוכניות שונות בגיבוי ממשלתי מאפשרות ליותר אנשים לזכות למשכנתאות ולהפוך את חלומם לבעלות על בתים למציאות.