מה זה חכירת משנה?
מה זה חכירת משנה? חכירת משנה היא השכרה מחדש של נכס על ידי שוכר קיים לצד שלישי חדש עבור חלק מחוזה השכירות הקיים של השוכר. הסכם שכירות המשנה עשוי להיקרא גם שכירות משנה. חכירת משנה עשויה להיות מותרת או לא תהיה מותרת בתנאי החכירה המקורית, ועשויה להיות כפופה להגבלות נוספות לפי תחום השיפוט. גם אם מותרת שכירות משנה, השוכר המקורי עדיין אחראי להתחייבויות האמורות בהסכם השכירות, כגון תשלום דמי שכירות בכל חודש.
מה זה חכירת משנה? – חכירת משנה עשויה להיות מותרת או לא תהיה מותרת בתנאי החכירה המקורית, ועשויה להיות כפופה להגבלות נוספות לפי תחום השיפוט. גם אם מותרת שכירות משנה, השוכר המקורי עדיין אחראי להתחייבויות האמורות בהסכם השכירות, כגון תשלום דמי שכירות בכל חודש.
מה זה חכירת משנה? – נקודות מרכזיות
איך עובד שכירות משנה
חוזה שכירות הוא חוזה בין בעל נכס לשוכר המעביר לשוכר את זכויות הבעלים להחזקה ולשימוש בלעדיים בנכסים שבנכסים ממנו לתקופה מוסכמת. חוזה השכירות מציין את משך הזמן שהחוזה אמור לפעול ואת גובה שכר הדירה של השוכר. במונחים משפטיים, זכותו החוקית של השוכר להחזיק בנכס נחשבת שכירות. שכירות משנה מתרחשת כאשר השוכר מעביר חלק מהשכירות החוקית שלו לצד שלישי כשוכר חדש.
ניתן להקים חכירת משנה אלא אם חוזה השכירות המקורי אוסר זאת. עם זאת, ברוב המקרים יש להודיע לבעלים ועליו לאשר כל הסדר שכירות משנה שיצר השוכר. שליטה על תהליך שכירות משנה יכולה להיכתב בחוזה השכירות המקורי, כך שלבעלים תהיה שליטה מסוימת על מי שמשתמש ו/או מחזיק בנכס שלו.
שוכר המשכיר נכס חייב להבין שהשכרת משנה אינה פוטרת אותם מהתחייבויותיהם בחוזה השכירות המקורי. השוכר אחראי לתשלום דמי שכירות ולתיקון או נזק לנכס. כלומר, אם שוכר משנה חדש לא משלם שכר דירה במשך שלושה חודשים, השוכר המקורי ששכר את הנכס משנה את הנכס אחראי כלפי המשכיר בסכום השכירות שאחרי ותשלום דמי השכירות. בתורו, דייר המשנה אחראי כלפי השוכר המקורי עבור דמי השכירות שלא שולמו.
חכירת משנה וחוקי המדינה
החוקים של מדינות ועיריות מקומיות רבות משפיעים על זכותו של דייר לחכירת משנה. חוקים אלה עשויים לאפשר ליחיד לשכור משנה בתנאים מסוימים גם אם החוזה שלו עם בעל הבית אוסר זאת. לדוגמה, בעיר ניו יורק, לשוכר המתגורר בבניין עם ארבע יחידות או יותר יש זכות חכירת משנה, כל עוד בעל הבית מסכים – או אם הם שוללים את השכרת המשנה מטעמים בלתי סבירים, כל הוראת חכירה המגבילה את זכותו של השוכר. שכירת המשנה בטלה כעניין של תקנת הציבור.
בסן פרנסיסקו, שוכר יכול להחליף שותף לדירה באחר, גם כאשר הדבר אסור על פי חוזה שכירות בכתב, כל עוד ההחלפה עומדת בתקני הסינון של בעל הבית. לדוגמה, בעל בית עשוי לדרוש ציון אשראי מסוים כאשר מדובר על שוכר. חכירת משנה יכולה לחול הן על נכסים למגורים והן על נכסים מסחריים.
דוגמה לחכירת משנה
מכיוון שחוזה שכירות הוא בדרך כלל לתקופה מוגדרת מראש, יכולים להיווצר מצבים המקשים או בלתי אפשריים על השוכר המקורי להשלים את תקופת השכירות. לדוגמה, אם שוכר שוכר דירה בשיקגו עם חוזה שכירות של 12 חודשים, ובמהלך החודש הרביעי, השוכר הזה מקבל הצעת עבודה בבוסטון, השוכר עשוי להחליט להשכיר את הדירה בשכירות משנה לשוכר אחר למשך שמונת החודשים הנותרים. משמעות חכירת המשנה היא שהשוכר המקורי יכול לקבל את העבודה ולעבור ולא צריך לשלם עמלות יקרות כדי לצאת מהשכירות או לשלם שכירות על שתי דירות.
המשכיר מרוויח גם כי הוא מקבל את כל 12 תשלומי השכירות ונחסכים לו ההוצאות והמאמץ של מציאת דייר חלופי. הסדר חכירת המשנה אומר גם שהשוכר המקורי שומר על עניין בדירה. לפיכך, אם השוכר המקורי יחליט לעבור חזרה לשיקגו, ייתכן שהוא יוכל לחדש את חוזה השכירות על דירתם הישנה.
