מה זה כספים מתפעול (FFO)?
מה זה כספים מתפעול (FFO)? המונח קרנות מתפעול (FFO) מתייחס לנתון המשמש את קרנות ההשקעות בנדל"ן (REIT) כדי להגדיר את תזרים המזומנים מהפעילות שלהם. חברות נדל"ן משתמשות ב-FFO כמדד לביצועים תפעוליים. FFO מחושב על ידי הוספת פחת, הפחתות והפסדים על מכירת נכסים לרווחים ולאחר מכן הפחתת כל הרווחים על מכירת נכסים וכל הכנסות ריבית. לפעמים זה מצוטט על בסיס למניה. יש להשתמש ביחס FFO למניה במקום רווח למניה (EPS) בעת הערכת קרן REIT ונאמנויות השקעה דומות אחרות.
מה זה כספים מתפעול (FFO)? – נקודות מרכזיות
מה FFO יכול להגיד לך
FFO הוא מדד למזומנים שנוצרו על ידי REIT. חברות נדל"ן משתמשות ב-FFO כמדד ביצועים תפעוליים. האגודה הלאומית להשקעות בנדל"ן (NAREIT) הייתה חלוצה במקור של נתון זה, שהוא מדד אנוני-GAAP.
הכספים מפעילות מודדים את כמות המזומנים והשווי נטו המוזרמים לפירמה מפעילות עסקית שוטפת ושוטפת. אין לראות ב-FFO חלופה לתזרים מזומנים או כמדד לנזילות.
לדוגמה, תזרים המזומנים של חברה טיפוסית יושפע מהכסף שירוויח ממכירת נכס, אך FFO אינו כולל את הרווחים הללו. כמו כן, חברה טיפוסית תציג תזרים מזומנים ב-CFS שלה אם החברה תקבל תמורה מהלוואות מבנק. עם זאת, FFO אינו כולל תזרימי מזומנים כאלה. במקום זאת, זהו רק מדד להכנסה מפעילות עסקית.
מדוע FFO הוא מדד טוב לביצועי REIT
FFO מפצה על שיטות חשבונאות עלויות שעלולות למסור באופן שגוי את הביצועים האמיתיים של REIT. עקרונות חשבונאיים מקובלים (GAAP) דורשים שכל ה-REIT יפחת את נכסי ההשקעה שלהם לאורך זמן באמצעות אחת משיטות הפחת הסטנדרטיות. עם זאת, נכסים רבים להשקעה למעשה עולים בערכם עם הזמן, מה שהופך את הפחת לבלתי מדויק בתיאור הערך של ריט. יש להוסיף פחת והפחתות בחזרה לרווח הנקי כדי ליישב נושא זה.
FFO גם מפחית את כל הרווחים ממכירת נכסים מכיוון שסוגי מכירות אלה נחשבים לחד-פעמיים. קרנות REIT חייבות לשלם 90% מההכנסה החייבת במס בצורה של דיבידנדים, שהם תשלומים במזומן למשקיעים. רווחים ממכירת נכס אינם מוסיפים להכנסה החייבת של ריט ולכן אין לכלול אותם במדידת הערך והביצועים.
כאמור, FFO למניה מסופק לעיתים על ידי חברות כהשלמה ל- EPS שלהן. הרווח למניה הוא הרווח הנקי של החברה חלקי מניות ההון העצמי. EPS ו-FFO למניה מספקים מדד לכמה הכנסה נוצרת על בסיס למניה.
אמצעים אלה גם עוזרים למשקיעים לקבוע אם הכסף משמש ביעילות על ידי ההנהלה. כמו כן, אנליסטים ומשקיעים רבים מעריכים את יחס המחיר-FFO של REIT כתוספת ליחס המחיר לרווח (P/E), שהוא מחיר המניה חלקי EPS. במקרה של REIT, מחיר השוק של ה-REIT יחולק ב-FFO שלו למניה.
Funds From Operations (FFO) לעומת Funds From Operations (AFFO)
מנתחי נדל"ן גם מחשבים יותר ויותר כספים מותאמים של ריט מפעילות (AFFO). חישוב זה לוקח את ה-FFO של REIT ומפחית כל הוצאה חוזרת שהופנתה ולאחר מכן מופחתת, כמו גם כל חצייה ישרה של דמי שכירות. הוצאות הוניות חוזרות אלו עשויות לכלול הוצאות תחזוקה כגון פרויקטי צביעה או החלפת גגות. AFFO צברה אחיזה כהערכה מדויקת יותר של פוטנציאל הרווחים של ריט.
