מהי הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA)?
מהי הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA) היא משכנתא לבית המבוטחת על ידי הממשלה ומונפקת על ידי בנק או מלווה אחר המאושר על ידי הסוכנות. הלוואות FHA דורשות מקדמה מינימלית נמוכה יותר מאשר הלוואות קונבנציונליות רבות, ולמועמדים עשויים להיות נמוך יותר בדרך כלל נדרש ציון אשראי. הלוואת FHA נועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית להשיג בעלות על בית. הם פופולריים במיוחד בקרב רוכשי בתים הראשונים.
מהי הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? – הלוואת FHA נועדה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית להשיג בעלות על בית. הם פופולריים במיוחד בקרב רוכשי בתים הראשונים.
מהי הלוואה של מינהל הדיור הפדרלי (FHA)? – נקודות מרכזיות
איך עובדת הלוואת FHA?
אם יש לך ציון אשראי של לפחות 580, אתה יכול ללוות עד 96.5% מערך הבית עם הלוואת FHA, נכון לשנת 2022. זה אומר שהמקדמה הנדרשת היא רק 3.5%.
אם ציון האשראי שלך נופל בין 500 ל-579, אתה עדיין יכול לקבל הלוואת FHA כל עוד אתה יכול לשלם מקדמה של 10%.
עם הלוואות FHA, התשלום יכול להגיע מחסכונות, מתנה כספית מבן משפחה או מענק לסיוע בתשלום.
1:46
האם משכנתא FHA היא מציאה?
תפקיד הבנק בהלוואת FHA
ה-FHA למעשה לא מלווה לאף אחד כסף עבור משכנתא. ההלוואה מונפקת על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר המאושר על ידי ה-FHA.
ה-FHA ערב להלוואה. זה מקל על קבלת אישור הבנק מכיוון שהבנק אינו נושא בסיכון ברירת המחדל. יש אנשים שמתייחסים לזה כהלוואה מבוטחת FHA מסיבה זו.
לווים הזכאים להלוואת FHA נדרשים לרכוש ביטוח משכנתא, כאשר תשלומי הפרמיה עוברים ל-FHA.
היסטוריה של הלוואת FHA
הקונגרס הקים את ה-FHA בשנת 1934 במהלך השפל הגדול. באותה תקופה, ענף הדיור היה בבעיה: שיעורי המחדלים והעיקול זינקו, בדרך כלל נדרשו מקדמה של 50%, ותנאי המשכנתא היו בלתי אפשריים עבור מקבלי שכר רגילים לעמוד. כתוצאה מכך, ארה"ב הייתה בעיקר אומה של שוכרים, ורק אחד מכל 10 משקי בית היה הבעלים של בתיהם.
הממשלה יצרה את ה-FHA כדי להפחית את הסיכון למלווים ולהקל על הלווים לזכות בהלוואות לבית.
שיעור הבעלות על הבתים בארה"ב טיפס בהתמדה, והגיע לשיא כל הזמנים של 69.2% ב-2004, על פי מחקר של הבנק הפדרלי של סנט לואיס. ברבעון הראשון של 2022 עמד השיעור על 65.4%.
סוגי הלוואות FHA
בנוסף למשכנתאות מסורתיות, ה-FHA מציעה מספר סוגי הלוואות לדיור אחרים.
משכנתא המרת הון עצמי (HECM)
זוהי תוכנית משכנתא הפוך המסייעת לקשישים בני 62 ומעלה להמיר את ההון העצמי בבתיהם למזומן תוך שמירה על בעלות הבית. בעל הבית יכול למשוך את הכספים בסכום חודשי קבוע, ליין אשראי או שילוב של שניהם.
הלוואת שיפור לפי FHA 203(k).
הלוואה זו מביאה את העלות של תיקונים ושיפוצים מסוימים לסכום שהושאל. זה נהדר עבור אלה שמוכנים לקנות חלק עליון מתקן ולהכניס קצת הון זיעה לביתם.
משכנתא חסכונית באנרגיה FHA
תוכנית זו דומה לתוכנית ההלוואות לשיפור FHA 203(k), אך היא מתמקדת בשדרוגים שיכולים להוזיל את חשבונות החשמל שלך, כגון בידוד חדש או מערכות אנרגיית שמש או רוח.
