מהו השבחת חכירה?
מהו השבחת חכירה? המונח השבחת חכירה מתייחס לכל שינוי שנעשה כדי להתאים אישית נכס להשכרה כדי לספק את הצרכים המיוחדים של שוכר ספציפי. שינויים ושינויים אלו עשויים לכלול צביעה, התקנת מחיצות, החלפת ריצוף או הוספת גופי תאורה מותאמים אישית. שיפורים יכול להתבצע על ידי בעל הבית השוכר וניתן לשלם על ידי השוכר. בעוד שהחיים הכלכליים השימושיים של רוב השיפורים במושכר הם בכל מקום בין חמש ל-10 שנים, קוד ההכנסה הפנימית (IRC) דורש כי הפחת עבור שיפורים כאלה יתרחש לאורך החיים הכלכליים של הבניין.
מהו השבחת חכירה? – בעוד שהחיים הכלכליים השימושיים של רוב השיפורים במושכר הם בכל מקום בין חמש ל-10 שנים, קוד ההכנסה הפנימית (IRC) דורש כי הפחת עבור שיפורים כאלה יתרחש לאורך החיים הכלכליים של הבניין.
מהו השבחת חכירה? – נקודות מרכזיות
כיצד פועלים שיפורים במושכר
שיפורים במושכר מכונים בדרך כלל שיפורי דיירים או בנייה. שינויים אלה מבוצעים בדרך כלל על ידי בעלי דירות של נכסים מסחריים ועשויים להיות מסופקים עבור שוכר קיים או חדש.
כל שינוי שנעשה מותאם לצרכים הספציפיים של דייר והופכים את החלל לאטרקטיבי ומושך יותר עבורו.
לאחר סיום השכירות, השיפורים שייכים בדרך כלל לבעל הבית, אלא אם צוין אחרת בהסכם. במידה והדייר מסוגל לקחת אותם, עליו להסירם ללא כל נזק לרכוש.
מה נחשב להשבחת חכירה
ישנם קריטריונים מסוימים שחייבים לעמוד בהם כדי ששינויים יהיו זכאים לשיפורי מושכר. יש לבצע שינויים בפנים כדי להתאים לצרכים הספציפיים של הדייר, כולל כל אחד מהבאים:
לא כל השינויים נחשבים לשיפורי חכירה. שינויים שנעשו עבור דייר אחד אינם מתאימים לדיירים אחרים, כולל שכניהם. גם שיפוץ מבנה חיצוני, כגון גינון, תיקוני חניה או קירוי, אינם זכאים. אפילו שינויים פנימיים כמו שדרוגים למעלית או מערכות HVAC של בניין לא נחשבים לשיפורי חכירה. זה בגלל שהם לא מועילים לדייר ספציפי.
סוגי שיפורים במושכר
קצבת השבחת דייר
סוג זה של השבחת חכירה מקנה לשוכר סמכות לפקח על הפרויקט, ומוריד את הנטל מהמשכיר במיוחד אם התהליך לוקח זמן. בעל הדירה מכניס בדרך כלל הוראות בחוזה השכירות המכסות את תקציב השבחת הקצבה לשוכר. זה בדרך כלל רשום כ-alump sumor על בסיס pe-רגל מרובע. בעלי הדירות יכולים לשלם ישירות לחברת השיפוץ/בנייה או להחזיר את השוכר ישירות. במקרה של חריגה מתקציבי הפרויקט, השוכר מכסה את היתרה.
הנחה בשכר דירה
המשכיר רשאי להציע לשוכר הנחות בשכר דירה עבור שיפורים במושכר. אם אפשרות זו כלולה בחוזה השכירות, השוכר עשוי לקבל הקלות בשכר דירה מסוג כלשהו, כגון חודש חינם או שכר דירה מופחת לתקופות מסוימות בשנה. זה מאפשר לדייר לחסוך בשינויי שטח. בדיוק כמו עם TIA, השוכר מפקח על הפרויקט ושולט בשיפורי החכירה. השוכר אחראי גם אם העלויות חורגות מהתקציב.
קצבת תקן בנייה
אפשרות זו נקראת גם בנייה. במקרה זה, בעל הבית מציג בפני השוכר חבילת השבחה או אפשרויות אחרות. בעל הבית הוא בדרך כלל זה שמנהל את הפרויקט, מה שמאפשר לשוכר יותר זמן להקדיש לעסק שלו. ברוב המקרים, ייתכן שהדיירים לא יקבלו את השינויים שהם בעצם רוצים לעזור לעסק שלהם לצמוח. אם הם אכן בוחרים להוסיף לשינויים, עליהם לכסות את העלות הנוספת.
סיבוב מפתח
השבחת חכירה מסוג זה מתבצעת בדרך כלל בתחילת חוזה השכירות. במרבית המקרים, הערכות ותכניות עלויות מוגשות על ידי השוכר בעוד שהמשכיר הוא זה שמפקח ומשלם על כל העבודות.
כללי שיפורי חכירה
בדצמבר 2015, הקונגרס האמריקני העביר את חוק ההגנה על אמריקאים מפני העליות מס (PATH), אשר שינה והרחיב הוראות מס רבות הקשורות לפחת, כולל שיפורי חכירה. הצעת החוק קבעה הפרשה לצמיתות לחיסכון במס שאפשרה החזר עלויות בקו ישר ל-15 שנים על שיפורים מושכרים במושכר. תחת הנחיות אלו:
העברת החוק להפחתת מסים ועבודות משנת 2017 שינתה את האופן שבו בעלי בתים ושוכרים יכולים לתבוע ניכויים הכרוכים בהשבחת חכירה. החוק החדש שינה חלק מהדרישות. עדיין יש לבצע שיפורים בחלק הפנימי של הבניין, כלומר הגדלות לבניינים, מעליות ומדרגות נעות, גגות, מיגון אש, אזעקה ומערכות אבטחה, ומערכות HVAC עדיין אינן מתאימות.
