משכנתא או הלוואה קונבנציונלית

מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית?

מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית? משכנתא קונבנציונלית היא הלוואה של רוכש דירה הניתנת באמצעות מלווה פרטי. בהשוואה להלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA), הלוואה רגילה מציעה לרוב ריבית גבוהה יותר. זה יכול גם לדרוש ציון אשראי גבוה יותר כדי להיות זכאי. הלוואות קונבנציונליות אינן מוצעות או מובטחות על ידי גורם ממשלתי. במקום זאת, משכנתאות אלו זמינות דרך מלווים פרטיים, כגון בנקים, איגודי אשראי וחברות משכנתאות. עם זאת, כמה משכנתאות קונבנציונליות יכולות להיות מובטחות על ידי שני הארגונים הממומנים על ידי הממשלה (GSEs): התאחדות המשכנתאות הלאומית הפדרלית (פאני מיי) ו-Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac).

מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית? – הלוואות קונבנציונליות אינן מוצעות או מובטחות על ידי גורם ממשלתי. במקום זאת, משכנתאות אלו זמינות דרך מלווים פרטיים, כגון בנקים, איגודי אשראי וחברות משכנתאות. עם זאת, כמה משכנתאות קונבנציונליות יכולות להיות מובטחות על ידי שני הארגונים הממומנים על ידי הממשלה (GSEs): התאחדות המשכנתאות הלאומית הפדרלית (פאני מיי) ו-Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac).

מהי משכנתא או הלוואה קונבנציונלית? – נקודות מרכזיות

משכנתא קונבנציונלית או הלוואה קונבנציונלית היא הלוואה של רוכש דירה שאינה מוצעת או מובטחת על ידי גורם ממשלתי.

זה זמין דרך מלווה פרטי או מובטח על ידי שני הארגונים הממומנים על ידי הממשלה (GSEs): פאני מיי ופרדי מאק.

לווים פוטנציאליים צריכים להשלים בקשת משכנתא רשמית ולספק מסמכים נדרשים, היסטוריית האשראי שלהם וציון האשראי הנוכחי.

שיעורי הריבית של הלוואות קונבנציונליות נוטות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות בגיבוי ממשלתי, כגון הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA).

1:46

לחץ על הפעל כדי ללמוד הכל על הבטחת הלוואת משכנתא קונבנציונלית

הבנת משכנתאות והלוואות קונבנציונליות

למשכנתאות קונבנציונליות יש בדרך כלל ריבית קבועה, מה שאומר שהריבית לא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. משכנתאות או הלוואות קונבנציונליות אינן מובטחות על ידי הממשלה הפדרלית, וכתוצאה מכך, בדרך כלל יש דרישות הלוואות מחמירות יותר על ידי בנקים ונושים.

ישנן כמה סוכנויות ממשלתיות המבטיחות משכנתאות לבנקים, כגון מינהל הדיור הפדרלי (FHA), המציע תשלומים נמוכים ועלויות ללא סגירה. שתי סוכנויות נוספות הן המשרד לענייני חיילים משוחררים בארה"ב (VA) ומשרד החקלאות של ארה"ב (USDA's) שירות דיור כפרי, שאף אחד מהם אינו מצריך מקדמה. עם זאת, ישנן דרישות שהלווים צריכים לעמוד בהן כדי להיות זכאים לתוכניות אלה.

דוגמה למשכנתא קונבנציונלית

אם אתה עומד בדרישות המחמירות יחסית כדי לזכות במשכנתא קונבנציונלית, זו יכולה להיות דרך זולה ללוות כסף לרכישת נכס.

אם, למשל, לקחתם משכנתא קונבנציונלית לקניית בית בשווי 500,000$, יש לכם מקדמה של 100,000$ (זה 20%), וציון אשראי טוב של 650, אולי תוכלו לקבל משכנתא קונבנציונלית עם ריבית ננעלת. של 3.4% (נכון ליולי 2022). זה ישווה לתשלום חודשי של כ-2,500 דולר בהלוואה ל-30 שנה: 1,800 דולר עיקריות ותשלומי ריבית, וכ-700 דולר במסים וביטוח.

