מה זה יעוד?
מה זה יעוד? תכנון אזורי מתייחס לחוקים או תקנות עירוניים או מקומיים המסדירים כיצד ניתן להשתמש בנכסים ריאליים באזורים גיאוגרפיים מסוימים ולא ניתן להשתמש בהם. לדוגמה, חוקי ייעוד יכולים להגביל שימוש מסחרי או תעשייתי בקרקע כדי למנוע נפט, ייצור או סוגים אחרים של עסקים לבנות בשכונות מגורים. ניתן לשנות או להשעות חוקים אלה אם בניית נכס תעזור לקהילה להתקדם מבחינה כלכלית.
מה זה יעוד? – ניתן לשנות או להשעות חוקים אלה אם בניית נכס תעזור לקהילה להתקדם מבחינה כלכלית.
מה זה יעוד? – נקודות מרכזיות
איך פועל אזורי אזור
ייעוד מפרט אילו סוגי שימוש התפתחותי ותפעולי בקרקע מותרים בשטח נתון. עיריות נוטות לחלק מחוזות ושכונות לפי תכנית מתאר. זה עשוי להיעשות כדי לקדם פיתוח כלכלי, לשלוט בזרימת התנועה, לנהל את רמות הרעש, לשמור מרחב מחיה לתושבים ולהגן על משאבים מסוימים.
הממשלה המקומית עשויה לאסור שימוש בנכסי מגורים למטרות עסקיות כדי לשמור על פעילות מסחרית מוגבלת לחלקים ספציפיים של העיר. ייעוד כזה יכול להוביל לעימותים אם התושבים יחלוקו על השימוש המיועד.
חוקי הייעוד יכולים גם להסדיר את פרטי הבנייה בשכונות ספציפיות. לדוגמה, תכנון יעוד יכול להגביל את הגובה המרבי של מבנים באזור נתון ללא קשר לסוג הבנייה המותר. ניתן לאסור מגורים או משרדים רבי קומות על חלקות מסוימות באמצעות ייעוד, ללא קשר לשאלה אם הבניינים תואמים את החוקים.
הנוכחות של מגבלות אזוריות עשויה להשפיע על המחירים בעת רכישת נכס. נדל"ן עשוי להימכר בפרמיה על סמך מספר המגבלות שהוגדרו על ידי העירייה.
התיאוריה הכלכלית של יעוד
לפי משפטו של הכלכלן זוכה פרס נובל רונלד קואז, בהיעדר עלויות עסקה, ניתן לפתור שאלות ומחלוקות על שימוש ופיתוח קרקע בצורה מיטבית ללא רגולציה ממשלתית. על פי ההנחות של משפט קואז, כיצד יש להשתמש בחלקת אדמה נתונה ואיזה סוג של פעילויות יש להתיר היה פשוט לנהל משא ומתן בין הצדדים המעורבים כדי להשיג תוצאה יעילה כלכלית.
משפט קואז ממחיש מדוע, בעולם האמיתי – שבו אכן מתרחשות עלויות עסקה ומיקוח חסר חיכוך בין מחזיקי עניין אינו סביר – תקנות שימוש בקרקע, כגון ייעוד ופתרונות אחרים שנכפו על ידי הממשלה, הן הנורמה.
ביקורת על חוק הייעוד
ישנן ביקורות מגוונות על יישום ייעוד מסורתי.
חלק מהמבקרים טוענים כי תכנון אזורי יוצר ומרחיב את הפער באיכות החיים בין קבוצות סוציואקונומיות. לדוגמה, עיירה עשויה לשמור על חוקי ייעוד המגבילים פיתוח תעשייתי ומסחרי לשטחי קרקע הסמוכים לשכונות עם הכנסה נמוכה יותר. ההשפעות של מדיניות כזו תאפשר לחלקים אמידים יותר של העיר להימנע מהרעש והזיהום הנלווים.
אזורים שממשיכים להיות מיועדים לשכונות מגורים בצפיפות נמוכה עם מצוקת דיור תורמים להומלסות בתחומם בכך שהם מסרבים לאפשר בנייה נוספת של יחידות דיור למגורים.
ביקורת מודרנית יותר על ייעוד המפריד בין אזורי מסחר למגורים היא שהיא הופכת את התושבים לתלויים במכוניות. שכונה משולבת יותר וניתנת להליכה בה אנשים יכולים להשיג מצרכים, לעבוד וליצור פעילויות בסמוך לבתיהם תאפשר להם לוותר על העלויות הסביבתיות והפיננסיות של בעלות על רכב. אם ייעוד היה מאפשר לשכונות הניתנות להליכה, יהיה צורך להקדיש פחות שטח לכבישים וניתן היה לשמור יותר שטח למגורים ולשטחים ירוקים.
נסיבות ייחודיות
שינויים בחוקי הייעוד אפשריים גם ללא ביטול מלא של החקיקה הנוכחית. יזם או בעל נכס יכולים להגיש בקשה לשינויים שיאפשרו חריגים מסוימים לתקנות הייעוד. זה יאפשר להשתמש בנכס בדרכים שבדרך כלל לא מותרות – לדוגמה, הבעלים של עסק ביתי עשוי לבקש שינוי כדי לאפשר את המשך הפעילות.
מועמדים לשונות עשויים להידרש להסביר מדוע השונות נחוצה וכיצד השינוי לא יגרום להפרעה או פגיעה משמעותית בקהילה הסובבת.
מי שולט בתכנון אזורי?
אין סוכנות פדרלית לתכנון יעוד, אז מי שולט בתכנון האזור שלך תלוי כמעט לחלוטין במקום שבו אתה גר. הוא נשלט ברמת המחוז בחלק מהמקרים, ברמת העיר באחרים. לעתים ייעוד נקבע על ידי משרד ייעוד, ולעתים הוא נשלט על ידי משרד ייעודי קרקע.
איך אתה יכול לשנות את האיזון על משהו?
ראשית, תצטרך לברר מי שולט בתכנון האזור שלך. אז בדרך כלל יהיה להם תהליך שבו אתה יכול לערער על ייעוד על משהו, אבל השלבים הספציפיים ישתנו בהתאם למקום מגורייך. מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין מקרקעין מקומי.
האם חוקי האיזורים יכולים למנוע ממני לבנות על הנכס שלי?
כן. אתה יכול להיות הבעלים של הקרקע שעליה אתה רוצה לבנות, אבל עדיין תצטרך לציית לחוקי ייעוד שעשויים לומר שאתה לא יכול לבנות בניין בגודל מסוים, או למטרה מסוימת, או כל מספר תקנות אחרות.
סיכום ומסקנות
תכנון אזורי ייעוד נוצר במקור כדי לעצב שכונות אחידות, לשלוט בדפוסי תנועה, וכאשר נעשה נכון – לאפשר מקום לעיר לצמוח. ליישום אזורי היו כמה השלכות לא מכוונות ולמרבה הצער תרם להגדלת אי השוויון בהכנסה ולפערי עושר גזעי. עם הזמנים המודרניים, שיטות תכנון הייעוד יצטרכו להתאים לאוכלוסיות ולצרכים הגדלים.
