מה זה שימוש ותפוסה (U&O)?
מה זה שימוש ותפוסה (U&O)? המונח שימוש ותפוסה (U&O) מתייחס להסכם עיזבון קרקעי בין שני צדדים המאפשר לצד אחד להשתמש ו/או לתפוס נכס לפני העברת הבעלות מצד אחד לצד השני. U&O מספק אבטחה מסוימת אם וכאשר מתעוררים סיבוכים עקב בעיות מימון או כאשר יש עיכובים בתהליך הסגירה. ממשלות מסוימות דורשות U&Os בכל פעם שנמכרים נכסים כדי להבטיח את הזכויות של כל הצדדים המעורבים.
מה זה שימוש ותפוסה (U&O)? – כיצד פועל השימוש והתפוסה (U&O).
עסקאות נדל"ן עוברות בדרך כלל חלק – לרוב. אך במקרים מסוימים, הצדדים המעורבים עלולים להיתקל בבעיות שונות. לדוגמה, הקונה בעסקה עשוי להיתקל בבעיות בהבטחת או סיום מימון המשכנתא, או עשוי להיות עיכוב בסגירה אם יש בעיה למוכר לסלק את הזכות לנכס. כך שכאשר צד אחד דורש שימוש בנכס לפני השלמת העברת הבעלות, הם רשאים לעשות זאת באמצעות עריכת הסכם שימוש ואכלוס.
כפי שצוין לעיל, ישנם תחומי שיפוט מסוימים הדורשים הסכם רשמי לפני שקונה או מוכר יוכל לאכלס נכס. מדובר בחוזים מחייבים מבחינה משפטית שקובעים מגבלות על משך הזמן שהצד יכול לשהות בנכס לפני שניתן לבצע כל פעולה. לדוגמה, הסכם עשוי לאפשר למוכר להישאר בבית למשך חודש עד להשלמת תהליך הסגירה לפני העברת הבעלות לקונה.
תקנות U&O מחייבות בדרך כלל את מוכר הנכס לשלם עמלה של כ-100 דולר ולאפשר לפקיד ממשלתי לבדוק את הנכס. הבדיקה מוודאת שהנכס תואם את חוקי הדיור והתקנות המקומיים ושכל ההיתרים הדרושים הוגשו. הבדיקה – המכונה גם בדיקת מכירה חוזרת – חייבת להסתיים בתוך פרק זמן מוגבל. לאחר מכן מונפקים תעודת U&O או אישור אכלוס ועשויים להיות בתוקף רק לזמן מוגבל כגון 90 יום.
באזורים שאין בהם דרישת U&O, קונים ומוכרים יכולים לקבוע בעצמם את המצב שבו הם מוכנים לקנות ולמכור נדל"ן, מה שמאפשר לעסקה להתנהל בצורה מהירה וחלקה.
נקודות מרכזיות
נסיבות ייחודיות
הקונה רשאי לרכוש בדק בית פרטי ורשאי לבקש מהמוכר לבצע תיקונים כתנאי לסגירת העסקה. המוכר רשאי להסכים לביצוע התיקונים, לנהל משא ומתן עבור הקונה לביצוע חלק מהתיקונים, או להתרחק מהעסקה. כאשר הממשלה המקומית מעורבת, המוכר נאלץ להשקיע זמן וכסף כדי לתקן כל דבר שהממשלה רואה צורך בה מבלי להתחשב בדרישות הקונה הפוטנציאלי.
יתרונות וחסרונות של הסכמי שימוש ואכלוס
הסכמי U&O בין קונים ומוכרי נכס יכולים לשמש לכיסוי שינויים בלתי צפויים במועד המעבר ובשימוש בנדל"ן. להסכם U&O יכולים להיות תנאים המעניקים לרוכש נכס גישה מוקדמת להעברת רהיטים וחפצים למקום. הקונה עדיין יצטרך להמתין עד למועד האכלוס הרשמי לפני שיוכל לקבל את החזקה המלאה בנכס. זה עשוי להיות נחוץ אם הקונה כבר סגר על מכירת הנכס הקודם שלו ועליו לעבור.
המוכר של נכס עלול גם להיתקל בבעיות בסגירת העסקה ומעבר לנכס החדש שלו. הם יכולים להישאר בין שני הנכסים ללא מקום שהם יכולים לתפוס במלואם כבעלים. הסכם שימוש ואכלוס יכול לאפשר לבעלים החדש שרכש את הנכס את הזכות לתת אישור למוכר להישאר במקום לזמן נוסף בזמן שהבעיות ייפתרו.
תנאי הסכם U&O ככל הנראה יקבעו מגבלות זמן קפדניות לגבי משך הזמן שהקונה או המוכר עשויים להשתמש בנכס או לתפוס זמנית בנכס. ההסכם יכול גם לקבוע קווים מנחים שיאפשרו לבעלים הנוכחי להסיר דייר זמני במידת הצורך.
