מהו היחס המשולב בין הלוואה לערך (CLTV)?
מהו היחס המשולב בין הלוואה לערך (CLTV)? יחס הלוואה לערך משולב (CLTV) הוא היחס בין הלוואות מובטחות לנכס לערך של נכס. המלווים משתמשים ביחס CLTV כדי לקבוע את הסיכון של לווה פוטנציאלי לכשל כאשר נעשה שימוש ביותר מהלוואה אחת. ה-CLTV שונה מיחס הלוואה לערך (LTV) שה-LTV כולל רק את המשכנתא הראשונה או העיקרית בחישובו.
מהו היחס המשולב בין הלוואה לערך (CLTV)? – ה-CLTV שונה מיחס הלוואה לערך (LTV) שה-LTV כולל רק את המשכנתא הראשונה או העיקרית בחישובו.
מהו היחס המשולב בין הלוואה לערך (CLTV)? – נקודות מרכזיות
מה מראה CLTV Ratio
יחס הלוואה לערך משולב (CLTV) הוא חישוב המשמש אנשי מקצוע בתחום המשכנתאות והלוואות כדי לקבוע את האחוז הכולל של הנכס של בעל הבית שיש בו שעבודים (חובות) בהשוואה לשווי הנכס. המלווים משתמשים ביחס CLTV יחד עם קומץ חישובים אחרים, כגון יחס החוב להכנסה ויחס הלוואה לערך (LTV) הסטנדרטי, כדי להעריך את הסיכון של הארכת הלוואה ללווה.
כלכלנים רבים רואים בתקני CLTV רפויים כאחד הגורמים שתרמו למשבר העיקול שפקד את ארצות הברית בסוף שנות ה-2000. החל משנות ה-90 ובמיוחד בתחילת ואמצע שנות ה-2000, רוכשי דירות נטלו לעיתים קרובות משכנתא שנייה בזמן הרכישה במקום ביצוע תשלומים. מלווים שהשתוקקו לא לאבד את עסקיהם של לקוחות אלה למתחרים הסכימו לתנאים כאלה למרות הסיכון המוגבר.
לפני בועת הנדל"ן שהתרחבה מסוף שנות ה-90 ועד אמצע שנות ה-2000, הנוהג המקובל היה שרוכשי דירות משלמים מקדמה בסך של לפחות 20% ממחיר הרכישה. רוב המלווים שמרו על הלקוחות בפרמטרים אלה על ידי הגבלת LTV ל-80%.
כשהבועה החלה להתחמם, רבות מאותן חברות נקטו בצעדים כדי לאפשר ללקוחות לעקוף ירידה של 20%. חלק מהמלווים העלו את תקרות ה-LTV או ביטלו אותן לחלוטין, והציעו משכנתאות עם מקדמה של 5% או פחות, בעוד שאחרים שמרו על דרישות ה-LTV במקום, אך העלו את תקרות ה-CLTV, לעתים קרובות ל-100%. תמרון זה אפשר ללקוחות לקחת משכנתא שנייה כדי לממן את 20% המקדמה שלהם.
זינוק העיקול החל ב-2008 הדגיש מדוע CLTV חשוב. העובדה שיש עור במשחק, כמו הוצאה ראשונית של 100,000 דולר במזומן עבור בית של 500,000 דולר, מספקת לבעל בית תמריץ רב עוצמה לעמוד בקצב תשלומי המשכנתא. אם הבנק מעוקל, בעל בית לא רק מאבד את ביתו, אלא גם את ערימת המזומנים ששילמו כדי לסגור על הנכס. דרישת הון עצמי בנכס מבודדת גם את המלווים מפני צניחה במחירי הנדל"ן.
נסיבות ייחודיות
חלק מרוכשי דירות בוחרים להוריד את המקדמה על ידי קבלת משכנתאות מרובות על נכס, מה שמביא ליחס הלוואה לערך נמוך יותר עבור המשכנתא העיקרית. כמו כן, בגלל יחס ה-LTV הנמוך יותר, רוכשי דירות רבים נמנעים בהצלחה מביטוח משכנתא פרטית (PMI). אם עדיף לקבל משכנתא שנייה או לשאת בעלות של PMI תלוי בנסיבות המיוחדות של הלווה.
כתוצאה מכך, מכיוון שהמשכנתא השנייה נוטלת על עצמו יותר סיכון, הריבית על משכנתא שנייה היא בדרך כלל גבוהה מהריבית על משכנתא ראשונה.
דוגמה ליחס CLTV
נניח שאתה רוכש בית ב-200,000 דולר. כדי להבטיח את הנכס, סיפקת מקדמה בסך 50,000$ וקיבלתם שתי משכנתאות: אחת בסך 100,000$ (ראשי) ואחת ב-$50,000 (משנית). יחס הלוואה לערך המשולב שלך (CLTV) הוא 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).
הלוואה לערך לעומת CLTV
הלוואה לערך (LTV) ו-CLTV הם שניים מהיחסים הנפוצים ביותר המשמשים במהלך תהליך חיתום המשכנתאות. רוב המלווים מטילים מקסימום על שני הערכים, שמעליהם הלווה הפוטנציאלי אינו זכאי להלוואה. יחס ה-LTV מתייחס רק ליתרת המשכנתא העיקרית, בעוד שה-CLTV מביא בחשבון את כל ההלוואות בנכס, כגון הלוואות להון עצמי וקווי אשראי להון ביתי (HELOCs).
רוב המלווים מטילים מרבי של LTV של 80%. לווים בעלי פרופיל אשראי טוב יכולים לעקוף את הדרישה הזו, אך חייבים לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) כל עוד יתרת ההלוואה העיקרית שלהם גדולה מ-80% מערך הבית. PMI מגן על המלווה מפני הפסדים כאשר ערך הבית יורד מתחת ליתרת ההלוואה.
מלווים ראשיים נוטים להיות נדיבים יותר עם דרישות CLTV. בהתחשב בדוגמה לעיל, במקרה של עיקול, בעל המשכנתא העיקרי מקבל את כספו במלואו לפני שמחזיק המשכנתא השני מקבל משהו. אם ערך הנכס יורד ל-$125,000 לפני שהלווה לא יצליח, בעל השעבוד הראשי מקבל את כל הסכום המגיע לו ($100,000), בעוד שבעל השעבוד השני מקבל רק את 25,000$ הנותרים למרות שהוא חייב ב-$50,000. בעל השעבוד העיקרי לוקח פחות סיכון במקרה של ירידת ערכי נכס ויכול להרשות לעצמו להלוות ב-CLTV גבוה יותר.
כיצד משפיע יחס ה-CLTV שלי?
באופן כללי, לווה עם יחס CLTV גבוה נחשב לסיכון גבוה יותר על ידי המלווה. זה מביא לריבית גבוהה יותר אם ההלוואה תאושר.
מהו יחס CLTV טוב?
המלווים בדרך כלל אוהבים לראות יחס CLTV של 80% או פחות. הלווים יצטרכו גם ציוני אשראי טובים.
אילו הלוואות כולל יחס CLTV?
בעת חישוב יחס CLTV, המלווים כוללים את כל ההלוואות המובטחות בנכס. זה כולל משכנתאות ראשונות, משכנתאות שנייה, הלוואות להון בית וקווי אשראי להון עצמי (HELOCs).
