מהו אלמנט נפוץ מוגבל?
מהו אלמנט נפוץ מוגבל? המונח רכיב נפוץ מוגבל מתייחס להיבט של יחידת דיור או מתחם שנחשב לרכוש של הקהילה או התאחדות בעלי הבית (HOA) ולא של הדייר. אלמנטים משותפים מוגבלים עשויים להימצא בתוך או מחוץ ליחידות דירות בודדות. למרות שהם נחשבים נפוצים, השימוש בהם מוגבל לדיירי היחידה. דוגמאות כוללות מרפסות, שטחים חיצוניים (משותפים) כגון פטיו וטרסות, וחניונים וחניונים.
מהו אלמנט נפוץ מוגבל? – הבנת אלמנטים נפוצים מוגבלים
אלמנטים משותפים מוגבלים מוגדרים ככל היבטים של מתחם בתים משותפים המהווים חלק מיחידה, אך אינם נחשבים לרכוש הבלעדי של הבעלים או הדייר. אלמנטים נפוצים מוגבלים עשויים לכלול דברים המחוברים ישירות לבתים משותפים בודדים כגון דלתות חיצוניות, חלונות ומרפסות. הם עשויים לכלול גם שירותים המשרתים כל תושב קהילה באופן שווה, כגון שבילי גישה, מוסכים, מעליות, מועדונים, בריכות שחייה וסירות. בעיקרו של דבר, למרות שתכונות אלה עשויות לשמש בעלים ודיירים בודדים, הם בסופו של דבר בבעלות הקהילה כולה.
מסמכי ההצהרה מסופקים לבעלי יחידות כאשר הם רוכשים דירה. הם מציינים את ההיבטים והשירותים הנחשבים למרכיבים משותפים מוגבלים, וכן מתארים אילו חלקים בנכס שייכים לבעל הבית המשותף. ההכרזה גם מגדירה את אחריותו של בעל היחידה לגבי תחזוקה, תיקון והחלפה של אלמנטים משותפים מוגבלים.
תחזוקה של רכיבים משותפים מוגבלים נשארת בדרך כלל באחריות ה-HOA אלא אם צוין אחרת בהצהרה. חלק ניכר מזה משולם באמצעות גביית דמי בית משותף חודשיים מבעלי היחידות. במקרים בהם ההצהרה אינה מפרטת, מניחים בדרך כלל שהאחריות לתחזוקת אותם מרכיבים נותרה על האגודה הקהילתית. כמו בכל מקרים כאלה, חשוב לקבל ייעוץ של רשות משפטית כאשר יש ספק.
נקודות מרכזיות
נסיבות ייחודיות
חוקים ותקנות המסדירים בתים משותפים וקהילות מתוכננות באופן דומה – כולל הדרכים שבהן הם מסדירים אלמנטים משותפים – משתנים ממדינה למדינה. למרות שמדינות רבות אימצו חקיקה דומה, יש כמה תחומי שיפוט שאינם מאפשרים יישום של חקיקה כזו.
The Uniform Condominium Act (UCA) הוקם בשנת 1980 כדי ליצור ולנהל אגודות בתים משותפים. 14 מדינות העבירו את החוק הזה לחוק, כולל אלבמה, אריזונה, קנטקי, מיין, מינסוטה, מיזורי, נברסקה, ניו מקסיקו, פנסילבניה, רוד איילנד, טקסס, וירג'יניה, וושינגטון ומערב וירג'יניה.
חוק הקניין המשותף האחיד (UCIOA) נוצר בשנת 1982 כמערכת של תקנות כלל-מדינתיות לניהול בתים משותפים, קהילות מתוכננות, שיתופי פעולה בתחום הנדל"ן. חמש מדינות חוקקו תקנות אלה בשנת 1982, כולל אלסקה, קולורדו, מינסוטה, נבדה ומערב וירג'יניה. תיקונים ל- UCIOA אומצו על ידי קונטיקט, דלאוור, ורמונט וושינגטון בשנים שלאחר מכן.
פנסילבניה העבירה את חוק הקהילה המתוכננת האחידה (UPCA), המסדיר את היצירה והניהול של קהילות מתוכננות. וירג'יניה העבירה את חוק הקואופרטיב האחיד לנדל"ן (MRECA) כמלווה ל-UCA על מנת לשלוט ביצירה, מימון וניהול של קואופרטיבים בתחום הנדל"ן.
אלמנטים נפוצים מוגבלים לעומת אלמנטים נפוצים
למרות שהם עשויים לשמש אנשים המתגוררים במתחם, שירותים שאינם נמצאים ביחידות בודדות נקראים אלמנטים משותפים. אלמנטים אלה נשארים באחריות הבלעדית של השותף או ה-HOA, בין אם זה תיקון, תחזוקה או החלפתם בשלמותם. דוגמאות לאלמנטים נפוצים כוללים צינורות, מערכות חשמל, מערכות חימום ומיזוג אוויר, שבילים, מערכות אבטחה, תאורה במסדרונות משותפים, לובי, אזורי אשפה ומיחזור ועוד.
