מה זה חכירת קרקע?
מה זה חכירת קרקע? חכירת קרקע היא הסכם שבו רשאי שוכר לפתח נכס במהלך תקופת החכירה, ולאחר מכן הקרקע וכל ההשבחות מועברות לבעל הנכס.
מה זה חכירת קרקע? – איך עובד חכירה קרקע
חכירת קרקע מעידה כי שיפורים יהיו בבעלות בעל הנכס אלא אם נוצר חריג וקובע כי כל המסים הרלוונטיים שייגרמו במהלך תקופת החכירה ישולמו על ידי השוכר. מכיוון שחכירת קרקע מאפשרת לבעל הבית להניח את כל השיפורים לאחר תום תקופת החכירה, בעל הבית רשאי למכור את הנכס בשיעור גבוה יותר. חכירת קרקע נקראת לעתים קרובות גם חכירת קרקע, שכן בעלי דירות מחכירים את הקרקע בלבד.
למרות שהם משמשים בעיקר בחלל המסחרי, חכירות קרקע שונות מאוד מסוגים אחרים של חכירה מסחרית כמו אלו המצויים במתחמי קניות ובנייני משרדים. חוזי השכירות האחרים הללו בדרך כלל אינם מחלקים את השוכר לקחת על עצמו אחריות על היחידה. במקום זאת, דיירים אלו מחויבים בשכר דירה על מנת להפעיל את עסקיהם. חכירת קרקע כרוכה בהשכרת קרקע לתקופה ארוכת טווח – בדרך כלל ל-50 עד 99 שנים – לשוכר הבונה בניין בנכס.
חוזה שכירות ל-99 שנים הוא בדרך כלל תקופת החכירה הארוכה ביותר האפשרית עבור נכס מקרקעין. פעם זה היה הכי ארוך שאפשר לפי החוק המקובל. עם זאת, חוזי שכירות ל-99 שנים ממשיכים להיות נפוצים אך אינם עוד הארוכים ביותר לפי החוק.
חכירת הקרקע מגדירה מי הבעלים של הקרקע, ומי הבעלים של הבניין, והשבחות בנכס. בעלי דירות רבים משתמשים בחכירות קרקע כדרך לשמור על הבעלות על הנכס שלהם מסיבות תכנוניות, כדי למנוע רווחי הון, וכדי לייצר הכנסה והכנסה. הדיירים בדרך כלל לוקחים על עצמם אחריות לכל הוצאות. זה כולל בנייה, תיקונים, שיפוצים, שיפורים, מיסים, ביטוח וכל עלויות מימון הקשורות לנכס.
דוגמה לחכירת קרקע
חכירות קרקע משמשות לרוב זכיינות וחנויות קופסאות גדולות, כמו גם גופים מסחריים אחרים. מטה החברה ירכוש בדרך כלל את הקרקע, ויאפשר לשוכר/היזם לבנות ולהשתמש במתקן. יש סיכוי טוב שדונאטס של מקדונלדס, סטארבקס או דאנקין הקרובים אליכם מחויבים בחוזה שכירות קרקע.
ביולי 2016, חברת ההשקעות AllianceBernstein מניו יורק רכשה חכירה קרקע ל-99 שנים מ-BLDG Management עבור מלון ג'ורג' וושינגטון בניו יורק בעסקה בשווי 100.4 מיליון דולר. BLDG רכשה את המלון במקור כשהיה בעוקול בשנת 1994. למרות שהבניין שימש את בית הספר לאמנויות חזותיות במנהטן כמעונות סטודנטים, BLDG הגישה תוכניות באפריל 2016 לשחזר את הנכס למלון עם מסעדה ובר , וחנויות צמודות קרקע. הנכס פועל כיום כ-Frehand Hotel, מלון בוטיק, ברובע Flatiron של ניו יורק.
חלק מהיסודות של כל חכירת קרקע צריכים לכלול:
שכירות קרקע כפופות לעומת לא כפופות
חכירת קרקע מרככת שיפורים פיננסיים על ידי נטילת חובות. בחכירת קרקע כפופה, מסכים המשכיר לעדיפות נמוכה יותר של תביעות על הנכס במקרה שהשוכר לא יעמוד בהלוואה להשבחה. במילים אחרות, בעל חכירת קרקע כפוף מאפשר בעצם לשטר הנכס לשמש כבטוחה במקרה של אי ביטול של דייר בכל הלוואה הקשורה להשבחה. עבור סוג זה של חכירת קרקע, המשכיר רשאי לשאת ולתת על תשלומי שכר דירה גבוהים יותר בתמורה לסיכון שנלקח על עצמו במקרה של כשל השוכר. הדבר עשוי להועיל גם לבעל הבית כי בניית בניין על אדמתו מעלה את ערך הנכס שלו.