משכנתא קונבנציונלית לעומת משכנתא FHA

ההבדל העיקרי בין משכנתאות קונבנציונליות למשכנתאות FHA הוא שהלוואות FHA נועדו להפוך בעלות על בתים אפשרית וקלה יותר עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית שאולי לא יוכלו לקבל מימון בדרך אחרת בגלל חוסר או היסטוריית אשראי גרועה, או בגלל שהם יש חסכון מוגבל.

מי שזכאי להלוואה FHA דורש תשלום מקדמה נמוך יותר. ודרישות האשראי אינן כמעט מחמירות כמו הלוואות משכנתא אחרות – אפילו אלו עם ציוני אשראי מתחת ל-580 עשויים לקבל מימון. הלוואות אלו אינן ניתנות על ידי ה-FHA עצמו. במקום זאת, הם מתקדמים על ידי מלווים שאושרו על ידי FHA.

לעומת זאת, כדי להיות זכאי להלוואה קונבנציונלית, צרכנים בדרך כלל חייבים לקבל דוחות אשראי כוכבים ללא פגמים משמעותיים וציוני אשראי של לפחות 680. שיעורי הריבית הקונבנציונליים של הלוואות משתנים בהתאם לגובה המקדמה, בחירת מוצר המשכנתא של הצרכן והנוכחי. תנאי השוק.

קונבנציונלי לעומת תואם

הלוואות קונבנציונליות מכונה לרוב בטעות משכנתאות או הלוואות תואמות. למרות שיש חפיפה, שתי הקטגוריות הן קטגוריות נפרדות.

משכנתא תואמת היא משכנתא שהתנאים והתנאים הבסיסיים שלה עומדים בקריטריוני המימון של פאני מיי ופרדי מאק. העיקרי ביניהם הוא מגבלת דולר, שנקבעה מדי שנה על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). ברוב היבשת של ארצות הברית, הלוואה לא תעלה על $647,200 בשנת 2022 (עלייה מ-$548,250 בשנת 2021).

אז בעוד שכל ההלוואות העומדות בקנה אחד הן קונבנציונליות, לא כל ההלוואות הקונבנציונליות מתאימות כקונפורמיות. לדוגמה, משכנתא אג'מבו בסך 800,000 דולר היא משכנתא קונבנציונלית אך לא משכנתא תואמת – כי היא עולה על הסכום שיאפשר לגבות אותה על ידי פאני מיי או פרדי מק.

בשנת 2020, היו 8.3 מיליון בעלי בתים עם משכנתאות מבוטחות ב-FHA. השוק המשני למשכנתאות קונבנציונליות גדול ונזיל במיוחד. רוב המשכנתאות הקונבנציונליות נארזות בניירות ערך מגובי משכנתאות עוברים (MBS), הנסחרים בשוק פורוורד מבוסס היטב הידוע בשם שוק המשכנתא להכרזה (TBA). רבים מניירות הערך הקונבנציונליים הללו מאוגחים עוד יותר לתוך התחייבויות משכנתא מובטחות (CMOs).

סוגי משכנתאות קונבנציונליות

ישנם מספר סוגים של משכנתא קונבנציונלית, והמונחים המשמשים להתייחסות אליהם עלולים לבלבל. להלן הסוגים הנפוצים ביותר.

הלוואות קונבנציונליות: כפי שהוזכר לעיל, הלוואות קונבנציונליות הן הלוואות העומדות בסטנדרטים שנקבעו על ידי פאני מיי ופרדי מאק.

הלוואות ג'מבו: הלוואות ג'מבו מאפשרות לך ללוות יותר ממגבלת ההלוואות המקסימלית להלוואות תואמות. עם זאת, בדרך כלל הם דורשים ציון אשראי גבוה יותר, יחס חוב להכנסה נמוך יותר ותשלום מקדמה גדול יותר.

הלוואות תיק: הלוואת תיק היא הלוואה קונבנציונלית שמלווה בוחר לשמור בתיק משלו במקום למכור אותה בשוק המשני.

