מה זה בעל בית?
מה זה בעל בית? המונח בעל בית מתייחס לבעל נכס שמשכיר או משכיר את הנכס הזה לצד אחר בתמורה לתשלומי שכר דירה. בעלי בית יכולים להיות אנשים פרטיים, עסקים או גופים אחרים. בעלי דירות בדרך כלל מספקים את התחזוקה או התיקונים הדרושים במהלך תקופת השכירות, בעוד שהשוכר או בעל השכירות אחראי על הניקיון והתחזוקה הכללית של הנכס. חובות וחובות ספציפיות של כל צד מתוארות בדרך כלל בהסכם חכירה.
מה זה בעל בית? – נקודות מרכזיות
1:54
לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על בעלי בית
מה עושים בעלי בית
כפי שצוין לעיל, בעל בית הוא כל מי שבבעלותו נכס ומשכיר אותו למישהו אחר. צד זה נקרא השוכר או המושכר. בעלי דירות משקיעים בנדל"ן כמקור לרווח כספי. על ידי בעלות על נכס והשכרתו, בעל בית יכול להרוויח זרם קבוע של הכנסה יחד עם הפוטנציאל להערכת הנכסים שלו.
בעלי בית עשויים להיות יחידים, עסקים או גופים אחרים, כגון סוכנויות ממשלתיות. באופן דומה, גם סוגי הנכסים שבבעלותם יכולים להשתנות. זה אומר שסוגי הנכסים שבבעלותם אינם מוגבלים רק לבתים. בנוסף למגורים חד-משפחתיים, תיקי הנדל"ן שלהם עשויים לכלול:
בעלי דירות משתמשים בדרך כלל בחוזי שכירות כאשר הם משכירים את הנכסים שלהם. חוזה שכירות הוא חוזה משפטי מחייב המתווה את התנאים לפיהם צד אחד מסכים להשכיר נכס מאחר. היא מבטיחה למשכיר או לשוכר את השימוש בנכס ומבטיחה שהמשכיר (בעל הנכס או המשכיר) זכאי לתשלומים קבועים לתקופה מוגדרת בתמורה.
נסיבות ייחודיות
ישנם בעלי דירות שבבעלותם נכס אך אינם ממוקמים בפועל על הנכס או בקרבתו. ישויות אלה נקראות בעלים נפקדים. להיות בעל בית נפקד יכול להיות מסוכן עבור בעל הנכס. נזק או אובדן מוחלט עקב רשלנות או התנהגות לא נכונה של הדיירים הם דאגה מתמשכת. מצבי כריעה יכולים להיווצר גם ללא מעקב הולם, ופינוי דיירים יכול להיות בעייתי.
ניהול פיקדון הוא גם חובה קריטית עבור כל בעל בית. אמנם לבעלי הבית יש את הזכות לגבות מהשוכרים פיקדון כדי לכסות גם נזקי רכוש וגם דמי שכירות שלא שולמו, אבל הפיקדון לעולם לא שייך לבעל הבית. כללים וחוקים המסדירים סכומי פיקדון וכיצד יש לשמור עליהם. כללים אלו משתנים ממדינה למדינה. בעלי דירות שיפרו את החוקים הללו עלולים לעמוד בפני השלכות משפטיות.
זכויות וחובות של בעל הבית
לבעלי בית יש זכויות וחובות ספציפיות המשתנות ממדינה למדינה, עם זאת, ישנם חוקים כלליים המשותפים לכל המדינות.
לבעלי נכסים יש גם את הזכות לגבות דמי שכירות, כמו גם כל עמלת איחור שנקבעה מראש. כמו כן, עומדת להם הזכות להעלות את דמי השכירות כהגדרתם בהסכם השכירות שוכר-משכיר. כאשר השוכרים לא משלמים שכר דירה, לבעלי הדירות יש את הזכות לפנות אותם. גם תהליך הפינוי משתנה ממדינה למדינה. רוב המדינות מספקות לבעלי בתים את היכולת לגבות שכר דירה בחזרה וכן עלויות משפטיות.
בעלי נכס חייבים:
בעל הבית חייב גם לציית לכל חוקי הבנייה המקומיים, לבצע תיקונים מהירים ולשמור על כל השירותים החיוניים, כולל אינסטלציה, חשמל וחום, במצב תקין.
סוגי בעלי דירות
כשם שסוגי הנכסים שבעל בית יכול להיות בעלי יכולים להשתנות, כך גם סוגי המשכירים משתנים. הם עשויים להיות יחידים, תאגידים או גופים אחרים, כגון סוכנויות ממשלתיות.
אנשים יכולים להחזיק בנכס אחד או יותר ולהשכיר אותם כדי להשלים את הכנסותיהם או כדרך לגוון את תיקי ההשקעות שלהם. לדוגמה, זוג בגיל העמידה עשוי להחליט לרכוש בית שני ולהשכיר אותו כדרך להגדיל את ההכנסה החודשית שלהם, שמירה על הנכס מושכר במהלך הפרישה יכולה לעזור לאנשים אלה להשלים כל כסף שהם מקבלים מביטוח לאומי או מהשקעות אחרות.