לעומת זאת, חכירת קרקע לא כפופה מאפשרת לבעל הבית לשמור על העדיפות העליונה של התביעות על הנכס במקרה שהשוכר לא יעמוד בהלוואה לצורך שיפורים. מכיוון שהמלווה עשוי שלא לקחת בעלות על הקרקע אם ההלוואה לא משולמת, אנשי מקצוע בהלוואות עשויים להסס להאריך משכנתא לצורך שיפורים. למרות שהבעלים שומר על הבעלות על הנכס, הם בדרך כלל צריכים לגבות מהשוכר סכום נמוך יותר של שכר דירה.
יתרונות וחסרונות של חכירת קרקע
חכירת קרקע יכולה להועיל הן לשוכר והן למשכיר.
הטבות לשוכר
חכירת הקרקע מאפשרת לשוכר לבנות על נכס במיקום מעולה שלא יכול היה לרכוש בעצמו. מסיבה זו, חנויות רשת גדולות כמו Whole Foods וסטארבקס משתמשות לעתים קרובות בחכירות קרקע בתוכניות ההתרחבות הארגוניות שלהן.
חכירת קרקע גם אינה מחייבת את השוכר בתשלום מקדמה עבור הבטחת הקרקע, כפי שתחייב רכישת הנכס. לכן, פחות הון עצמי מעורב ברכישת חכירת קרקע, המפנה מזומנים למטרות אחרות ומשפר את התשואה על ניצול הקרקע.
כל דמי שכירות המשולמים על חכירת קרקע עשויים להיות ניתנים לניכוי עבור מסי הכנסה של המדינה והפדרליות, כלומר הפחתת נטל המס הכולל של השוכר.
הטבות בעל הבית
בעל הקרקע מרוויח זרם הכנסה קבוע מהשוכר תוך שמירה על הבעלות על הנכס. חכירת קרקע מכילה בדרך כלל סעיפי הסלמה המבטיחים עלייה בזכויות שכר דירה וזכויות פינוי המספקות הגנה במקרה של מחדל בשכר דירה או הוצאות אחרות.
יש גם חיסכון במס למשכיר שמשתמש בחכירות קרקע. אם ימכרו נכס לשוכר על הסף, הם יממשו רווח במכירה. על ידי ביצוע סוג זה של שכירות, הם נמנעים מלהצטרך לדווח על רווחים כלשהם. אבל עשויות להיות כמה השלכות מס על שכר הדירה שהם מקבלים.
בהתאם להוראות שהוכנסו לחכירת הקרקע, ייתכן שבעל הבית יוכל גם לשמור על שליטה מסוימת על הנכס כולל השימוש בו ואופן פיתוחו. המשמעות היא שבעל הבית יכול לאשר או לדחות כל שינוי בקרקע.
חסרונות הדייר
מכיוון שהמשכירים עשויים לדרוש אישור לפני ביצוע שינויים כלשהם, השוכר עלול להיתקל במחסומים בשימוש או בפיתוח הנכס. כתוצאה מכך, עלולות להיות יותר הגבלות ופחות גמישות עבור השוכר.
העלויות הכרוכות בהליך חכירת הקרקע עשויות להיות גבוהות יותר מאשר אם השוכר היה רוכש נכס על הסף. דמי שכירות, מיסים, שיפורים, היתרים, כמו גם כל זמני המתנה לאישור בעל הבית, יכולים להיות יקרים.
חסרונות בעל הבית
בעלי דירות שלא מכניסים את ההוראות והסעיפים המתאימים בחוזי השכירות שלהם עלולים לאבד שליטה לשוכרים שנכסיהם עוברים פיתוח. זו הסיבה שתמיד חשוב ששני הצדדים יבדקו את חוזי השכירות שלהם לפני החתימה.
בהתאם למקום מיקום הנכס, שימוש בחכירת קרקע עשויה להיות בעלת השלכות מס גבוהות יותר עבור בעל דירה. למרות שהם עשויים שלא לממש רווח ממכירה, שכר דירה נחשב להכנסה. אז שכר דירה מחויב בשיעור רגיל, מה שעשוי להגדיל את נטל המס.
נקודות מרכזיות