הנכס ההשבחה המוסמך כבר לא מחייב את שני הצדדים (משכירים ושוכרים) ללא קשר. היא גם ביטלה את הדרישה לשלוש שנים, וקבעה כי כל השיפורים עשויים להתבצע "לאחר התאריך שבו הנכס הוכנס לראשונה לשירות", על פי רשות המסים (IRS).
חוק הסיוע, הקלה והביטחון הכלכלי בנגיף הקורונה (CARES) ביצע כמה שינויים בנכסי השבחה מוסמכים (QIP) כאשר הוא התקבל בשנת 2020. החוק הציב תקופת החלמה של 15 שנים עבור QIP ואיפשר למגישים לתבוע פחת בשנה הראשונה עבור כל QIP.
חשבונאות להשבחות במושכר
מס הכנסה אינו מאפשר ניכויים עבור שיפורים. אך מכיוון ששיפורים נחשבים כחלק מהבניין, הם נוטים לפחת. מס הכנסה מאפשר ניכויי פחת, כל עוד מתקיימים תנאים אלה. מי שעושה את העבודה רשאי לקחת את ניכוי הפחת, בין אם זה בעל הבית או השוכר. חוק המס החדש הגדיל את הסכום המרבי המותר למיליון דולר מ-500,000 דולר.
מומחי חשבונאות מציעים להוציא כל שיפורים שבוצעו בסכום נמוך ממגבלת ההיוון של החברה באותה תקופה. אם הם עולים על סכום זה, יש להוון את הסכום הכולל ולהוריד על פני תקופת השכירות או על פני התקופה הקצרה יותר של חיי השיפורים.
השבחת חכירה מול השבחת בניין
למרות שהם עשויים למעשה להיות שיפורים בבנייה, שיפורים במושכר שונים באופן מובהק. זה בגלל שהם באמת משפיעים רק על השטח של דייר ספציפי. שיפורי בניין, לעומת זאת, מועילים לכולם בנכס ובאופן כללי משנים את המבנה הכללי של הבניין עצמו.
דוגמאות לשיפורי מבנה כוללים הקמת גג חדש, סלילת שביל כניסה ו/או חניון, הוספת חניה, שיפוץ הלובי, הוספת מעלית חדשה או תיקון מעלית קיימת ועדכון מערכת HVAC. ככזה, שיפורים בבניין עוזרים להאריך את החיים הכוללים של המבנה.
דוגמאות להשבחת חכירה
בעלי דירות עשויים לשלם עבור שיפורים במושכר כדי לעודד שוכרים לשכור חללים לתקופות זמן ארוכות יותר, במיוחד בענף הקמעונאי. לדוגמה, בעל עסק שוכר בניין לחנות הדיסק גולף שלו. בעל הבית יכול לבחור להוסיף ארבעה קירות לשטח המושכר כדי ליצור תצוגות מובנות ואזורי אחסון לדיסקים. שינויים אלו נחשבים לשיפורי מושכר.
ניקח דוגמה נוספת מהמגזר הקמעונאי. הבעלים של חנות א' מחליט לשכור שטח דרך חברה ב'. לחנות ארבעה קירות בלבד וללא שירותים נוספים. במסגרת המשא ומתן על השכירות מסכימה חברה ב' – המשכיר – להתקין מדפים, דלפק שירות לקופות ויחידת תצוגה עם תאורה מיוחדת לפני שחנות א' תפתח את שעריה.
מהן דוגמאות לשיפורי חכירה?
ישנן דוגמאות רבות לשיפורי חכירה. השבחת חכירה היא כל מה שמטיב עם דייר ספציפי אחד, בדרך כלל בנכס מסחרי. זה כולל צביעה, הוספת קירות חדשים, הצבת מדפי תצוגה, החלפת ריצוף ותאורה והוספת משרדים, קירות ומחיצות.
מי משלם על שיפוצים במושכר?
בעלי דירות מתקצבים ומשלמים עבור שיפורים על ידי הצעת קצבת השבחה לשוכר או באמצעות הנחות בשכר דירה. הם עשויים גם לשלם על ידי הצעת לדייר חבילת שינויים שמהם הם יכולים לבחור. הדייר בדרך כלל אחראי לכל עלויות נוספות החורגות מהתקציב.
האם השבחת חכירה ניתנת לניכוי מס?
אתה לא יכול לנכות שיפורים במושכר. אבל מס הכנסה כן מאפשר לבעלי בניינים לתת דין וחשבון על הפחת שלהם מכיוון שכל שיפורים שנעשו נחשבים כחלק מהבניין.
סיכום ומסקנות
שיפורים במושכר הם דרישות של בעלי בית או בעלי נכסים להכין, לתחזק או לתקן יחידות להשכרה ולוודא שהן עומדות בקוד. אלה יכולים לכלול צביעה, תיקונים, עדכונים והחלפות של מתקנים ומכשירים. בעלים אינם יכולים לנכות את ההוצאות הללו מהמיסים שלהם ישירות מכיוון שהם נחשבים לשיפורי הון, אך מס הכנסה אכן נותן להם הוצאות פחת לאורך זמן.