הלוואות סאב-פריים: הלוואות תואמות דורשות שיש לך DTI מתחת ל-50% וציון אשראי של 620 ומעלה. אבל אם האשראי שלך לא ממש שם, אתה עשוי להיות זכאי להלוואת סאב-פריים.

הלוואות קונבנציונליות מופחתות: הלוואות אלו מופחתות במלואן, ומעניקות לרוכשי הדירות תשלום חודשי קבוע מתחילת תקופת החזר ההלוואה ועד סופה.

הלוואות בריבית מתכווננת: עם משכנתא בריבית מתכווננת, תקבל ריבית קבועה לתקופה מוגדרת, בדרך כלל שלוש עד 10 שנים. לאחר מכן, הריבית שלך יכולה להשתנות מדי שנה.

דרוש תיעוד עבור משכנתא קונבנציונלית

בשנים שחלפו מאז התמוטטות משכנתאות הסאב-פריים ב-2007, המלווים הקשיחו את הכישורים להלוואות – משכנתאות "ללא אימות" ו"ללא מקדמה" הלכו עם הרוח, למשל – אבל בסך הכל, רוב הדרישות הבסיסיות לא השתנו. לווים פוטנציאליים צריכים להשלים בקשה רשמית למשכנתא (ובדרך כלל לשלם עמלת בקשה), ולאחר מכן לספק למלווה את המסמכים הדרושים כדי לבצע בדיקה מקיפה של הרקע, היסטוריית האשראי וציון האשראי הנוכחי שלהם.

אף נכס לא ממומן ב-100%. בבדיקת הנכסים וההתחייבויות שלך, מלווה לא רק מחפש לראות אם אתה יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים שלך, שבדרך כלל לא יעלו על 28% מההכנסה הגולמית שלך. המלווה גם מחפש לראות אם אתה יכול להתמודד עם תשלום מקדמה על הנכס (ואם כן, כמה), יחד עם עלויות מקדימות אחרות, כגון עמלות הקמה או חיתום של הלוואות, עמלות ברוקר ועלויות הסדר או סגירה, כל אלה יכולים להעלות משמעותית את עלות המשכנתא. בין הפריטים הנדרשים הם:

1. הוכחת הכנסה

מסמכים אלה יכללו אך לא יהיו מוגבלים ל:

שלושים יום של תלושי שכר המראים הכנסה וכן הכנסה מהשנה עד היום

שנתיים של החזרות פדראלטקס

שישים ימים או דוח רבעוני של כל חשבונות הנכסים, כולל המחאות, החסכונות וכל חשבונות ההשקעה שלך

שנתיים של הצהרות W-2

הלווים גם צריכים להיות מוכנים עם הוכחה של כל הכנסה נוספת, כגון מזונות או בונוסים.

2. נכסים

תצטרך להציג דפי בנק ודפי חשבון השקעה כדי להוכיח שיש לך כספים למקדמה ולעלויות הסגירה של בית המגורים, כמו גם עתודות מזומנים. אם תקבלו כסף מחבר או קרוב משפחה כדי לסייע במקדמה, תזדקקו למכתבי מתנה, המאשרים שלא מדובר בהלוואות ואין להן החזר נדרש או חובה. מכתבים אלה יצטרכו לעתים קרובות לזכות בבנוטריון.

3. אימות תעסוקה

המלווים היום רוצים לוודא שהם מלווים רק ללווים עם היסטוריית עבודה יציבה. המלווה שלך לא רק ירצה לראות את תלושי השכר שלך, אלא גם עשוי להתקשר למעסיק שלך כדי לוודא שאתה עדיין מועסק ולבדוק את המשכורת שלך. אם החלפת לאחרונה מקום עבודה, מלווה עשוי לרצות ליצור קשר עם המעסיק הקודם שלך. לווים עצמאיים יצטרכו לספק ניירת נוספת משמעותית הנוגעת לעסק ולהכנסה שלהם.

4. תיעוד אחר

המלווה שלך יצטרך להעתיק את רישיון הנהיגה או תעודת הזהות שלך ויצטרך את מספר הביטוח הלאומי שלך ואת החתימה שלך, כדי לאפשר למלווה למשוך את דוח האשראי שלך.

