מהי התחייבות למשכנתא מובטחת?
מהי התחייבות למשכנתא מובטחת? חובת משכנתא בבטחון (CMO) מתייחסת לסוג של נייר ערך מגוב משכנתא המכיל מאגר משכנתאות ארוזות יחד ונמכרות כהשקעה. מאורגנים לפי מועד ורמת סיכון, CMOs מקבלים תזרימי מזומנים כאשר הלווים מחזירים את המשכנתאות המשמשות כבטוחה בניירות ערך אלו. בתורם, CMOs מחלקים תשלומי קרן וריבית למשקיעים שלהם בהתבסס על כללים והסכמים שנקבעו מראש.
מהי התחייבות למשכנתא מובטחת? – 1:42
התחייבות למשכנתא בטוחה (CMO)
מהי התחייבות למשכנתא מובטחת? – הבנת חובות משכנתא מובטחת (CMO)
התחייבויות משכנתא מובטחות מורכבות ממספר נתחים, או קבוצות של משכנתאות, המאורגנות לפי פרופילי הסיכון שלהן. כמכשירים פיננסיים מורכבים, למנות יש בדרך כלל יתרות קרן שונות, שיעורי ריבית, מועדי פירעון ופוטנציאל של מחדלים בהחזר. התחייבויות משכנתא מובטחות רגישות לשינויים בריבית וכן לשינויים בתנאים הכלכליים, כגון שיעורי עיקול, שיעורי מימון מחדש והשיעורים שבהם נמכרים נכסים. לכל נתח תאריך פירעון וגודל שונה ומונפקות כנגדו איגרות חוב עם קופונים חודשיים. הקופון מבצע תשלומי קרן וריבית חודשיים.
נקודות מרכזיות
לשם המחשה, דמיינו שלמשקיע יש CMO המורכב מאלפי משכנתאות. פוטנציאל הרווח שלהם מבוסס על האם בעלי המשכנתא יחזירו את המשכנתאות. אם רק בעלי בתים בודדים אינם עומדים במשכנתאות שלהם והשאר משלמים תשלומים כצפוי, המשקיע מחזיר את הקרן שלו וכן את הריבית. לעומת זאת, אם אלפי אנשים לא יכולים לשלם את תשלומי המשכנתא שלהם ולהיכנס לעיקול, ה-CMO מפסיד כסף ולא יכול לשלם למשקיע.
משקיעים ב-CMO, המכונה לפעמים Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), רוצים לקבל גישה לתזרימי מזומנים של משכנתא ללא צורך במקור או ברכישת קבוצת משכנתאות.
התחייבויות משכנתא בבטחונות לעומת חובות בבטחון
בדומה ל-CMOs, חובות חוב בטחונות (CDOs) מורכבות מקבוצה של הלוואות הכרוכות יחד ונמכרות כאפיק השקעה. עם זאת, בעוד ש-CMOs מכילים רק משכנתאות, CDOs מכילים מגוון הלוואות כגון הלוואות לרכב, כרטיסי אשראי, הלוואות מסחריות ואפילו משכנתאות. גם ה-CDO וגם ה-CMO הגיעו לשיא ב-2007 רגע לפני המשבר הפיננסי העולמי, וערכיהם ירדו בחדות לאחר זמן זה. לדוגמה, בשיאו ב-2007, שוק ה-CDO היה שווה 1.3 טריליון דולר, לעומת 850 מיליון דולר ב-2013.
התחייבויות משכנתא מובטחות והמשבר הפיננסי העולמי
הונפקו לראשונה על ידי Salomon Brothers ו-First Boston בשנת 1983, CMOs היו מורכבים וכללו משכנתאות רבות ושונות. מסיבות רבות, סביר להניח שהמשקיעים יתמקדו בזרמי ההכנסה המוצעים על ידי ה-CMO ולא בבריאותן של המשכנתאות הבסיסיות עצמן. כתוצאה מכך, משקיעים רבים רכשו CMOs מלאים במשכנתאות סאב-פריים, משכנתאות בריבית מתכווננת, משכנתאות שהוחזקו על ידי לווים שהכנסתם לא אומתה במהלך תהליך הגשת הבקשה, ומשכנתאות מסוכנות אחרות עם סיכוני פירעון גבוה.
השימוש ב-CMOs זכה לביקורת כגורם מעורר במשבר הפיננסי של 2007-2008. עליית מחירי הדיור גרמה למשכנתאות להיראות כמו השקעות חסינות כישלון, ופיתתה משקיעים לקנות CMOs ו-MBS אחרים, אבל תנאי השוק והכלכליים הובילו לעלייה בעיקולים ובסיכוני תשלום שמודלים פיננסיים לא חזו במדויק. התוצאות של המשבר הפיננסי העולמי הביאו להגברת הרגולציות על ניירות ערך מגובי משכנתאות. לאחרונה, בדצמבר 2016, ה-SEC וה-FINRA הציגו תקנות חדשות המפחיתות את הסיכון של ניירות ערך אלה על ידי יצירת דרישות מרווח עבור עסקאות סוכנות מכוסות, כולל התחייבויות משכנתא בבטחונות.