מדד AFFO פותח כדי לספק מדד טוב יותר ליכולת יצירת המזומנים או תשלום הדיבידנד של ריט. בנוסף ל-AFFO, אמצעי חלופי זה מכונה לפעמים כספים זמינים להפצה או מזומנים זמינים להפצה.
דוגמה כיצד להשתמש ב-FFO
Simon Property Group הוא קניון פופולרי REIT. היא דיווחה על כספים מפעילות בדוח הרווח של 2017 של 4 מיליארד דולר, עלייה של 6% לעומת 2016. הרווח הנקי של החברה הסתכם בינתיים ב-2.2 מיליארד דולר.
כדי להגיע ל-FFO, החברה הוסיפה פחת והפחתות חזרה של כ-1.8 מיליארד דולר, ועוד התאימה לנתונים קטנים אחרים – כולל הפחתה של 5.3 מיליון דולר לתשלום חלוקות מועדפות ודיבידנדים, ואינטרסים בלתי שולטים של פחת והפחתות שהביאו ל-FFO. הפחתה נוספת של 17.1 מיליון דולר.
סיימון גם דיווח על נתון FFO מדולל למניה של 11.21 דולר, בהשוואה לנתון EPS מדולל של 6.24 דולר.
מה אומרים לך כספי החברה מהפעילות?
כספים מפעילות מודדים כמה מזומנים מייצרת קרן השקעות בנדל"ן. מזומן זה נגזר ממגוון מקורות, לרבות פעילות עסקית שוטפת. FFO היא הדרך שבה חברות REIT מודדות את הביצועים התפעוליים שלהן. זכור כי FFO אינו כולל את הרווחים ש-REIT משיגה על מכירת הנכסים שלה. הסיבה לכך היא שזה לא נחשב כפעילות מתמשכת או חוזרת.
היכן אתה מוצא את הכספים של ריט מפעילות?
קרנות REIT נדרשות לחשוף את כספי הפעילות שלהן לציבור הרחב. אתה יכול בקלות למצוא את הנתון הזה בדוחות הכספיים הציבוריים של REIT. חפשו את דוח רווח והפסד וחפשו את הנתון הזה בתוך הערות השוליים. אתה יכול גם לחשב את ה-FFO על ידי חיבור הרווח הנקי של ה-REIT, הפחת, ההפחתה וההפסדים על מכירת נכסים. לאחר מכן הפחיתו את הנתון הזה מכל הרווחים על מכירת נכסים וכל הכנסה מריבית.
מה ההבדל בין כספים מתפעול לתזרים מזומנים מתפעול?
זה עשוי להיות קל לבלבל בין הכספים של ריט מתפעול לבין תזרים המזומנים מתפעול. אבל השניים שונים זה מזה. ה-FFO מייצג את הביצועים התפעוליים ולוקח בחשבון רווח נקי, פחת, הפחתות והפסדים ממכירת נכסים תוך הפקת כל הכנסות ריבית ורווחים ממכירת נכסים. תזרים המזומנים מפעילות, לעומת זאת, מדווח על המזומנים הצהרת זרימה. זהו הסכום הכולל של מזומנים שחברה מרוויחה במהלך פעילותה. זה כולל הון חוזר, הכנסות והוצאות.
סיכום ומסקנות
ישנן מספר דרכים שבהן תוכל למדוד את הצלחתה של חברה. המדד תלוי בסוג התאגיד. לדוגמה, חברות מסוימות מודדות את הרווחיות שלהן באמצעות EBITDA או תשואה על ההון. עם זאת, קרנות REIT משתמשות בכספים מתפעול. נתון זה, המודד את הביצועים התפעוליים של החברה, הוקם על ידי NAREIT וכיום הוא תקן תעשייתי. היא לוקחת בחשבון פחת, הפחתות והפסדים על מכירת נכס תוך הפקת כל ריבית שהושגה יחד עם הרווחים על מכירת נכסים. אבל אל תדאג, לא תצטרך לחשב את הנתון הזה. אתה יכול למצוא אותו בהערות השוליים של דוח רווח והפסד של REITs.
