מהי נדל"ן בבעלות (REO)?
מהי נדל"ן בבעלות (REO)? המונח בבעלות נדל"ן (REO) מתייחס לנכס בבעלות מלווה שאינו נמכר במכירה פומבית. נכסים הופכים ל-REO כאשר הבעלים עומדים בברירת מחדל והבנק משתלט עליהם ומנסה למכור אותם. המלווה, שהוא לרוב בנק, לוקח בעלות על נכס מעוקל כאשר הוא לא מצליח למכור בסכום המבוקש לכיסוי ההלוואה. נכסים אלה מגיעים בדרך כלל בהנחה גדולה אך עשויים לדרוש תיקונים נרחבים.
מהי נדל"ן בבעלות (REO)? – נקודות מרכזיות
0:58
הגדרת נכסים בבעלות נדל"ן (REO)
הבנת נכסים בבעלות נדל"ן (REO).
כאשר לווה אינו עומד במשכנתא שלו, התקופה שלפני העיקול כוללת לעתים קרובות או מכירה בחסר או מכירה פומבית פומבית. אם אף אחד מהם לא יעבור, תהליך העיקול יכול להסתיים בכך שהמלווה לוקח את הבעלות על הנכס. המלווים עשויים להיות בנקים, מלווים לא מסורתיים, ישויות מעין ממשלתיות כמו פאני מיי ופרדי מאק, או גופים ממשלתיים אחרים.
המלווים עשויים לנסות למכור נכסי REO בתיקי ההשקעות שלהם ללא עזרה של סוכני נדל"ן. כאשר זה המקרה, בנקים מרשמים לעתים קרובות את נכסי ה-REO שלהם באתרי האינטרנט שלהם. פקידי הלוואות של בנק עשויים גם להודיע ללקוחות שמחפשים בתים על נכסי ה-REO בספורטfolio שלו.
נכסי REO מנוהלים על ידי מומחה REO של המלווה. תפקידם כולל:
מומחה ה-REO עובד גם בשיתוף פעולה הדוק עם מנהל הנכסים הפנימי או המנוהל של המלווה כדי להבטיח שהנכסים מאובטחים ומוגנים בחורף או כדי להכין נכס לפינוי. מומחה REO לוקח על עצמו את פונקציות העבודה הללו כדי לעזור לבנק לחסל את נכסיו במהירות וביעילות.
נסיבות ייחודיות
מומחי REO לעתים קרובות חוזים בשירותיהם של סוכני נדל"ן מקומיים כדי לרשום את הנכסים בשירות הרישום המרובה (MLS) כך שהם יקבלו יותר חשיפה. רישום נכסים ב-MLS מבטיח שקונים פוטנציאליים שאתרי נדל"ן, כמו גם אתרים כמו Zillow, Realtor.com, Redfin ו-Trulia, יראו את הרישומים. סוכני רישום REO מביאים כל הצעה שהם מקבלים למומחה REO.
כיצד נכס זוכה לסטטוס REO
אז איך הופך נכס לבעלות נדל"ן? יש תהליך שהמלווים חייבים לדבוק בו כדי שיעבור מהבעלים המקורי לבעלות המלווה. זה מתחיל עם כשל הלווה את המשכנתא או הלוואת הבית שלו. למלווים יש בדרך כלל תאריך סיום, אבל זה בדרך כלל בתוך כמה חודשים. כאשר משכנתא נמצאת במחדל, המלווים מנסים לעבוד עם הלווה כדי לעדכן אותה. אם לא, זה עובר לשלב הבא: עיקול.
עיקול הוא הליך משפטי. זה מאפשר למלווים להחזיר את הנכס ולנסות למכור אותו כדי להחזיר את יתרת ההלוואה. ישנם מקרים שבהם המלווים לא יכולים למכור את הנכס. זו הנקודה בה היא הופכת לבעלות מקרקעין. המלווה מנהל את הנכס ומכין אותו לרישום לשוק.
יתרונות וחסרונות של נכס REO
יתרונות
נכסי REO יכולים להיות אטרקטיביים למשקיעי נדל"ן ולרוכשי דירות מכיוון שהם השקעות חסכוניות. לעתים קרובות בנקים עשויים למכור אותם בהנחה לשווי השוק שלהם, מכיוון שמכירת נכסים כאלה היא בדרך כלל לא קו העסקים העיקרי שלהם.
לנכסים רבים המגיעים לתהליך העיקול לא רק עומדות הלוואות, יתכנו גם תשלומים אחרים במחדל. זה יכול לכלול תשלומי מיסים על רכוש וחובות אחרים. נקודת העיקול היא להסיר כל שעבוד מהנכס ולמכור אותו. רכישת REO פירושה שהם מגיעים ללא שעבודים, כך שאין כותרות פגומות ואין חובות.