סעיף 245(א) הלוואה
תוכנית זו פועלת עבור לווים שמצפים שההכנסה שלהם תגדל. משכנתא תשלומים מדורגת (GPM) מתחילה בתשלומים חודשיים נמוכים יותר שגדלים בהדרגה עם הזמן. משכנתא ההון הגדלה (GEM) תכננה העלאות בתשלומי הקרן החודשית. שניהם מבטיחים תנאי הלוואה קצרים יותר.
5 סוגי הלוואות FHA TYPEWAT IT ISTraditional Mortgage משכנתא שמממנת בית מגורים ראשוני. משכנתא להמרת הון ביתי משכנתא הפוכה המאפשרת לבעלי בתים מגיל 62+ להחליף הון ביתי במזומן. עלות התיקונים, השיפוצים ושיפורי הבית. תוכנית משכנתא חסכונית באנרגיה משכנתא הכוללת כספים נוספים לתשלום עבור שיפורים חסכוניים באנרגיה. סעיף 245(א) הלוואה למשכנתא מדורגת בתשלום (GPM) יש תשלום חודשי ראשוני נמוך שעולה מעל זְמַן. משכנתא הון גדלה (GEM) תכננה העלאות בתשלומי הקרן החודשיים כדי לקצר את תקופת ההלוואה. מקור: משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי
מהן דרישות הלוואות FHA?
המלווה שלך יעריך את הכישורים שלך להלוואת FHA כפי שהיה עושה כל מבקש משכנתא, החל מבדיקה כדי לראות שיש לך מספר תעודת זהות תקף, מתגוררים כדין בארה"ב, ושהם בגיל החוקי (בהתאם לחוקי המדינה שלך) .
קריטריוני הלוואות FHA הם פחות נוקשים במובנים מסוימים מאשר קריטריוני הלוואה של בנק. עם זאת, יש כמה דרישות מחמירות יותר.
בין אם מדובר בהלוואה בערבות FHA ובין אם לאו, ההיסטוריה הפיננסית שלך תיבחן בעת הגשת בקשה למשכנתא.
ציוני אשראי ותשלומים מראש
הלוואות FHA זמינות לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים עד 500. זה בטווח ה"רע מאוד" עבור ציון FICO.
אם ציון האשראי שלך הוא בין 500 ל-579, ייתכן שתוכל להבטיח הלוואת FHA, בהנחה שאתה יכול להרשות לעצמך מקדמה של 10%. בינתיים, אם ציון האשראי שלך הוא 580 ומעלה, אתה יכול לקבל הלוואת FHA עם מקדמה של עד 3.5%.
לשם השוואה, מועמדים זקוקים בדרך כלל לציון אשראי של לפחות 620 על מנת לזכות למשכנתא קונבנציונלית. התשלום הנדרש על ידי הבנקים נע בין 3% ל-20%, תלוי עד כמה הם להוטים להלוות כסף בזמן הגשת הבקשה.
היסטוריה של כיבוד חובות
מלווה יבדוק את היסטוריית העבודה שלך בשנתיים האחרונות, כמו גם את היסטוריית התשלומים שלך עבור חשבונות כגון תשלומי שירות ותשלומי שכר דירה.
אנשים שנקלעו לפיגור בתשלומי הלוואות סטודנטים פדרליים או בתשלומי מס הכנסה יידחו אלא אם כן הם יסכימו לתוכנית החזר משביעת רצון. היסטוריה של פשיטת רגל או עיקול עשויה להתגלות גם כבעייתית.
בדרך כלל, כדי להיות זכאי להלוואת FHA – או כל סוג של משכנתא – חייבות לעבור לפחות שנתיים או שלוש מאז שהלווה חווה פשיטת רגל או עיקול. עם זאת, ניתן לעשות חריגים אם הלווה מוכיח כי פעל כדי להקים מחדש אשראי טוב ולסדר את ענייניו הפיננסיים.
הוכחה להעסקה קבועה
יש להחזיר משכנתאות, והמלווה המאושר על ידי FHA ירצה הבטחות שהמבקש יוכל להשיג זאת. המפתח לקביעה אם הלווה יכול לעמוד בהתחייבותו היא עדות להעסקה עדכנית ויציבה.
