מהו חוק הדיור הלאומי?
מהו חוק הדיור הלאומי? חוק הדיור הלאומי היה חתיכת חקיקה שהתקבלה על ידי הקונגרס ב-1934 שנועדה לחזק את שוק הנדל"ן למגורים ולקדם בעלות על בתים. אבן יסוד ב-New Deal, המעשה הקים את מינהל הדיור הפדרלי (FHA), אשר, על ידי יצירת תוכנית ביטוח משכנתא בערבות פדרלית, אפשרה לבנקים להנפיק הלוואות בעלות נמוכה יותר ולהפוך אותן לנגישות יותר ליותר אנשים.
מהו חוק הדיור הלאומי? – נקודות מרכזיות
הבנת חוק הדיור הלאומי
חוק הדיור הלאומי היה אחד מפיסות החקיקה החשובות והמתמשכות ביותר שנחקקו במהלך השפל הגדול של שנות ה-30, כאשר ממשל פרנקלין ד. רוזוולט ניסח והקונגרס העביר שורה של חוקים חדשים המרחיבים את כוחו של הממשל הפדרלי להשפיע על הכלכלה האמריקאית ורמת החיים האמריקאית. מטרתו העיקרית הייתה לשפר את סטנדרטים ותנאי הדיור, לספק שיטה של ביטוח משכנתא הדדי, ולהפחית עיקולים על בתים משפחתיים.
שוק הדיור היה זקוק מאוד להתערבות במהלך השפל הגדול. ב-1932, לא פחות מ-1,000 בעלי בתים לא היו במשכנתאות שלהם מדי יום, ועד 1933, מחצית מכלל המשכנתאות בארצות הברית היו בפיגור. העיקולים הרקיעו שחקים.
מימון בית, באופן כללי, לא היה זמין לאמריקאים הטיפוסיים, מכיוון שתנאי ההלוואה היו מכבידים, כאשר המשכנתא הטיפוסית דורשת מקדמה של 50% והחזר מלא לאחר חמש שנים. גם על ההלוואות לא הייתה הפחתה. למעשה, אלה היו בעצם משכנתאות בלון.
החוק יצר שתי סוכנויות עיקריות: ה-Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC), אשר ביטחה את הפקדות של בעלי חשבונות חיסכון והלוואות (שנכללו על ידי ה-Federal Deposit Insurance Corp. בנקים, חסכוניים וכו') נגד איום של ברירת מחדל של לווה בהלוואות שלהם, בתמורה לעמלה קטנה. אם הלווה לא הצליח, אז ה-FHA ישלם למלווה סכום תביעה מוגדר. כדי להיות זכאי, מלווה היה צריך לעמוד בכישורים ספציפיים מסוימים. עם הזמן, המונח "מלווה מאושר FHA" הפך לסימן הבחנה עבור בנק.
השפעת חוק הדיור הלאומי
הרעיון הבסיסי מאחורי התוכנית היה שעל ידי מתן ביטוח למלווים, יותר אנשים יזכו בסופו של דבר למשכנתאות – וירכשו בתים. וזה עבד. ברגע שמלווי המשכנתאות ידעו שהממשלה תבטיח את ההלוואות שלהם, זה איפשר להם להציע תנאים נדיבים יותר, כמו דרישת הנחה של 20% בלבד ותנאי החזר של 20 עד 30 שנה. ה-FHA הצליח לייצב ולאחר מכן לעורר את שוקי הדיור הלאומיים ולהעניק אשראי לדיור לאמריקאים שפעם בעלות על בתים לא הייתה בהישג ידם.
בניגוד להרבה תוכניות ניו דיל אחרות, מחוקקים בוושינגטון ראו מטרה ל-FHA גם לאחר שההשפעות הקשות ביותר של השפל הגדול התפוגגו. בשנת 1965, ה-FHA שולבה ב-Department of Housing and Urban Development (HUD) שהוקמה לאחרונה.
ביקורת על חוק הדיור הלאומי
בעוד שהקמת ה-FHA הייתה ברכה עבור אמריקאים רבים, היא גם השאירה רבים מהם בחוץ – במיוחד אפרו-אמריקאים ומיעוטים גזעיים אחרים.
בשנות ה-30, ה-40 וה-50, ה-FHA מיקד את מאמצי הביטוח הפיננסיים שלו בקהילות ופרברים חדשים שנבנים בקצוות המרכזים העירוניים של המדינה, ובמקביל סירב להלוות לאנשים שרוצים לקנות בתים בשכונות מסוימות. למעשה, ה-FHA יקבע אזורים מסוימים כ"מסוכנים" – בעיקר על בסיס המרכיב הגזעי שלהם – ותכחיש את גיבוי המשכנתאות הפדרלי שלו על בתים באזורים אלה. תהליך זה היה ידוע כריפוי, כי פקידים ומלווים היו ממש מציירים קו אדום על מפה מסביב לשכונות שבהן לא ישקיעו, בגלל הדמוגרפיה.