ריביות למשכנתאות קונבנציונליות

ריביות ההלוואות הקונבנציונליות נוטות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות בגיבוי ממשלתי, כמו הלוואות FHA (אם כי הלוואות אלו, שבדרך כלל מחייבות ללווים לשלם דמי ביטוח משכנתא, עשויות להיות יקרות באותה מידה בטווח הארוך).

הריבית שנושאת על ידי משכנתא קונבנציונלית תלויה במספר גורמים, לרבות תנאי ההלוואה – אורכה, גודלה והאם הריבית קבועה או ניתנת להתאמה – וכן בתנאי השוק הכלכליים או הפיננסיים הנוכחיים. מלווי משכנתאות קובעים ריביות על סמך ציפיותיהם לאינפלציה עתידית; גם ההיצע והביקוש מניירות ערך מגובי משכנתאות משפיעים על התעריפים. מחשבון משכנתא יכול להראות לך את ההשפעה של תעריפים שונים על התשלום החודשי שלך.

כאשר הפדרל ריזרב מייקר לבנקים ללוות על ידי מיקוד לתעריף גבוה יותר של קרנות פדרליות, הבנקים, בתורם, מעבירים את העלויות הגבוהות יותר ללקוחותיהם, ותעריפי ההלוואות לצרכן, כולל אלו עבור משכנתאות, נוטים לעלות.

בדרך כלל מקושרים לריבית נקודות, עמלות המשולמות למלווה (או לברוקר). ככל שתשלמו יותר נקודות, הריבית שלכם תהיה נמוכה יותר. נקודה אחת עולה 1% מסכום ההלוואה ומפחיתה את הריבית בכ-0.25%.

הגורם האחרון בקביעת שיעור הריבית הוא הפרופיל הפיננסי של הלווה הבודד: נכסים אישיים, כושר אשראי וגודל המקדמה שהוא יכול לשלם על בית המגורים המיומן.

שיקולים מיוחדים למשכנתא או הלוואה קונבנציונלית

סוגי הלוואות אלו אינם מתאימים לכל אחד. הנה מבט על מי עשוי להיות זכאי למשכנתא קונבנציונלית ומי לא.

מי עשוי להיות כשיר

אנשים עם דוחות אשראי מבוססים ודוחות אשראי מעולים שנמצאים על בסיס פיננסי מוצק בדרך כלל זכאים למשכנתאות קונבנציונליות. ליתר דיוק, המועמד האידיאלי צריך להיות:

ציון אשראי הוגן או טוב יותר. ציון אשראי הוא ייצוג מספרי של יכולתו של הלווה להחזיר הלוואה. ציוני האשראי כוללים את היסטוריית האשראי של הלווה ואת מספר התשלומים המאוחרים. ניתן לדרוש ציון אשראי של לפחות 620 ואולי יותר לאישור. כמו כן, ככל שהניקוד גבוה יותר, הריבית על ההלוואה נמוכה יותר, כאשר התנאים הטובים ביותר נשמרים לבעלי ציון מצוין.

יחס חוב להכנסה מקובל (DTI). זהו סכום תשלומי החוב החודשיים שלך, כגון כרטיסי אשראי ותשלומי הלוואות, בהשוואה להכנסה החודשית שלך. באופן אידיאלי, יחס DTI צריך להיות סביב 36% ולא יותר מ-43%. במילים אחרות, אתה צריך להוציא פחות מ-36% מההכנסה החודשית שלך על תשלומי חובות.

מקדמה של לפחות 20% ממחיר הרכישה של הבית זמין. המלווים יכולים לקבל פחות, אבל אם כן, הם דורשים לעתים קרובות מהלווים לקחת ביטוח משכנתא פרטי ולשלם את הפרמיות שלה מדי חודש עד שישיגו לפחות 20% הון עצמי בבית.

בנוסף, משכנתאות קונבנציונליות הן לרוב האמצעי הטוב ביותר או היחיד עבור רוכשי דירות שרוצים את המגורים למטרות השקעה או כבית שני, או שרוצים לרכוש נכס במחיר של מעל 500,000$.