ניתן לתעד זאת על ידי החזרי מס ומאזן נוכחי שנה עד תאריך ודוח רווח והפסד.
אם אתה עצמאי פחות משנתיים אך יותר משנה, אתה עדיין עשוי להיות זכאי אם יש לך היסטוריית עבודה והכנסה מוצקה באותו עיסוק או עיסוק קשור במשך השנתיים שלפני הפיכתך לעצמאי.
הכנסה מספקת
תשלום המשכנתא שלך, עמלות ה-HOA, מיסי רכוש, ביטוח משכנתא וביטוח בעלי בתים צריכים להיות פחות מ-31% מההכנסה הגולמית שלך. הבנקים קוראים לזה היחס הקדמי.
בינתיים, היחס האחורי שלך, המורכב מתשלום המשכנתא שלך וכל שאר החובות הצרכניים החודשיים, צריך להיות פחות מ-43% מההכנסה ברוטו שלך.
הלוואות FHA לעומת הלוואות קונבנציונליות הלוואות קונבנציונליות FHA הלוואה קונבנציונלית ציון אשראי מינימום 500620תשלום מקדמה 3.5% עם ציון אשראי של 580+ ו-10% עבור ציון אשראי של 500 עד 5793% עד 20% תנאי הלוואה 15 או 30 שנים 10, 0, 15 שנים עד 0, 0, 15 שנים. MIP + MIP שנתי ל-11 שנים או לכל חיי ההלוואה, תלוי ב-LTV ואורך ההלוואה. אין עם מקדמה של 20% לפחות או לאחר תשלום ההלוואה עד ל-78% LTV דמי ביטוח משכנתא מראש: 1.75% מהסכום הלוואה + שנתית: 0.45% עד 1.05% PMI: 0.5% עד 1% מסכום ההלוואה לשנה מתנות מקדמה 100% מהמקדמה יכולה להיות מתנה רק חלק יכול להיות מתנה אם המקדמה נמוכה מ-20% סיוע בתשלום מקדמה תוכניות כןלאמקור: משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי
פרמיות ביטוח משכנתא של FHA (MIP)
הלוואת FHA מחייבת שתשלם שני סוגים של דמי ביטוח משכנתא (MIPs) – MIP מראש ו-MIP שנתי, המשולם מדי חודש. בשנת 2022, ה-MIP מראש שווה ל-1.75% מסכום ההלוואה הבסיסית.
אתה יכול לשלם מראש את ה-MIP בזמן הסגירה, או שהוא יכול להתגלגל לתוך ההלוואה. לדוגמה, אם ניתנת לך הלוואת בית בסך 350,000 $, תשלם מראש MIP של 1.75% x 350,000 $ = 6,125 $ .
תשלומים אלו מופקדים לחשבון אגש שמשרד האוצר האמריקאי מנהל. אם בסופו של דבר תפר את ההלוואה שלך, הכספים יועברו להחזר המשכנתא.
למרות שמו, הלווים משלמים מדי חודש תשלומי MIP שנתיים, כאשר התשלומים נעים בין 0.45% ל-1.05% מסכום ההלוואה הבסיסית. סכומי התשלום משתנים בהתאם לסכום ההלוואה, משך ההלוואה ויחס ההלוואה לערך המקורי (LTV).
נניח שיש לך MIP שנתי של 0.85%. במקרה זה, הלוואה של $350,000 תביא לתשלומי MIP שנתיים של 0.85% x $350,000 = $2,975 (או $247.92 חודשי). הפרמיות החודשיות הללו משולמות בנוסף לתשלום MIP החד-פעמי מראש. אתה תשלם תשלומי MIP שנתיים ל-11 שנים או לכל חיי ההלוואה, בהתאם לאורך ההלוואה וה-LTV.
ייתכן שתוכל לקחת ניכוי מס עבור הסכום שאתה משלם בפרמיות. אתה צריך לפרט את הניכויים שלך – במקום לקחת את הניכוי הסטנדרטי – כדי לעשות זאת.