רוב המלווים לא רוצים להחזיק בנכסי REO. השארתם בשוק פירושה שהם מפסידים כסף. ככאלה, בדרך כלל יש להם יותר מוטיבציה לפרוק את נכס ה-REO מאשר למוכר רגיל יש את ביתם. במקום לעשות הלוך ושוב, המלווים עשויים להיות מוכנים יותר לנהל משא ומתן, מה שאומר שקונים יכולים לעתים קרובות ללכת משם ולשלם מחיר טוב יותר.
חסרונות
המלווים בדרך כלל מוכרים נכסי REO על בסיס כפי שהם. המשמעות היא שהם לא יבצעו תיקונים (גדולים) או שיפוצים לפני המכירה. נכסים אלה נמצאים לעתים קרובות במצב של תקלה, ולכן חיוני לבצע בדיקת בית יסודית ולהיות מוכנים לבצע (ולשלם עבור) שדרוגים ושיפוצים הכרחיים שעשויים להיות נחוצים.
נכס מוזנח מאוד או פגום עשוי לדרוש תיקונים ושדרוגים נרחבים על מנת להפוך אותו למגורים שוב. עלות התיקונים יכולה לעתים קרובות לשלול את כל החיסכון שיש לקונים במחיר הרכישה בפועל.
אף על פי שניתן לפנות דיירי בתים חד-משפחתיים לפני הרישום, בתים רב-משפחתיים עדיין עשויים להיות מאוכלסים על ידי דיירים. המשמעות היא שקונים עלולים להפוך לבעלי בית, גם אם מעולם לא התכוונו לקחת על עצמם את התפקיד הזה. הקונים יצטרכו לנקוט באמצעי זהירות כדי להבטיח שהם עומדים בחוקי השוכרים המקומיים והמדינתיים של בעלי בית על ידי כיבוד חוזי שכירות קיימים.
יתרונות
חסרונות
מה זאת אומרת בבעלות מקרקעין?
נכס בבעלות נדל"ן הוא נכס המנוהל על ידי בנק או מלווה אחר. נכסים הנכללים בקטגוריה זו נלקחים על ידי המלווים לאחר שהלווים המקוריים אינם עומדים במשכנתאותיהם. לאחר מכן המלווים עוברים את תהליך העיקול כדי להחזיר את הנכס ולמכור אותם במכירה פומבית. אם הנכס לא נמכר, הנכס הופך לחלק מהמלאי של המלווה.
כיצד הופך נכס לבעלות נדל"ן?
יש תהליך שנכס חייב לעבור לפני שהוא יכול להפוך לבעלות נדל"ן. ראשית, הלווה נכנס למחדל. אם המלווה לא יכול לנהל משא ומתן על החזר המשכנתא, הם יכולים להחזיר את הנכס. זה מאפשר להם לפנות כל דייר (בתנאי שמדובר בבית חד-משפחתי) ולהכין את הנכס למכירה במכירה פומבית. אם לא ניתן למכור את הנכס, הוא הופך לחלק מהמלאי של המלווה, ולכן בבעלות הנדל"ן.
כמה אני צריך להציע על נכס בבעלות נדל"ן?
זה תלוי. למלווים יש בדרך כלל מוטיבציה רבה למכור נכסי REO, מה שאומר שהם מגיעים לרוב בהנחה גדולה יותר בהשוואה לאחרים, מה שאומר שכבר תשלמו (באופן משמעותי) פחות ממה שהייתם משלמים אם הלווה המקורי היה מוכר אותם. אם אתה עדיין מרגיש שאתה לא מקבל את המחיר הטוב ביותר, בדוק את שווי השוק של הנכס ובתים דומים אחרים באזור והצע את ההצעה שלך.
סיכום ומסקנות
נדל"ן יכול להוות הזדמנות מאוד משתלמת שיכולה להכניס הרבה כסף למשקיעים. אבל איפה כדאי להתחיל לחפש? משקיעים רבים מוצאים הזדמנויות בנכסים בבעלות נדל"ן, הנמצאים בבעלות המלווים. נכסים אלה עוברים את תהליך ברירת המחדל והעיקול ואינם נמכרים במכירה פומבית. מכיוון שזה יכול להיות יקר לתחזוקה, למלווים יש לעתים קרובות מוטיבציה גבוהה למכור. אתה יכול להשיג נכסים אלה בהנחה גדולה. אבל שימו לב: זה עלול לעלות בעלות גבוהה, במיוחד אם הם מוזנחים או דורשים תיקונים נרחבים.
