מהי גישת ההכנסה?

מהי גישת ההכנסה?

מהי גישת ההכנסה? – גישת ההכנסה, המכונה לעיתים גישת היוון הכנסה, היא סוג של שיטת הערכת מקרקעין המאפשרת למשקיעים להעריך את שווי הנכס על סמך ההכנסה שהנכס מייצר. הוא משמש על ידי לקיחת ההכנסה התפעולית נטו (NOI) של דמי השכירות שנגבו וחלוקתם בשיעור ההיוון .

איך עובדת גישת ההכנסה

גישת ההכנסה משמשת בדרך כלל עבור נכסים מניבים והיא אחת משלוש גישות פופולריות להערכת נדל"ן. האחרים הם גישת העלות וגישת ההשוואה. גישת ההכנסה להערכת שווי נדל"ן דומה לתזרים המזומנים המהוון (DCF) למימון. גישת ההכנסה מניבה את הערך העתידי של דמי השכירות בשיעור ההיוון.

כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס להשכרה, משקיע שוקל את כמות ההכנסה שנוצרה וגורמים אחרים כדי לקבוע בכמה הנכס עשוי להימכר בתנאי השוק הנוכחיים. בנוסף לקביעה האם המשקיע עשוי להרוויח מהנכס המושכר, מלווה ירצה לדעת את הסיכון הפוטנציאלי שלו להחזר אם הוא יעניק למשקיע משכנתא.

מבין שלוש השיטות להערכת מקרקעין, גישת ההכנסה נחשבת למעורבת והקשה ביותר.

שיקולים מיוחדים

כאשר משתמשים בגישת ההכנסה לרכישת נכס להשכרה, על משקיע להתחשב גם במצב הנכס. תיקונים גדולים פוטנציאליים שעשויים להיות נחוצים יכולים לחתוך באופן משמעותי את הרווחים העתידיים.

בנוסף, משקיע צריך לשקול באיזו יעילות הנכס פועל. לדוגמה, יכול להיות שבעל הבית נותן לדיירים הפחתות שכר דירה בתמורה להשלמת עבודות בחצר או אחריות אחרת. אולי שוכרים ספציפיים מתמודדים עם קשיים כלכליים שאמורים להתהפך בחודשים הקרובים, ובעל הבית לא רוצה לפנות אותם. אם שכר הדירה שנגבה אינו גדול מההוצאות השוטפות , סביר להניח שהמשקיע לא ירכוש את הנכס.

בגישת ההכנסה, לשיעור המכסה ולערך המשוער יש קשר הפוך – הורדת שיעור המכסה מגדילה את הערך המוערך

משקיע חייב גם לוודא כמה יחידות בממוצע ריקות בכל זמן נתון. אי קבלת שכירות מלאה מכל יחידה תשפיע על הכנסת המשקיע מהנכס. זה חשוב במיוחד אם נכס זקוק לתיקונים ויחידות רבות פנויות – מה שמעיד על שיעור תפוסה נמוך. במידה והיחידות לא ימולאו על בסיס קבוע, גביית דמי השכירות תהיה נמוכה ממה שיכולה להיות, ורכישת הנכס עשויה שלא להיות לטובת המשקיע.

נקודות מפתח – מהי גישת ההכנסה?

• גישת ההכנסה היא שיטת הערכת שווי מקרקעין המשתמשת בהכנסה שהנכס מייצר להערכת שווי הוגן.
• זה מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי בשיעור ההיוון.
• רוכש צריך להקדיש תשומת לב מיוחדת למצב הנכס, ליעילות התפעול ולפנויות בעת שימוש בגישת ההכנסה. 

דוגמה לגישת ההכנסה

בגישת ההכנסה, משקיע משתמש במכירות שוק של דומים לבחירת שיעור היוון. לדוגמה, כאשר מעריכים בניין דירות של ארבע יחידות דיור במחוז ספציפי, המשקיע מסתכל על מחירי המכירה האחרונים של נכסים דומים באותו מחוז. לאחר חישוב שיעור ההיוון, המשקיע יכול לחלק את ה-NOI של הנכס להשכרה בשיעור זה. לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) של $700,000 ושיעור היוון נבחר של 8% שווה $8.75 מיליון.