השכונות השחורות של העיר הפנימיות היו השכונות שצפויות להן יותר קו אדום. אבל כל רובע שנמצא ליד קהילה אפרו-אמריקאית בעיקרה קיבל לעתים קרובות קו אדום.
והמשנה והפיתוחים החדשים שה-FHA כל כך רצה לסבסד? לעתים קרובות היא עשתה זאת עם דרישה שאף אחד מהבתים לא יימכר לאפרו-אמריקאים, או יימכר ללבנים בלבד.
השפעות של FHA Redlining
נוהלי הליווי האדום היו מוצדקים לפעמים בטענה ששכונות השחורים או השכונות של מיעוטים היו מתוחזקות בצורה גרועה ומכאן שבתים בהן היו השקעות גרועות. באשר לפרברים החדשים, ההצדקה הייתה שאם אפרו-אמריקאים יקנו בתים בתוכם או בקרבתם, ערכי הנכסים של הבתים ירדו, מה שמעמיד את ההלוואות בסיכון – קביעה שמאחוריה מעט ראיות אמפיריות.
חוק זכויות האזרח משנת 1964 וחוק הדיור ההוגן, שאושרו ב-1968, סייעו לסיים את הפרקטיקות הללו – לפחות במונחים של מדיניות ממשלתית רשמית. עם זאת, על ידי נעילת מיליוני אמריקאים מבעלות על בתים במשך דורות, הם תרמו באופן משמעותי לפערים וחוסר השוויון בעושר ובבניית עושר בין גזעים הקיימים כיום.
נסיבות ייחודיות
חוק הדיור הלאומי היה המאמץ הממשלתי הראשון – אך לא האחרון – לייצב את שוק הדיור בתקופות של משבר כלכלי. הנה כמה תוכניות ממשלתיות שהצליחו את זה.
חוק שיכון והבראה כלכלית (HERA)
The Housing and Economic Recovery Act (HERA) נוסח כדי לטפל בנשורת משבר משכנתאות הסאב-פריים של 2007–08. החוק איפשר ל-FHA להבטיח עד 300 מיליארד דולר במשכנתאות חדשות בריבית קבועה ל-30 שנה ללווים סאב-פריים. היא אפשרה למדינות למחזר הלוואות סאב-פריים באמצעות אג"ח להכנסות משכנתא והציעה זיכוי מס בר-החזר לרוכשי דירות מוסמכים בפעם הראשונה.
HERA נועדה בסופו של דבר לחדש את אמון הציבור במיזמים הבעייתיים בחסות הממשלה (GSEs) העוסקים בהלוואות דירות – כלומר פאני מיי ופרדי מאק. היא יצרה את הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA) כדי להעמיד את שני הקונים הגדולים והתומכים במשכנתאות תחת שימור.
למרות שזה לא מנע את המיתון הגדול, שנבע ממשבר המשכנתאות, HERA סייעה בסופו של דבר להחזיר את האמון ב-GSEs וקבעה תקדימים חשובים בזיכוי מס דיור בהכנסה נמוכה.
HOPE לבעלי בתים
HOPE for Homeowners הייתה תוכנית סיוע פדרלית שהוקמה על ידי HERA שנועדה לסייע לבעלי בתים במצוקה כלכלית כתוצאה מקריסת שוק משכנתאות הסאב-פריים בשנים 2007-08. היא פעלה מאוקטובר 2008 עד ספטמבר 2011, ואיפשרה לבעלי בתים במצוקה כלכלית הקרובה למחדל לממן את המשכנתאות שלהם להלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה או אפילו ל-40 שנה. אלה היו בין ההלוואות שה-FHA הורשה להבטיח. הרעיון היה שמלווים ירשמו את יתרת הקרן של ההלוואות כדי לעזור לאנשים למחזר ולהוריד את תשלומי המשכנתא שלהם.
חוק הדיור הלאומי עזר לאנשים לקנות בתים; תוכנית HOPE נועדה לאפשר לאנשים לשמור על בתיהם. זה היה יותר חילוץ ישיר מאשר חוק הדיור הלאומי.
גירוי והקלה של COVID-19 בארה"ב
ב-18 במרץ 2020, כאשר ארה"ב נכנסה לנעילה עקב מגיפת ה-COVID-19, ה-FHA וה-FHFA הטמיעו מורטוריום של עיקול עבור בעלי בתים חד-משפחתיים שהמשכנתאות שלהם מבוטחות ב-FHA או מגובות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. כמו כן הוקמה משכנתא. ההקפאות הללו חודשו שוב ושוב.
בפברואר 2021, הנשיא ביידן האריך את תקופת ההרשמה לסובלנות בתשלומי משכנתא עבור הלוואות בגיבוי ממשלתי עד ל-30 בספטמבר 2021, והאריך עד שישה את תקופת עמידה בתשלומי המשכנתא הזמינה ללווים שנכנסו לדחייה לפני 30 ביוני 2020. חודשים.
