מהו יחס שירות החוב הכולל (TDS)?
מהו יחס שירות החוב הכולל (TDS)? יחס שירות החוב הכולל (TDS) – סך חובות החוב חלקי ההכנסה הגולמית – הוא מדד פיננסי שבו משתמשים המלווים כדי לקבוע אם להעניק אשראי או לא, בעיקר בענף המשכנתאות. כדי לחשב את אחוז ההכנסה הגולמית של לווה פוטנציאלי שכבר מחויב להתחייבויות, המלווים שוקלים את כל התשלומים הנדרשים הן עבור חשבונות דיור והן עבור חשבונות שאינם בדיור. גורם הדיור בחישוב ה-TDS כולל את כל מה ששולם עבור הבית, מתשלום משכנתא, מיסי מקרקעין, וביטוח בעלי דירה ועד עמלות ושירותים. הגורם שאינו דיור כולל את כל השאר, מהלוואות רכב, הלוואות לסטודנטים ותשלומים בכרטיסי אשראי ועד למזונות ילדים ומזונות.
מהו יחס שירות החוב הכולל (TDS)? – גורם הדיור בחישוב ה-TDS כולל את כל מה ששולם עבור הבית, מתשלום משכנתא, מיסי מקרקעין, וביטוח בעלי דירה ועד עמלות ושירותים. הגורם שאינו דיור כולל את כל השאר, מהלוואות רכב, הלוואות לסטודנטים ותשלומים בכרטיסי אשראי ועד למזונות ילדים ומזונות.
מהו יחס שירות החוב הכולל (TDS)? – נקודות מרכזיות
איך עובד יחס שירות החוב הכולל (TDS).
כאשר פונים לקבלת משכנתא או כל סוג אחר של הלוואה, כל הלווים צריכים להיות מודעים לכך שיחס שירות החוב הכולל (TDS) הוא גורם מפתח המניע אישור או דחייה – והוא חשוב לא פחות כמו הכנסה יציבה, תשלום חשבונות בזמן, ו- ציון אשראי חזק.
זכור, ככל שיחס ה-TDS שלך נמוך יותר, כך סיכויי האישור שלך טובים יותר. לווים עם יחסי TDS גבוהים יותר נוטים להיאבק לעמוד בהתחייבויותיהם מאשר לווים עם יחסים נמוכים יותר.
כל המלווים ישוו את ה-TDS שלך לטווח ה-BenchmarkTDS שלהם – בדרך כלל מ-36% עד לא יותר מ-43% – לפני שהם יחליטו אם תוכל לנהל תשלום חודשי נוסף על כל שאר החשבונות. מלווים רבים מעדיפים יחס של 36% או פחות לאישור ההלוואה; רובן לא נותנות משכנתאות ללווים עם יחסי TDS שעולים על 43%.
דוגמה ליחס שירות החוב הכולל (TDS).
כדי לראות כיצד יקבע יחס ה-TDS שלך, פשוט הוסף את חובות החובות החודשיים וחלק אותם בהכנסה החודשית ברוטו. הנה דוגמה היפותטית: אדם עם הכנסה חודשית ברוטו של 11,000$ והתחייבויות חודשיות של 4,225$ (2,225$ למשכנתא; 1,000$ להלוואת סטודנט; 350$ להלוואת אופנוע; 650$ ליתרת כרטיס אשראי).
חלקו את חובת החוב הכוללת של 4,225 דולר בהכנסה של 11,000 דולר (בנוסחת האחוזים למטה) כדי לקבל יחס TDS של 38.4%, שאינו גבוה בהרבה מהמדד הנמוך (36%) והרבה מתחת למקסימום (43%). סביר להניח שהאדם הזה יקבל משכנתא.
יחס שירות חובות כולל (TDS) לעומת יחס שירות חוב ברוטו (GDS)
יחס שירות החוב הכולל (TDS) דומה מאוד ליחס חוב להכנסה אחר המשמש את המלווים – יחס שירות החוב הגרוס (GDS). ההבדל בין TDS ל-GDS הוא ש-GDS אינו מביא כל תשלומים שאינם דיור – כגון חובות בכרטיסי אשראי או הלוואות לרכב – במשוואה.
מכיוון שהוא משקף את הוצאות הדיור בלבד, יחס ה-GDS מכונה גם יחס הוצאות הדיור. ניתן להשתמש ב-GDS בחישובי הלוואות אישיות אחרות, אך הוא משמש לרוב בתהליך הלוואת המשכנתא. (ייתכן שתשמעו גם את GDS המכונה יחס דיור 1 ו-TDS כיחס דיור 2.)
בפועל, יחס TDS, יחס GDS וציון האשראי של הלווה הם מרכיבי המפתח המנותחים בתהליך החיתום עבור הלוואת משכנתא. (הלווים צריכים בדרך כלל לשאוף ליחס GDS של 28% או פחות.)
נסיבות ייחודיות
זכור, ישנם מספר גורמים נוספים בנוסף ליחסי שירות החוב הכולל (TDS) ושירות החוב הגולמי (TDS) שהמלווים לוקחים בחשבון כאשר הם קובעים אם להקדים אשראי ללווים מסוימים.
לדוגמה, מלווה קטן – אחד עם פחות מ-2 מיליארד דולר נכסים ו-500 או פחות משכנתאות ב-12 החודשים האחרונים – עשוי להציע משכנתא מוסמכת ללווה עם יחס TDS העולה על 43%.
כמובן, כל המלווים לוקחים בחשבון היסטוריית אשראי וציוני אשראי. אנשים עם ציוני אשראי גבוהים נוטים לנהל את החובות שלהם בצורה אחראית יותר; הם מחזיקים בסכום סביר של חוב, משלמים תשלומים בזמן ושומרים על יתרת חשבון נמוכה.
ייתכן שלמלווים גדולים יותר יש סיכוי גבוה יותר לאשר משכנתאות ללווים עם חשבונות חיסכון גדולים, במיוחד אם הם יכולים לבצע מקדמה גדולה יותר. המלווים עשויים גם לשקול מתן אשראי נוסף ללווים שאיתם יש להם קשרים ארוכי שנים.
כמה נמוך ה-TDS שלי צריך להיות עבור משכנתא?
כדי לקבל אישור למשכנתא, צריך להיות לך יחס TDS של לא יותר מ-43% (המקסימום שרוב המלווים מאפשרים) – אבל באופן אידיאלי, ה-TDS שלך צריך להיות קרוב ככל האפשר ל-36% (הקצה הנמוך של טווח המדדים המלווים מעדיפים).
מה ההבדל בין TDS (שירות החוב הכולל) ל-GDS (שירות החוב הגולמי)?
TDS ו-GDS הם יחסים דומים, אבל ההבדל הוא ש-GDS אינו מביא כל תשלומים שאינם דיור – כגון חובות בכרטיסי אשראי או הלוואות לרכב – במשוואה.