מי אולי לא זכאי

באופן כללי, אלה שרק מתחילים את החיים, אלה עם קצת יותר חוב מהרגיל, ואלה עם דירוג אשראי צנוע מתקשים לעתים קרובות לזכות בהלוואות קונבנציונליות. ליתר דיוק, משכנתאות אלו יהיו קשות למי שיש:

ספג פשיטת רגל או עיקול בשבע השנים האחרונות

ציוני אשראי מתחת ל-650

יחסי DTI מעל 43%

פחות מ-20% או אפילו 10% ממחיר הרכישה של הבית עבור מקדמה

עם זאת, אם נדחתה לקבלת המשכנתא, הקפד לבקש את הסיבות בכתב. אתה עשוי להיות זכאי לתוכניות אחרות שיכולות לעזור לך לקבל אישור למשכנתא.

לדוגמה, אם אין לך היסטוריית אשראי ואתה רוכש דירה בפעם הראשונה, אתה עשוי להיות זכאי להלוואת FHA. הלוואות FHA מותאמות במיוחד עבור רוכשי דירות בפעם הראשונה. כתוצאה מכך, להלוואות FHA יש כישורים ודרישות אשראי שונות, כולל מקדמה נמוכה יותר.

מה ההבדל בין הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) להלוואה קונבנציונלית?

הלוואות FHA נועדו להפוך את בעלות הבית לאפשרית וקלה יותר עבור לווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית עם היסטוריית אשראי גרועה או חסכונות מוגבלים. שיעורי הריבית של הלוואות קונבנציונליות נוטות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות בגיבוי ממשלתי, כגון הלוואות FHA, ותזדקק לציון אשראי גבוה יותר ולמקדמה כדי להיות זכאי.

האם עדיף לעבור FHA או קונבנציונלי?

הלוואה קונבנציונלית לרוב עדיפה אם יש לך אשראי טוב או מצוין מכיוון שעלויות הריבית שלך על המשכנתא ועלויות ביטוח המשכנתא הפרטי (PMI) ירדו. אבל הלוואת FHA יכולה להיות מושלמת אם ציון האשראי שלך הוא ב-500 או ב-600 הנמוכים. עבור לווים בעלי אשראי נמוך יותר, FHA היא לרוב האפשרות הזולה יותר. עם זאת, כדאי לבדוק את שתי האפשרויות, מכיוון שהדרך הטובה ביותר ללוות יכולה להיות תלויה בגורמים רבים.

איזה ציון אשראי אני צריך עבור הלוואה קונבנציונלית?

פאני מיי אומרת שהלוואות קונבנציונליות דורשות בדרך כלל ציון אשראי מינימלי של 620, אבל זה יכול להשתנות לפי מלווה. הבנקים עשויים להיות מוכנים יותר להלוות לאנשים עם מקדמה משמעותית.

סיכום ומסקנות

משכנתא קונבנציונלית או הלוואה קונבנציונלית היא הלוואה של רוכש דירה שאינה מוצעת או מובטחת על ידי גורם ממשלתי. לעתים קרובות משווים אותם להלוואות FHA, שנועדו לאפשר למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, או למשפחות עם ציוני אשראי נמוכים או חסכונות מועטים, לגשת להלוואות משכנתא.

משכנתאות קונבנציונליות זמינות דרך מלווים פרטיים או שני הארגונים בחסות הממשלה (GSEs): פאני מיי ופרדי מאק. לווים פוטנציאליים צריכים להשלים בקשת משכנתא רשמית, לספק מסמכים נדרשים, היסטוריית אשראי וציון אשראי נוכחי. שיעורי הריבית הרגילים של הלוואות נוטות להיות גבוהות יותר מאלו של משכנתאות בגיבוי ממשלתי, כגון הלוואות FHA, אלא אם כן יש לך דירוג אשראי מצוין.

תיקון – 7 במרץ 2023: מאמר זה נערך מגרסה קודמת שציינה באופן שגוי איזה סוג של הלוואות משכנתא מציעות ריבית נמוכה יותר. למעשה, הלוואות FHA מציעות ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואות רגילות.

tradingpedia.co.il -> powered by : Sakara