כמה זמן תשלם את דמי ביטוח המשכנתא השנתית (MIP)TERMLTV%בכמה זמן אתה משלם את ה-MIP השנתי≤ 15 שנים≤ 78%11 שנים≤ 15 שנים78.01% עד 90%11 שנים≤ 15 שנים> 90%תקופת הלוואה> 15 שנים≤ 90%11 שנים> 15 שנים> 90%תקופת הלוואה מקור: משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי
בתים שמתאימים להלוואת FHA
בדרך כלל, הנכס הממומן חייב להיות בית המגורים הראשי שלך וחייב להיות בבעלותו. במילים אחרות, תוכנית ההלוואות של FHA אינה מיועדת לנכסים להשקעה או להשכרה.
בתים צמודי קרקע ודו-משפחתיים, בתים עירוניים, בתים בשורה ובתים משותפים בתוך פרויקטי דירות שאושרו על ידי FHA זכאים כולם למימון FHA.
כמו כן, אתה צריך הערכת נכס מאת שמאי מאושר FHA, והבית חייב לעמוד בסטנדרטים מינימליים מסוימים. אם הבית אינו עומד בתקנים אלו והמוכר לא יסכים לתיקונים הנדרשים, עליך לשלם עבור התיקונים בסגירה. (במקרה זה, הכספים מוחזקים בנאמנות עד לביצוע התיקונים.)
מהן מגבלות ההלוואות של מינהל הדיור הפדרלי?
להלוואות FHA יש מגבלות על כמה אתה יכול ללוות. אלה נקבעים לפי אזור, כאשר אזורים בעלי עלות נמוכה יותר בעלי גבול נמוך יותר (המכונה "הרצפה") מאשר הלוואת ה-FHA הרגילה ולאזורים בעלי עלות גבוהה יש נתון גבוה יותר (המכונה "תקרה").
ישנם אזורים "חריגים מיוחדים" – כולל אלסקה, הוואי, גואם ואיי הבתולה של ארה"ב – שבהם עלויות בנייה גבוהות מאוד גורמות לגבולות גבוהים עוד יותר.
במקומות אחרים, הגבול נקבע על 115% ממחיר הבית החציוני עבור המחוז, כפי שנקבע על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD).
התרשים שלהלן מפרט את מגבלות ההלוואה לשנת 2022:
מגבלות הלוואות 2022 FHA אזור בעלויות מסוג נכס 'קומה' אזור בעלויות גבוהות 'תקרה' אזורי חריג מיוחדים יחידה אחת$420,680$970,800$1,456,200שתי יחידות$5015,245,5035,250$,חד t$651,050$1,502,475$2,253,700Four-Unit$809,150$1,867,275$2,800,900U.S. מחלקת שיכון ופיתוח עירוני
הקלה על הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA).
כאשר אתה מקבל הלוואת FHA, אתה עשוי להיות זכאי להקלה בהלוואה אם חווית מצוקה כלכלית לגיטימית כגון אובדן הכנסה או עלייה בהוצאות המחיה. תוכנית השינויים במחירים נוחים של FHA (HAMP), למשל, יכולה להוריד לצמיתות את תשלום המשכנתא החודשי שלך לרמה משתלמת.
כדי להפוך למשתתף מלא בתוכנית, עליך להשלים בהצלחה תוכנית תשלומי ניסיון שבה תבצע שלושה תשלומים מתוכננים – בזמן – בסכום הנמוך והמשתנה.
יתרונות וחסרונות של הלוואות FHA
הלוואות FHA הן לרוב המקור הטוב ביותר למשכנתא עבור לווים מסוימים שאינם מסוגלים להשיג מימון דרך מלווים פרטיים. לפיכך, אתה עשוי להיות זכאי להלוואת FHA עם ציון אשראי נמוך יותר ו/או כמויות גדולות יותר של חוב (וחוב גבוה יותר להכנסה),
עם זאת, מכיוון שלווי FHA הם לרוב מסוכנים יותר, הלוואות FHA מגיעות בדרך כלל עם שיעורי ריבית מעט גבוהים יותר ודורשות רכישת PMI. הלוואות FHA יכולות לשמש רק למגורים הראשיים שלך ומגיעות עם מגבלות אשראי מסוימות.
יתרונות וחסרונות של הלוואות FHA
יתרונות
חסרונות
כיצד אוכל להגיש בקשה להלוואת FHA?
