מהן איגרות חוב של רשות הדיור?
מהן איגרות חוב של רשות הדיור? אגרות חוב של רשות דיור, או אג"ח דיור, מונפקות על ידי סוכנות ממשלתית או מקומית כדי לסייע במימון בנייה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. במסגרת תוכניות מסוימות, התמורה מאיגרות חוב כאלה עשויות לשמש גם כדי לעזור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש בתים. הריבית שמרוויחים משקיעים על איגרות חוב של רשות הדיור פטורה ממיסים פדרליים, ועשויה להיות פטורה גם ממסי הכנסה של המדינה והמקומיים. כמו רוב האג"ח העירוניות, אג"ח רשות הדיור נתפסו באופן היסטורי כהשקעות בטוחות מאוד. במקרה זה, האג"ח מגובות על ידי הממשלה הפדרלית, שרואה בהן אמצעי לעידוד בניית דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.
מהן איגרות חוב של רשות הדיור? – כמו רוב האג"ח העירוניות, אג"ח רשות הדיור נתפסו באופן היסטורי כהשקעות בטוחות מאוד. במקרה זה, האג"ח מגובות על ידי הממשלה הפדרלית, שרואה בהן אמצעי לעידוד בניית דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.
מהן איגרות חוב של רשות הדיור? – נקודות מרכזיות
הבנת אגרות חוב של רשות הדיור
רשות עירונית רשאית להנפיק חוב בצורת איגרות חוב לגיוס הון למימון פרויקטים. שני סוגי האג"ח העירוניות הם אגרות חוב כלליות ואג"ח הכנסה. תשלום הריבית והחזר הקרן של איגרת חוב כללית (GO) ממומנים מהקופה הפיננסית של המדינה או הממשל המקומי.
אגרות חוב אלו מגובות באמונה ובאשראי מלאים של הממשלה העירונית אשר עשויה להיות בעלת הסמכות להעלות מסים על מנת למלא את חובות התשלום שלה על אג"ח GO. מצד שני, התחייבויות התשלום על אג"ח הכנסה מגובות בזרם ההכנסות החזוי של הפרויקט שעבורו הונפקה האג"ח. צורה אחת של אג"ח הכנסה היא אג"ח הדיור.
ממשלות מדינה ומקומיות מנפיקות אג"ח דיור למימון בנייה או שיקום של דיור להשכרה בר השגה. בנוסף להחזר קרן האג"ח, על המדינה או היישוב לשלם ריבית על הכסף שהיא לווה. ניתן להנפיק אג"ח פעילות אספרטיווית (PABs), אג"ח דיור מטעם יזמים מוסמכים לרווחים וללא מטרות רווח למימון פרויקטים של דיור רב-משפחתי ודיור קשישים בעלי הכנסה נמוכה.
כמו כן, התמורה מאג"ח דיור עשויה להיות מונפקת גם כדי לספק מימון משכנתא בעלות נמוכה למשפחות או יחידים בעלי הכנסה נמוכה כדי שיוכלו לרכוש בית. משכנתאות הניתנות באמצעות אג"ח דיור מוגבלות לרוכשי דירה ראשונה שמרוויחים לא יותר מההכנסה החציונית באזור. מעבר לכך, מחיר דירה הנרכשת באמצעות משכנתא באג"ח דיור מוגבל ל-90% ממחיר הרכישה הממוצע בשטח.
נסיבות ייחודיות
לאג"ח דיור יש בדרך כלל ריביות נמוכות וניתן להנפיק אותן כחובת ביקוש בריבית קבועה או משתנה (VRDO). תשלומי הקרן והריבית למחזיקי האג"ח נעשים מהחזרי משכנתא ורווחי השקעות.
ההחזרים המבוצעים על משכנתאות על ידי הלווים נגבים על ידי נאמן אג"ח הדיור המשקיע את הכספים בהשקעות לטווח קצר עד המועד המתוכנן לתשלום ריבית למחזיקי האג"ח. למעשה, התשלום על אג"ח דיור מגובה בתשלום ריבית בזמן ועקבי והחזר הקרן של המשכנתאות הבסיסיות על ידי הלווים.
אג"ח דיור מועילות למדינה וגם למשקיעים פרטיים. מצד אחד, הממשלה זוכה לגישה לכמות גדולה של מימון זול. מאידך, הטבות המס שמציעות אג"ח דיור אטרקטיביות ביותר לבעלי מדרגות המס העליונות.
עבור משקיעים, הריבית המשולמת על ידי אג"ח דיור פטורה ממס הכנסה פדרלי ולעיתים מדינתי. ככל ששיעור המס השולי גבוה יותר, כך הפטור ממס של אג"ח פדיון דיור יקר יותר. למרות שמשקיעים הכפופים למס המינימום האלטרנטיבי (AMT) עשויים להיות כפופים למסים, הפטור פירושו שמשקיעים במדרגות מס פדרליות גבוהות נהנים מאיגרות חוב הכנסה ומאג"ח עירוניות אחרות. פטור ממס זה מסייע לפצות על הריבית הנמוכה של האג"ח.
זיכויים במס דיור פדרליים הם מקור נוסף להון שעשוי לשמש במקום או בנוסף לאג"ח דיור על מנת לממן פרויקטים של דיור בר השגה. הזיכויים הם זיכויים פדרליים שאינם ניתנים להחזר ממס הכנסה עבור חלק מריבית המשכנתא שרוכשי דירות מוסמכים משלמים מדי שנה.
מכיוון שהם כרוכים בחוב ממשלתי, מכירת איגרות חוב של רשות הדיור מצריכה לעתים אישור מצביעים מקומיים. בשנת 2018, למשל, אישרו מצביעי קליפורניה אמצעי הצבעה למכירת 4 מיליארד דולר באגרות חוב של רשות הדיור למימון תוכניות לתושבים בעלי הכנסה נמוכה, ותיקים ועובדי חווה.
