מה זה UPREIT?
מה זה UPREIT? UPREIT פירושה שותפות מטריה להשקעות נדל"ן. UPREIT הוא מבנה REIT ייחודי המאפשר לבעלי נכסים להחליף את הנכס שלהם לבעלות מניות ב-UPREIT. עם זאת, UPREITs כפופים בדרך כלל לבורסות בסעיף 721 של Internal Revenue Code(IRC).
מה זה UPREIT? – נקודות מרכזיות
הבנת UPREITs
קרנות השקעות נדל"ן (REITs) הוצגו על ידי דווייט ד. אייזנהאואר כסוג של קרנות נאמנות נדל"ן אלטרנטיביות. REITs נוצרות כסוג של תיק נדל"ן הכולל נכסי נדל"ן והון מימון נדל"ן. REITs הם ישות המאפשרת למשקיעים לתרום השקעה עבור יחידות הון או מניות של העסק.
ככל ש-REIT התפתחו בשוק, פותחו כמה מבנים חלופיים כדי לספק סוגים שונים של משקיעים. ה-UPREIT הוא מבנה כזה, הידוע בעיקר בזכות מתן תרומות רכוש בתמורה לבעלות על מניות. TheDownREIT וכמה חלופות אחרות נוצרו גם הם כנצר.
בהיווצרותם, REITs יכולים לבחור לקחת על עצמם כל סוג של מבנה עסקי. REITs הנסחרים בבורסה יהיו בנויים כתאגידים. קרנות REIT פרטיות יבחרו בדרך כלל להיות מובנות כנאמנות או אגודה, אם כי הן עשויות לבחור גם בסטטוסים אחרים. כמו רוב התאגידים שאינם תאגידים, גם לגופים פרטיים יש אפשרות לחייב במס כתאגיד.
מה שחשוב בעיקר עבור כל REIT הוא שהם עומדים בדרישות של IRC Title 26, סעיפים 856-859. כאשר עומדים בדרישות אלו, קרן ריט יכולה להעביר את כל ההכנסות שלה לבעלי המניות שלה. ככזה, ההכנסה המעבר נחשבת לניכוי וה-REIT משלם מעט מאוד מסים. הדרישה העיקרית היא שיותר מ-90% מהעסק נוגע לנכסי מקרקעין.
נסיבות ייחודיות
במקום למכור נכס, בעלים יכול לתרום אותו ל-UPREIT בתמורה ליחידות. ליחידות המניות יש בדרך כלל ערך זהה לנכס הנתרם. מכיוון שהנכס שנמכר ל-REIT מכוסה תחת IRC Section 721, העסקה אינה יוצרת אירוע חייב במס.
בהמרת נכס למניה, UPREITs עשויים להכתיב הוראות מיוחדות. לעתים קרובות, הבורסה מספקת למוכר יחידות מיוחדות המאפשרות למוכר הנכס לבחור כיצד הוא ירצה להקים את ה-REIT. ייתכן שמוכרי נכסים יורשו להמיר מיד יחידות למניות ריט. אופציות אחרות עשויות להיות זמינות כמו החזקת מניות למשך שנה לפחות ולאחר מכן קבלת מזומן.
ברגע שמשקיע מוכר את הנכס שלו ל-UPREIT, ה-UPREIT הוא הבעלים של הנכס וכל המינהל המעורב בו. ניהול UPREIT יכול להיות קצת יותר מורכב מ-REIT בסיסי בגלל אפשרות החלפת סעיף 721 וכל ההוראות הנלוות אליו עבור בעל היחידות החדש. מנהלי UPREIT אחראים לניהול תיק ה-REIT שלהם לצורך הפקת תשואות.
מניות של UPREIT יכולות להשתנות בהתאם לפעילויות הניהול, הערכת שווי נכסי הנדל"ן, עסקאות מימון וכל עסקאות אחרות המתרחשות. זה יכול ליצור תנודתיות עבור בעלי המניות. לבעלי מניות UPREIT תהיה בדרך כלל נזילות גמישה המאפשרת להם להמיר בקלות את המניות שלהם למזומן בכל עת שיבחרו.
היתרונות של UPREITs
UPREITs יכולים להיות אפשרות מעשית עבור כל בעל נכס המבקש למכור את הנכס שלו. ככזה, הוא יכול לפנות הן לבעלי נכסים בודדים והן לבעלי נכסים מסחריים. כל בעל נכס שבוחר לבצע החלפת סעיף 721 ל-UPREIT יכול לקבל את ערך הנכס בצורה של יחידות UPREIT.
החלפות סעיף 721 ל-UPREIT אינן יוצרות אירוע חייב במס. עם זאת, בעלי יחידות מחויבים במס על בסיס תקני מיסוי כלליים של REIT. חלק מבעלי הנכסים עשויים לבחור להשתמש בסוג זה של השקעה לתכנון עיזבון מכיוון שהוא יכול אולי לעקוף מסים לחלוטין.
דרישות עבור UPREITs
UPREIT הוא REIT לפי כל הנחיות החשבונאות והמס הסטנדרטיות. UPREITs נוצרו כדי לאפשר תרומת רכוש ל-REIT בתמורה למניות בעלות. לכן מבנה זה מונחה על ידי הסטנדרטים של IRC Section 721 הדן במגן מס עבור החלפת רכוש לשיתוף. באופן כללי, כל REIT המאפשר החלפות סעיף 721 בתוך ה-REIT יכול להיחשב כ-UPREIT.
רוב ה-REITs יתמקדו בפלח מסוים של שוק הנדל"ן, אם כי הסטנדרטים המנחים רק מכתיבים שנכסי נדל"ן ומימון נלוות חייבים להוות יותר מ-90% מהעסק. UPREIT יפעלו בדרך כלל באותה אסטרטגיית השקעה, תוך התמקדות ב- נישת נדל"ן ממוקדת.
סעיף 721 מספק תקנים מנחים לשחרור יחידות בעלי מניות תמורת רכוש. סעיף 721 יכול להיות חלופה להחלפות IRC Section 1031. חילופי סעיף 1031 מאפשרים לבעל נכס למכור את הנכס שלו ולהשקיע את התמורה בהחלפה דומה כדי להימנע ממסים.
אולם, החלפות סעיף 1031 אינן מותרות ב-UPREITs מכיוון שהן דורשות החלפות דומות ואינן מאפשרות לנכס לחלוק בעלות. לכן, החלפת סעיף 721 ל-UPREIT יכולה להיות אטרקטיבית. גם חילופי 721 וגם 1031 מאפשרים לבעל הנכס לדחות מסים.
UPREIT לעומת DownREIT
UPREITs, DownREITs וכל שאר ישויות ה-REIT המיוחדות הן פשוט REITs בבסיסן עם הוראות מיוחדות המאפשרות להן גמישות נוספת. ה-DownREIT מאפשר למשקיע נכסים להיכנס למיזם משותף עם ריט. ב-DownREIT, החלפת היחידות מבוססת בעיקר על שווי הנכס במיזם המשותף, מה שיכול ליצור תשואות טובות יותר לבעל היחידות במיזם המשותף.