בעלי דירות אחרים, כגון תאגידים, עשויים למעשה לעסוק ברכישת נכסים במטרה מפורשת להשכירם. לדוגמה, תאגיד נדל"ן עשוי לרכוש בנייני משרדים ולהשכירם לעסקים שונים תמורת שכירות חודשית.
ממשלות עירוניות, במיוחד אלה בערים גדולות, מחזיקות לעתים קרובות בתאגידי דיור. סוכנויות אלו מחזיקות, משכירות, מנהלות ומתקיימות דיור במחירים סבירים או מסובסדים לנזקקים. תשלומי השכירות נקבעים בדרך כלל על סמך הכנסתו של השוכר עבור דירות אלו.
יתרונות וחסרונות בלהיות בעל בית
למשכירים יש יתרונות וחסרונות כלכליים בעת השקעה בנכס להשכרה.
בין ההטבות, בעל בית עשוי למנף כספים לווה לרכישת נכס להשכרה, ובכך יזדקק לחלק קטן יותר מסך עלות הנכס, כדי להשיג את הכנסות השכירות מהמבנה. הנכס המושכר יכול להבטיח את החוב הזה, ולשחרר נכסים אחרים השייכים לבעל הבית.
יתרונות להיות בעל בית
חסרונות להיות בעל בית
רוב העלויות הכרוכות בנכסים להשכרה ניתנות לניכוי מס. אם אין רווח נקי לאחר הוצאות, הכנסה משכירות היא בעצם הכנסה ללא מס. עם פירעון המשכנתא לנכס להשכרה, בעלי הדירות מגדילים את אחוז הבעלות שלהם על הנכס שלהם ומקבלים גישה לעליית הערך.
עם זאת, כאשר בעל בית מוכר נכס, הוא ישלם מסים על כל רווחי הון אלא אם יגלגל את הכסף לנכס אחר להשכרה. לתהליך זה, הנקרא a1031 exchange, יש דרישות ספציפיות. יש לזהות את הנכס החדש תוך 45 יום מיום המכירה, וההעברה המלאה צריכה להתבצע תוך 180 יום.
מגבלות על זכויות בעל בית
ישנם ארבעה דברים עיקריים שאסור לבעלי בית לעשות:
אפליה: הודות לחוק הדיור ההוגן, החוק אוסר לחלוטין על בעלי דירות לשלול חוזה שכירות למישהו על סמך: גזע, צבע, מוצא לאומי, נטייה מינית, מעמד משפחתי, מוגבלות או מין.
היכנס ללא הודעה מתאימה: אלא אם מדובר במצב חירום כגון שריפה או דליפה, בעלי הבית חייבים לתת הודעה מתאימה לפני הכניסה לנכס. החוקים משתנים בהתאם למדינה, אך חוקים רבים דורשים התראה של 24 שעות לפחות.
פינוי שוכרים באופן לא תקין: בעל בית עשוי לפנות שוכר מכמה סיבות, אך הם חייבים תמיד לעבור את הערוצים המשפטיים המתאימים. אי הקפדה על פרוטוקול תקין מעמיד את בעל הבית במצב משפטי מעורער.
העלאת שכר הדירה ללא הודעה מוקדמת: על בעלי הדירות לתת הודעה רחבה לפני העלאת שכר הדירה של השוכר (בדרך כלל המשמעות היא מינימום של 30 יום). ובהתאם למדינה, חוקי פיקוח על שכר דירה עשויים למנוע מבעלי דירות להעלות שכר דירה מעל גבול מסוים; גם כאשר חוזה השכירות עומד לחידוש.
כמה הודעה מוקדמת צריך בעל בית לתת לשוכר כדי לעבור דירה?
ברוב המדינות, בעלי הבית חייבים לתת לשוכר הודעה מוקדמת של 30 יום לסיים חוזה שכירות מחודש לחודש.
כמה זמן צריך בעל בית לבצע תיקונים?
חוקים של בעלי דירה משתנים ממדינה למדינה. אבל באופן כללי, לבעל הבית יש שלושה עד שבעה ימים לתקן בעיות קריטיות (כגון ללא חום או מים זורמים) ו-30 יום לבעיות פחות חמורות.
איך מדווחים על בעל בית על רשלנות?
ברוב המקרים, תחילה עליך להודיע לבעל הדירה על כל בעיה(ות) לפני הגשת תלונה. אם אין תגובה או שבעל הבית לא מתקן את המצב, תוכל להגיש תלונה ל:
כמה יכול בעל בית להעלות את שכר הדירה?
הסכום שבעל בית יכול להגדיל את שכר הדירה תלוי בחוקים המקומיים. באזורים ללא בקרת שכר דירה, העלאות שכר הדירה משתנות בהתאם למדינה. לדוגמה, בקליפורניה, חוק הגנת הדיירים משנת 2019 מספק הגדלת תקרת שכר דירה עבור אזורים בקליפורניה שאין להם פיקוח על שכר דירה.
