מהן אג"ח דיור?
מהן אג"ח דיור? אג"ח דיור הן ניירות ערך חוב, וריאציה של אג"ח הכנסה עירונית, שהונפקו על ידי מדינה או ממשלות מקומיות כדי לגייס כסף לפרויקטים לפיתוח דיור בר השגה.
מהן אג"ח דיור? – נקודות מרכזיות
הבנת אגרות דיור
ממשלות מדינה ומקומיות מנפיקות אג"ח דיור למימון בנייה או שיקום של דיור בר השגה. בנוסף להחזר קרן האג"ח, על המדינה או היישוב לשלם ריבית על הכסף שהיא לווה. אג"ח דיור דורשות לפעמים אישור בוחר ויכולות להיות הנפקות לטווח קצר או ארוך.
רשות עירונית רשאית להנפיק חוב בצורת איגרות חוב לגיוס הון למימון פרויקטים. שני סוגי איגרות החוב העירוניות הם איגרות חוב כלליות (GO) ואג"ח הכנסה. תשלום הריבית והחזר הקרן של איגרות חוב כלליות ממומנים מהקופה הפיננסית של המדינה או השלטון המקומי. אגרות חוב אלו מגובות באמונה ובאשראי מלאים של הממשלה העירונית, אשר עשויה להיות לה סמכות להעלות מסים על מנת לעמוד בהתחייבויות התשלום שלה על אג"ח GO. בינתיים, התחייבויות לתשלום באגרת הכנסה מגובות בזרם ההכנסות החזוי של הפרויקט שעבורו הונפקה האג"ח. איגרת דיור היא סוג אחד של איגרת הכנסה.
ניתן להנפיק אג"ח פעילות אספרטיווית (PABs), אג"ח דיור מטעם מפתחים מוסמכים לרווחים וללא מטרות רווח למימון פרויקטים של דיור רב-משפחתי ודיור קשישים בעלי הכנסה נמוכה. כמו כן, התמורה מאג"ח דיור עשויה להיות מונפקת גם כדי לספק מימון משכנתא בעלות נמוכה למשפחות או יחידים בעלי הכנסה נמוכה כדי שיוכלו לרכוש בית.
1.1 מיליון
דרישות לאג"ח דיור
משכנתאות הניתנות באמצעות אג"ח דיור מוגבלות לרוכשי דירה ראשונה שמרוויחים לא יותר מההכנסה החציונית. מעבר לכך, מחיר דירה הנרכשת באמצעות משכנתא באג"ח דיור מוגבל ל-90% ממחיר הרכישה הממוצע בשטח.
לאג"ח דיור יש בדרך כלל שיעורי ריבית נמוכים וניתן להנפיק אותם כחובת דרישה קבועה או בריבית משתנה (VRDO). תשלומי הקרן והריבית למחזיקי האג"ח נעשים מהחזרי משכנתא ורווחי השקעה. ההחזרים המבוצעים על משכנתאות על ידי הלווים נגבים על ידי נאמן אג"ח הדיור אשר משקיע את הכספים בהשקעות לטווח קצר עד המועד המתוכנן לתשלום ריבית למחזיקי האג"ח. למעשה, התשלום על אג"ח דיור מגובה בתשלום ריבית בזמן ועקבי והחזר הקרן של המשכנתאות הבסיסיות על ידי הלווים.
הטבות של אג"ח דיור
אג"ח דיור מועילות למדינה וגם למשקיעים פרטיים. מצד אחד, הממשלה זוכה לגישה לכמות גדולה של מימון זול. מצד שני, הטבות המס שמציעות אג"ח דיור אטרקטיביות ביותר למלווים במדרגות המס העליונות.
עבור משקיעים, הריבית המשולמת על ידי אג"ח דיור פטורה ממס הכנסה פדרלי ולעיתים גם ממס הכנסה. ככל ששיעור המס השולי גבוה יותר, כך פטור ממס של אג"ח פדיון דיור שווה יותר. למרות שמשקיעים הכפופים למס המינימום האלטרנטיבי (AMT) עשויים להיות כפופים למסים, הפטור פירושו שמשקיעים במדרגות מס פדרליות גבוהות נהנים מאג"ח הכנסה ומאג"ח עירוניות אחרות. פטור ממס זה מסייע לפצות על הריבית הנמוכה של האג"ח.
זיכויים במס דיור פדרליים הם מקור נוסף להון שעשוי לשמש במקום, או בנוסף לאגרות חוב דיור, על מנת לממן פרויקטים של דיור בר השגה. הזיכויים הם זיכוי מס הכנסה פדרלי שאינו ניתן להחזר עבור חלק מריבית המשכנתא שרוכשי דירות מוסמכים משלמים מדי שנה.