אתה מגיש בקשה להלוואת FHA ישירות עם הבנק או מלווה אחר שתבחר. רוב הבנקים ומלווי המשכנתאות מאושרים להלוואות FHA. אתה יכול להגיש בקשה לאישור מראש של הלוואת FHA עם המלווה שתבחר. המלווה יאסוף מספיק מידע פיננסי כדי להנפיק (או לשלול) אישור מראש תוך יום בערך. זה ייתן לך מושג כמה אתה יכול ללוות מבלי להתחייב לשום דבר. כל האמור לעיל נכון עבור כל בקשת משכנתא. אם אתה רוצה הלוואת FHA אתה צריך להגיד את זה מראש.
מהו הסכום המקסימלי שאתה יכול לקבל מהלוואת FHA?
זה תלוי איפה אתה גר כמו גם ביכולת שלך להחזיר את ההלוואה. הסכום המקסימלי שתוכל ללוות יתבסס על הנסיבות הפיננסיות שלך. הסכום המקסימלי שכל אחד יכול ללוות מה-FHA משתנה לפי אזור. בשנת 2022, מגבלות ההלוואה נעות בין $420,680 לנכס של יחידה אחת באזור בעל עלות נמוכה יותר עד 2,800,900 דולר לבית בן ארבע יחידות דיור בערים היקרות ביותר במדינה.
כמה עולה ביטוח משכנתא FHA?
הלוואות FHA כוללות גם עמלת פרמיה מראש, שניתן לגלגל למשכנתא, וגם חיוב חודשי, שמתווסף לתשלום המשכנתא שלך ומועבר ישירות ל-FHA.
כדי להעריך את העלויות, חבר את המספרים למחשבון הלוואות של FHA. לדוגמה, הוא יראה כי הלוואת FHA ל-30 שנה בריבית של 3.955% על דירה בשווי של 250,000 דולר תהיה בתשלום הלוואה חודשי בסך 1,166 דולר בתוספת תשלום חודשי של 174 דולר לביטוח משכנתא. רוב המלווים דורשים שללווים יהיה ביטוח משכנתא אם הם מורידים פחות מ-20% מההלוואה. ברגע שהלווה ישלם מספיק מההלוואה כדי להגיע לבעלות של 20% ניתן לבטל את הביטוח.
כיצד אוכל להיפטר מביטוח המשכנתא שלי ב-FHA?
ביטוח משכנתא FHA נמשך לכל החיים של ההלוואה או ל-11 שנים, תלוי באורך ההלוואה. הדרך היחידה להיפטר מביטוח המשכנתא הזה היא לממן מחדש את המשכנתא בהלוואה שאינה FHA. הלוואת ה-FHA שלך תוחזר במלואה. בהנחה שבבעלותך לפחות 20% הון עצמי בבית, אין לחייב אותך יותר בביטוח משכנתא.
מהם החסרונות של הלוואות FHA?
הלוואות FHA בדרך כלל כוללות ריביות גבוהות יותר מאשר משכנתאות קונבנציונליות ודורשות מהלווים לרכוש ביטוח משכנתא. הלוואות FHA הן גם פחות גמישות ויש להן מגבלות הלוואות.
סיכום ומסקנות
הלוואת ה-FHA היא דרך לבעלות על בתים עבור אנשים שאם לא כן הבנקים היו דוחים. ייתכן שיש להם מעט מזומנים עבור מקדמה או דירוג אשראי פחות מכוכב. ייתכן שהם לא יהיו זכאים ללא הערבות הממשלתית לכך שהבנק יקבל את כספו בחזרה.
עם זאת, מי שיכול להרשות לעצמו מקדמה משמעותית עדיף שייקח משכנתא קונבנציונלית. ייתכן שהם יוכלו להימנע מתשלום ביטוח המשכנתא החודשי ולקבל ריבית נמוכה יותר על ההלוואה.
הלוואות FHA לא נוצרו כדי לעזור לבעלי בתים פוטנציאליים שעושים קניות בקצה הגבוה של קשת המחירים. במקום זאת, תוכנית ההלוואות של ה-FHA נוצרה כדי לתמוך ברוכשי בתים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית, במיוחד אלו עם מוגבלות במזומן שנחסכו למקדמה.