האם חוק הדיור הלאומי עזר לכולם?
חוק הדיור הלאומי אכן עזר למיליונים. עד סוף שנות ה-30, "אפשרו ל-12,000,000 אנשים לשפר את רמת הדיור ותנאי הדיור שלהם במסגרת תוכנית FHA, כולל [רכישות בתים חדשים ו] הוראות המודרניזציה והתיקון של חוק הדיור הלאומי", הדו"ח השנתי השישי של ה-FHA. מינהל הדיור הפדרלי (FHA) ציין ב-1939. מצד שני, ה-FHA אימץ כללים שאישרו דפוסים קיימים של אפליה גזעית בהלוואות והפרדה בדיור. רבים מהשחורים, הלטינים ואחרים שאינם לבנים לא נהנו מהתוכניות שלה ולא היו זכאים לקבל הלוואות מבוטחות או לעבור לשכונות שהיא סייעה לסבסד.
מה היה חוק הדיור של 1949?
חוק הדיור משנת 1949 התקבל כדי לסייע בטיפול בדעיכת הדיור העירוני בעקבות היציאה לפרברים שלאחר מלחמת העולם השנייה. חלק מ"העסקה ההוגנת" של ממשל הארי טרומן, הוא סיפק ממשל כיצד משאבים כספיים ממשלתיים יעצבו את צמיחתן של ערים אמריקאיות, במיוחד על ידי הגדלת ביטוח המשכנתאות של ה-FHA – ובכך הפיכת מימון הבתים והבעלות על בתים לנפוצים יותר – ומתן כספים פדרליים עבור פינוי שכונות עוני ודיור ציבורי, המחייבת את הממשלה לבנות 810,000 יחידות חדשות. הקונצנזוס הוא שהמעשה נכשל ברובו, בין השאר משום שפינוי שכונות עוני בקנה מידה גדול הוכיח את עצמו כשיטת פיתוח מחדש גסה ובלתי ניתנת לביצוע. התחדשות עירונית נכשלה גם משום שחששות לגבי שוויון חברתי, כמו היכן לשכן אנשים שנעקרו ממקומם, לא טופלו בצורה מספקת. 25 שנים לאחר חקיקת החוק, משקיפים רבים הגיעו למסקנה שתוכניות הדיור הציבורי והתחדשות עירונית מטפחות את שכונות העוני והשכלה שאותן נועדו למגר. עם זאת, יעדי בעלות הבתים של החוק הושגו, בגדול, בהצלחה: הרחבת אישור FHA אכן הקל על אמריקאים רבים להחזיק בתים – אם כי הנחיות FHA עדיין הפלו לווים שאינם לבנים.
מה היה חוק הדיור ההוגן של 1968?
חוק הדיור ההוגן משנת 1968 מוציא מחוץ לחוק אפליה נגד שוכרי בתים וקונים על ידי בעלי דירות, מוכרים ומלווים בשל גזעם, צבעם, דתם, מוצאם הלאומי. (תיקונים מאוחרים יותר הוסיפו מין, נכות ומעמד משפחתי.) המעשה נאכף על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD). שלילת זכויות מקבוצה מעלה סוגיה בעלת חשיבות ציבורית כללית. מדינות יכולות לשפר – אך אינן יכולות לצמצם – את ההגנות על פי חוק הדיור ההוגן.
מה הייתה התוצאה של חוק הדיור ההוגן של 1968?
למרות האופי ההיסטורי של חוק הדיור ההוגן, ומעמדו כאקט החקיקה הגדול האחרון של תנועת זכויות האזרח, הדיור נותר מופרד והאפליה נמשכה באזורים רבים של ארה"ב. בשנת 1974, הרחיבה הממשלה הפדרלית את חוק הדיור ההוגן של 1968 לכלול הגנות על מגדר.ב-1988, הקונגרס העביר את חוק תיקוני הדיור ההוגן, שהרחיב את החוק לאיסור אפליה בדיור על בסיס מוגבלות או מצב משפחתי, תוך חיזוק ההגנות לנשים הרות וילדים קטינים. הגנות ספציפיות על נטייה מינית וקטגוריות אחרות.
סיכום ומסקנות
חוק הדיור הלאומי היה דבר חקיקה מוביל. ההישג העיקרי שלו, ה-FHA, נותר חלק חשוב ממערכת מימון הדיור בארה"ב, ומספק ביטוחי משכנתאות וסובסידיות אחרות המאפשרות הלוואות לאלפי אמריקאים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית מדי שנה. באמצעות הסוכנות שיצרה, חוק הדיור הלאומי היה מכריע בהפיכת בעלות על בתים לחלק מהחלום האמריקאי. למרבה הצער, אותה סוכנות גם סייעה להכחיש את החלום מאמריקאים רבים ויצרה מורשת של אי-שוויון בהכנסה.
